Description

Le Boutiquier vous propose à la vente, en exclusivité, les murs libres d'un local commercial à destination de pharmacie, avenue Paul Valéry à Sarcelles (95), dans le Val-d'Oise, sur un emplacement numéro 1 de la commune. Le local développe 95 m² au total, dont 65 m² en rez-de-chaussée et 30 m² en sous-sol. Il bénéficie d'une belle visibilité sur une avenue commerçante et passante, au cœur d'un pôle de commerces et de services de proximité. Les murs sont vendus libres de toute occupation, ce qui permet à l'acquéreur d'y installer sa propre activité ou de relouer le local dans le cadre d'un bail commercial 3/6/9 à des conditions de marché. Les charges annuelles s'élèvent à 1 060 € et la taxe foncière à 2 000 € par an. Prix : 290 000 € FAI (270 000 € net vendeur + 20 000 € d'honoraires).

Identité

Typologie: Murs libres
Statut mandat: Exclusivité

Quartier: Quartier des Lochères, Sarcelles (Val-d'Oise)
Résumé: Murs libres d'un local commercial de 91,86 m² utiles, soit 63 m² en rez-de-chaussée et 29 m² de réserve en sous-sol, exploité en pharmacie depuis au moins 1999 sur l'avenue Paul Valéry à Sarcelles. Le local est en pied d'immeuble dans le quartier des Lochères, sur l'avenue du centre commercial Les Flanades, desservie par le tramway T5, avec un arrêt de bus devant la boutique. Vendu libre, il se prête à une installation en propre comme à une relocation ; sa valeur locative est estimée à 25 000 € HT HC par an. Aucun matériau contenant de l'amiante n'a été repéré.

Prix et rendement

Prix au m²: 3 053 €/m²
Frais de notaire estimés: 21 750 €
Coût total acquisition: 311 750 €
Valeur locative estimée: 25 000 €/an

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Rendement potentiel: Environ 7,2 % brut en cas de relocation à la valeur locative estimée de 25 000 € HT HC par an, sur la base du prix affiché de 345 000 € FAI.

Surfaces

Surface pondérée: 71 m2

Date du mesurage: 6 juillet 2020

Source du mesurage: Attestation de surface utile établie par un diagnostiqueur certifié
Surface annoncée vs mesurée: 95 m² annoncés (65 m² en RDC et 30 m² en sous-sol) ; 91,86 m² utiles mesurés en 2020 ; le bail d'origine décrit un magasin de 75 m² environ et une réserve en sous-sol.

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
RDC	34,92	Boutique
RDC	26,34	Arrière-boutique
RDC	1,95	WC
Sous-sol	28,65	Réserve
Total	91,86	Surface utile

Le local

Année de construction: 1970
État général: Correct
WC: Oui

Configuration: Boutique en façade de 34,92 m² prolongée par une arrière-boutique de 26,34 m² et un WC au rez-de-chaussée ; réserve maçonnée de 28,65 m² en sous-sol, fermée par une porte métallique, avec accès direct depuis le local.
Activité historique: Pharmacie, exploitée dans les lieux depuis au moins le 1er juillet 1999
Classement ERP: Établissement recevant du public de 5e catégorie
Chauffage: Chauffage collectif de la résidence, quote-part appelée avec les charges de copropriété

Équipements

Réserve en sous-sol avec accès direct depuis la boutique
WC privatif
Chauffage collectif
Arrière-boutique séparée de l'espace de vente

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 2 000 €/an
Charges de copropriété (budget 2026): 3 751 €/an
Charges de copropriété réelles 2024: 2 879 €
Fonds de travaux ALUR: 236 €/an
Remboursement de l'emprunt collectif de chaufferie: 239 €/an

Part récupérable sur un locataire: Sur 2 878,77 € de charges 2024, 1 666,51 € sont identifiés par le syndic comme récupérables sur un locataire (le reste dépendra des clauses du futur bail).
Régime de copropriété: Copropriété d'une grande résidence de 229 copropriétaires ; lot représentant 675/100 000es ; syndic professionnel ; budget 2026 voté à 700 000 €.
Travaux à prévoir: Aucun gros travaux de copropriété voté à l'assemblée générale du 21/05/2025. Côté local, pas de gros travaux signalés ; un rafraîchissement intérieur est à prévoir selon le vendeur.
Situation de la copropriété: La copropriété est suivie dans le cadre de l'ORCOD des Lochères : l'AG du 21/05/2025 a mandaté le syndic pour solliciter l'aide à la gestion de l'ANAH (mission de redressement de gestion) et a voté la mise en vente judiciaire de plusieurs lots de copropriétaires débiteurs.

Postes de charges 2024

Charges générales: 1 461 €
Charges du bâtiment: 464 €
Chauffage collectif: 1 106 €
Eau et compteurs (régularisation): −153 €
Total: 2 879 €

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Pied d'immeuble sur l'avenue commerçante du quartier des Lochères, cœur commercial de Sarcelles autour du centre commercial Les Flanades
Zone de chalandise: Sarcelles compte environ 58 000 habitants ; le quartier des Lochères, grand ensemble dense, concentre l'essentiel de la population et des commerces de la commune, que le tramway T5 relie à Saint-Denis et à la gare RER D de Garges-Sarcelles.
Projets d'aménagement: Quartier concerné par l'ORCOD des Lochères, opération publique de requalification des copropriétés.

Transports

Bus: Arrêt juste devant le local
Tramway T5: Stations Paul Valéry, Les Flanades et Lochères dans le quartier
RER D: Gare de Garges-Sarcelles, terminus du T5

Commerces à proximité

Centre commercial Les Flanades, sur la même avenue
Commerces et services de proximité de l'avenue Paul Valéry

Points forts et points d'attention

Points forts

Murs vendus libres : installation en propre ou relocation à des conditions de marché
Destination pharmacie depuis au moins 1999, emplacement de commerce de proximité éprouvé
91,86 m² utiles mesurés, dont 63 m² en rez-de-chaussée et 29 m² de réserve en sous-sol avec accès direct
Avenue du centre commercial Les Flanades, tramway T5 et arrêt de bus devant le local
Valeur locative estimée à 25 000 € HT HC par an, soit environ 7,2 % brut sur le prix affiché
Aucun matériau contenant de l'amiante repéré (2020)

Points d'attention

Copropriété suivie dans le cadre de l'ORCOD des Lochères, avec plusieurs lots de copropriétaires débiteurs en vente judiciaire (AG du 21/05/2025)
Charges de copropriété d'environ 3 750 € par an au budget 2026, chauffage collectif compris, plus environ 475 € par an de fonds de travaux et d'emprunt de chaufferie
Taxe foncière de 2 000 € par an et charges à la charge du propriétaire tant que le local est vacant
Surface annoncée de 95 m² contre 91,86 m² utiles mesurés
La licence d'officine n'est pas attachée aux murs : toute réinstallation d'une pharmacie relève d'une autorisation de l'ARS
Rafraîchissement intérieur à prévoir selon le vendeur