Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs libres d'une boulangerie avec extraction à Paris 18e, sur un axe commerçant de premier plan. Le local développe 192,51 m² : 121,68 m² en rez-de-chaussée, 53,89 m² à l'étage et 16,94 m² en sous-sol. Extraction en place, adaptée aux métiers de bouche. Valeur locative estimée : 48 000 € par an hors charges, soit un rendement potentiel de 4 %. Taxe foncière : 4 000 € par an. Prix : 1 200 000 € honoraires inclus.

Identité

Typologie: Murs libres
Statut mandat: Exclusivité

Activité exercée jusqu'à la vente: Boulangerie-pâtisserie indépendante, exploitée à l'adresse depuis plus de vingt ans
Quartier: Paris 18e, quartier Grandes-Carrières, angle rue Ordener / rue Montcalm, entre Lamarck-Caulaincourt et Jules Joffrin
Résumé: Murs libres d'une boulangerie avec grosse extraction externe, sur la rue Ordener, l'un des axes commerçants majeurs du 18e arrondissement. L'ensemble développe 192,51 m² mesurés sur deux lots de copropriété avec double accès, rue Ordener pour la boutique et rue Montcalm pour l'atelier et la réserve. Il comprend 121,68 m² en rez-de-chaussée, un logement de 34,53 m² au 1er étage côté Ordener, 19,36 m² de local au 1er étage côté Montcalm et une cave de 16,94 m². Le local est exploité en boulangerie jusqu'à la vente et sera livré libre, prêt à l'emploi pour un métier de bouche. Diagnostics complets réalisés en 2025 ; amiante et termites négatifs sur l'ensemble.

Prix et rendement

Prix FAI: 1 200 000 €
Valeur locative estimée: 48 000 €/an
Prix au m²: 6 233 €/m²
Frais de notaire estimés: 90 000 €
Coût total acquisition: 1 290 000 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Rendement potentiel: 4,0 % brut sur le prix FAI, sur la base d'une valeur locative de 48 000 € par an hors charges, soit environ 249 €/m²/an sur 192,51 m² ; le rendement effectif dépendra du loyer négocié avec le futur preneur ou de l'exploitation en propre.

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 4 000 €/an
Charges de copropriété: 4 575 €/an
Fonds de travaux ALUR: 229 €/an

Régime de copropriété: Copropriété de 33 copropriétaires (immeuble de 1912, 6 étages, 35 appartements et 3 locaux commerciaux) ; lots 1 et 4 représentant 1 064/10 000 des parties communes générales, plus 124/1 000 des charges spéciales de l'escalier C pour le lot 1 ; syndic professionnel du 18e arrondissement ; règlement de copropriété du 18/06/2007
Travaux à prévoir: Logement du 1er étage : installation électrique présentant des anomalies à traiter, revêtements contenant du plomb (classes 1 et 2, sans unité de classe 3) à entretenir, performance énergétique G ; une rénovation du logement est à envisager. Local commercial : aménagements selon le projet du repreneur, l'extraction et le fournil étant en place.

Surfaces

Date du mesurage: 15 juillet 2025

Surface Carrez: 140,69 m² Carrez pour le local commercial (lots 1 et 4, hors cave) et 34,53 m² Carrez pour le logement du 1er étage ; superficies de 107,10 m² (lot 1) et 79,70 m² (lot 4) selon l'attestation de 2007 annexée à l'acte
Source du mesurage: Diagnostiqueur certifié (certificats de superficie loi Carrez)

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée côté rue Ordener	49,64	Boutique, salle, bureau, dégagements, WC
Rez-de-chaussée côté rue Montcalm	72,04	Atelier de 59,80 m² avec extraction, réserve, dégagement
1er étage côté rue Ordener	34,53	Logement : séjour-cuisine 12,02 m², chambre 12,63 m², salle d'eau 5,10 m², WC, dégagement, dressing
1er étage côté rue Montcalm	19,36	Local (deux pièces et dégagement), utilisé en vestiaire
Sous-sol	16,94	Cave, sol en terre battue, hors Carrez
Total	192,51	dont 175,57 m² au sol hors cave

Le local

Extraction: Oui
WC: Oui
État général: Correct

Configuration: Deux lots de copropriété réunis, à l'angle des rues Ordener et Montcalm, avec un accès direct sur chaque rue : côté Ordener la boutique et la salle, côté Montcalm l'atelier de 59,80 m² avec l'extraction et la réserve. Deux escaliers privatifs desservent le 1er étage (logement de deux pièces côté Ordener, local à usage de vestiaire côté Montcalm) et la cave. Accès possible sur la cour commune. Local exploité en boulangerie jusqu'à la vente, livré libre.
Détail extraction: Grosse extraction externe existante, située dans l'atelier côté rue Montcalm
Chauffage: Radiateurs électriques à fluide caloporteur ; plancher bas sur cave non chauffée
Classement ERP: Type N (restaurants et débits de boissons) selon le DPE
Année de construction: 1912 (immeuble antérieur à 1949 selon les diagnostics)
Étages de l'immeuble: 6 étages, 35 appartements et 3 locaux commerciaux

Équipements

Extraction externe de forte capacité
Fournil de 59,80 m² au rez-de-chaussée
Four à pain et viennoiserie, réfrigérateurs et présentoir réfrigéré en place au jour du diagnostic (matériel relevant du fonds)
Réserve et cave de 16,94 m²
Logement de deux pièces au 1er étage
WC

Vidéo de visite

Diagnostics

DPE énergie du logement: G
DPE GES du logement: C
Date du DPE: 5 novembre 2025
Amiante: Négatif
Électricité: Non conforme
État des risques (ERP): Réalisé

DPE du local commercial: DPE établi le 15/07/2025 (valable jusqu'au 14/07/2035) sans étiquette : consommations indéterminées, méthode sur factures, factures non disponibles
Termites: Aucun indice d'infestation (local et logement)
Plomb (CREP): Logement du 1er étage : présence de revêtements contenant du plomb (unités de classes 1 et 2, aucune unité de classe 3) ; entretien des revêtements recommandé, sans travaux imposés

Emplacement

Classement: N°1 bis

Type d'emplacement: Centre-ville, rue prime, pied d'immeuble à l'angle de deux rues avec double vitrine
Stationnement: Stationnement payant sur voirie ; livraisons possibles rue Montcalm, rue plus calme que la rue Ordener
Zone de chalandise: Le 18e arrondissement compte environ 190 000 habitants, l'un des plus peuplés de Paris. Le quartier Grandes-Carrières, autour de la rue Ordener et de Jules Joffrin, est un quartier résidentiel dense, familial, avec une forte demande en commerces de bouche. Prix immobilier résidentiel à l'adresse d'environ 9 700 €/m² (moyenne de la rue 8 900 €/m²).

Transports

Métro Lamarck-Caulaincourt (ligne 12): environ 415 m
Métro Jules Joffrin (ligne 12): environ 450 m
Métro Guy Môquet (ligne 13): environ 10 minutes à pied
Bus: lignes 31 et 60 rue Ordener

Commerces à proximité

Commerces de bouche et enseignes de proximité de la rue Ordener
Marché Ordener (marché découvert, mercredi et samedi)
Rue du Poteau et rue Duhesme, rues commerçantes du quartier
Mairie du 18e arrondissement à Jules Joffrin
Écoles maternelle et primaire à moins de 400 m

Points forts et points d'attention

Points forts

Angle Ordener / Montcalm avec accès direct sur chaque rue et deux escaliers privatifs
192,51 m² mesurés, dont 121,68 m² en rez-de-chaussée et un atelier de 59,80 m²
Grosse extraction externe en place, atout rare pour un métier de bouche
Logement de 34,53 m² Carrez au 1er étage, lot à destination d'habitation dans le règlement de copropriété
Boulangerie exploitée à l'adresse depuis plus de vingt ans, local livré libre et prêt à l'emploi
Amiante et termites négatifs sur le local et sur le logement, diagnostics de 2025
Exclusivité Le Boutiquier, vidéo de visite disponible

Points d'attention

Prix d'environ 6 230 €/m² sur 192,51 m², dont 37 % de surfaces secondaires (logement, étage Montcalm de 19,36 m², cave de 16,94 m²)
Aucun bail en place : taxe foncière de 4 000 € et charges de copropriété d'environ 4 575 € par an à la charge du propriétaire jusqu'à relocation
Logement en DPE G, avec plomb dans les peintures (classes 1 et 2) et anomalies électriques : rénovation à prévoir
Travaux de reprise de façade votés en juin 2025, quote-part d'environ 614 € pour les deux lots
Immeuble de 1912 en copropriété de 33 lots principaux, avec une procédure en cours signalée au dernier PV
DPE du local commercial sans étiquette (consommations non renseignées)