Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Groupe ou réseau: Indépendant

Enseigne: Hollington, prêt-à-porter homme et femme depuis 1974
Quartier: Odéon, entre Saint-Michel et Saint-Germain
Résumé: Murs de la boutique Hollington, 97,14 m² Carrez au 9 rue Racine, quartier de l'Odéon, occupés par un indépendant présent dans la rue depuis 1974. Loyer net bailleur de 83 040 € HT par an, indexé ICC, taxe foncière et charges remboursables par le preneur selon le bail. Prix 1 250 000 € honoraires inclus à la charge du vendeur, soit 6,64 % net. Bail de 2001 poursuivi au-delà de son échéance initiale ; locataire en plan de redressement : dossier complet en data room.

Prix et rendement

Prix FAI: 1 250 000 €
Rendement brut / FAI: 6,64 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 6,64 %
Multiple de loyer: 15,1 x
Prix au m² Carrez: 12 868 €/m²
Frais de notaire estimés: 93 750 €
Coût total d'acquisition: 1 343 750 €

Qui paie les honoraires: Vendeur

Lecture du rendement net: La rentabilité nette de 6,64 % rapporte le loyer net bailleur de 83 040 € au prix de 1 250 000 € honoraires inclus. Le bail stipule un loyer net : la taxe foncière (3 440 €) et les charges de copropriété sont remboursables par le preneur, de sorte que le loyer net bailleur est égal au loyer facturé. La refacturation effective de la taxe foncière reste à confirmer sur quittances ; si elle n'était pas appliquée, la rentabilité nette ressortirait à 6,37 %. Restent à la charge du bailleur le fonds de travaux ALUR (255 € par an), l'assurance propriétaire non occupant et les grosses réparations de l'article 606.

Le bail

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 13 février 2001
Date d'effet: 13 février 2001
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non
Droit de préférence du locataire: Oui, en cours

Période du bail initial: du 13 février 2001 au 12 février 2010
Durée: 9 ans, sans période ferme ; facultés de résiliation triennales du preneur non écartées
Durée ferme restante: Entre 0 et 1,4 an selon le statut du bail, au plus tard jusqu'au 12/02/2028 : en tacite prolongation, congé possible à tout moment avec six mois de préavis pour la fin d'un trimestre civil ; si le bail a été renouvelé en 2010 puis en 2019, prochaine échéance triennale le 12/02/2028.
Détail du statut du bail: Bail signé le 13/02/2001 pour neuf ans, échu le 12/02/2010 et poursuivi depuis avec le même preneur. Aucun avenant, renouvellement ni congé n'a été communiqué : soit le bail est en tacite prolongation (le preneur peut alors donner congé à tout moment avec six mois de préavis pour la fin d'un trimestre civil, et le loyer est déplafonnable au renouvellement), soit il a été renouvelé en 2010 puis en 2019, avec une prochaine échéance le 12/02/2028. Confirmation demandée au mandant le 23/09/2026.
Destination du bail: Usage exclusif de magasin de vente au détail et en gros de produits textiles et leurs accessoires, à l'exclusion de toutes autres activités ; usage administratif accessoire autorisé.
Preneur actuel: PHD, SARL (preneur d'origine : P.H.D. Hollington SARL)
Clause de remise en état: Restitution des locaux dans l'état constaté par l'état des lieux dressé après les travaux d'aménagement du preneur de 2001 ; entretien et réparations locatives à la charge du preneur.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur (ravalement, gros œuvre)
Franchise ou palier en cours: Aucun ; la franchise de cinq mois consentie en 2001 est soldée

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 83 040 €/an
Loyer net bailleur: 83 040 €/an
Loyer mensuel: 6 920 €/mois
Loyer trimestriel: 20 760 €/trim.
Loyer au m² Carrez: 855 €/m²/an

Indice de révision: ICC
Périodicité de révision: Triennale
Clause recettes: Non

Modalités de paiement: Facturation mensuelle en direct par le bailleur, sans administrateur de biens (facture de juillet 2026) ; Pipedrive indique un paiement trimestriel à terme échu, à rapprocher du bail

Passerelle loyer facial, loyer net bailleur

Loyer HT HC: 83 040 €
Taxe foncière (3 440 €): 0 €, remboursable par le preneur selon le bail
Charges de copropriété (environ 5 100 €): 0 €, à la charge du preneur selon le bail, provisions de 4 800 € par an appelées
Loyer net bailleur: 83 040 €
Restent au bailleur, hors passerelle: Fonds de travaux ALUR 255 € par an, assurance PNO, grosses réparations de l'article 606

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 3 440 €/an
Charges de copropriété: 5 100 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 4 800 €/an
Fonds de travaux ALUR: 255 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Travaux à prévoir: Ravalement de l'immeuble à l'étude en copropriété, reporté par l'assemblée d'avril 2025 (balcon filant et corniche à reprendre) ; enveloppe d'environ 300 000 € évoquée par le syndic, soit environ 61 200 € pour le lot, à la charge du bailleur au titre de l'article 606. Aucun vote définitif connu ; le procès-verbal de 2026 est attendu.
Régime de copropriété: Copropriété ; lot n°3, 204/1000 des charges communes générales ; règlement de copropriété et état descriptif de division du 18/12/2001

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataire (remboursable selon le bail)
Charges de copropriété courantes: Locataire (provisions de 400 € par mois)
Fonds de travaux ALUR: Bailleur
Grosses réparations, article 606: Bailleur
Assurance propriétaire non occupant: Bailleur
Entretien et réparations locatives: Locataire

Surfaces

Surface Carrez (lot 3): 97,14 m2

Date du mesurage: 21 mai 2002

Source du mesurage: Attestation Carrez, Cabinet Richard, architecte (Versailles), annexée au titre de 2002 ; aucun mesurage géomètre récent

Surfaces par niveau (déclaratives)

Niveau	Affectation	Surface déclarée
Rez-de-chaussée	Deux boutiques communicantes, trois pièces	environ 100 m²
Sous-sol	Caves, quatre pièces, cuisine	environ 60 m²

Le local

WC: Oui
État général: Bon état

Configuration: Deux boutiques communicantes en rez-de-chaussée, de part et d'autre du porche de l'immeuble, et caves du premier sous-sol reliées par un escalier intérieur ; trois pièces en rez-de-chaussée, quatre en sous-sol, une cuisine et un WC. Double vitrine sur rue.
Dernière rénovation: Aménagement complet par le preneur en 2001 lors de l'agrandissement (plans d'architecte annexés au bail)

Le locataire

Capital social: 30 000 €

Raison sociale: PHD
Forme juridique: SARL, établissement unique
SIREN: 732 040 803
Date de création: 1 janvier 1973
Effectif: 6 à 9 salariés (tranche 2022)

Dirigeant: Alban Decock, gérant depuis le 05/06/2009 (successeur du fondateur)
Activité: Commerce de détail d'habillement en magasin spécialisé (NAF 47.71Z), prêt-à-porter homme et femme de création
Taille du réseau: Boutique unique en propre ; marque distribuée par des revendeurs à l'étranger et site de vente en ligne actif
Procédures collectives: Redressement judiciaire ouvert le 14/02/2024 ; plan de redressement arrêté le 30/10/2025 pour dix ans, en cours d'exécution
Ancienneté dans les lieux: Boutique ouverte rue Racine en 1974, soit plus de 50 ans à l'adresse ; bail actuel depuis le 13/02/2001 (agrandissement sur les deux boutiques)
Note Google: 4,7 sur 5, 67 avis ; avis récents datés de 2 à 3 mois
Présence en ligne: Site marchand hollington.fr actif ; compte Instagram hollingtonparis

Médias et présence en ligne

Fiche Google Maps de la boutique Street View Instagram de l'enseigne Site de l'enseigne

Emplacement

Classement de l'emplacement: N°2

Type d'emplacement: Centre-ville, pied d'immeuble haussmannien, rue transversale entre le boulevard Saint-Michel et le carrefour de l'Odéon
Stationnement: Stationnement payant sur voirie ; parkings publics École de Médecine (rue de l'École-de-Médecine) et Soufflot à moins de 400 m
Zone de chalandise: Paris 6e, environ 40 000 habitants, l'un des arrondissements aux revenus les plus élevés de Paris ; flux quotidien étudiant et universitaire (Sorbonne, faculté de médecine), flux touristique du Quartier latin et de Saint-Germain-des-Prés ; clientèle de la boutique en partie fidélisée et internationale.
Environnement patrimonial: À proximité immédiate du Bouillon Racine (3 rue Racine), devanture et décors classés monument historique le 12/10/1995 ; avis de l'Architecte des Bâtiments de France à prévoir pour toute modification de façade selon la covisibilité
Droit de préemption urbain: Périmètre de sauvegarde des commerces culturels du Quartier latin (délibération 2024 DAE 26) : il vise les fonds et les baux, pas les murs. Droit de préemption urbain, éventuellement renforcé, à vérifier par le notaire.

Transports

Métro Odéon: Lignes 4 et 10, environ 200 m
Métro Cluny-La Sorbonne: Ligne 10, environ 300 m
RER B et C, Saint-Michel Notre-Dame: Environ 500 m
Bus: Lignes 21, 27, 38, 63, 86, 87, 96 sur les boulevards Saint-Michel et Saint-Germain

Commerces à proximité

Bouillon Racine, brasserie classée, au n°3 de la rue
Librairies et commerces du boulevard Saint-Michel
Cafés et restaurants du carrefour de l'Odéon et de la rue Monsieur-le-Prince
Cinémas du quartier Odéon (UGC Danton, Odéon)

Enseignes locomotives

Gibert Joseph, boulevard Saint-Michel
Théâtre de l'Odéon
La Sorbonne et l'Université Paris Cité (faculté de médecine, rue de l'École-de-Médecine)
Boulevard Saint-Germain, enseignes de mode et grandes brasseries

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 1 343 800 € (prix FAI de 1 250 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 83 040 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	909 300 €	1 523 700 €	2 433 000 €	1,81 fois	7,6 %
15 ans	1 436 000 €	1 682 300 €	3 118 400 €	2,32 fois	7,9 %
20 ans	2 017 700 €	1 857 400 €	3 875 100 €	2,88 fois	8,0 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	830 400 €	1 250 000 €	2 080 400 €	1,55 fois	5,6 %
15 ans	1 245 600 €	1 250 000 €	2 495 600 €	1,86 fois	5,9 %
20 ans	1 660 800 €	1 250 000 €	2 910 800 €	2,17 fois	6,0 %

Scénarios

Départ ou défaillance du locataire: Hypothèse défavorable : congé du preneur dès 2027 en tacite prolongation, ou échec du plan de redressement. Douze mois de vacance et six mois de franchise, soit environ 124 500 € de loyers non perçus, plus des travaux de relocation à chiffrer. Relocation à un loyer de marché de l'ordre de 850 € par m² Carrez, proche du loyer en place. En cas de maintien du locataire, loyer net bailleur de 83 040 €, soit 6,64 % net sur le prix honoraires inclus.

Simulation de financement

Hypothèse de financement

Prix et frais d'acquisition estimés: 1 343 750 €
Apport, 30 %: 403 125 €
Emprunt: 940 625 € sur 15 ans à 3,6 % hors assurance (hypothèse)
Mensualité: 6 770 €
Annuité: 81 240 €
Cash-flow annuel après dette, avant impôt: + 1 800 € environ
Rendement sur fonds propres, hors amortissement du capital: 0,4 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Paris 6e, rue Racine, quartier de l'Odéon, entre Saint-Michel et Saint-Germain, métro Odéon à 200 m
Enseigne indépendante historique présente dans la rue depuis 1974, boutique vivante (4,7 sur 5 sur 67 avis Google)
Loyer de 855 € par m² Carrez, dans le marché du secteur
Taxe foncière (3 440 €) et charges de copropriété remboursables par le preneur selon le bail : loyer net égal au loyer facturé
Honoraires à la charge du vendeur
Double vitrine de part et d'autre du porche, deux boutiques communicantes et caves

Points d'attention

Bail signé en 2001 : statut actuel (renouvellement ou tacite prolongation) à confirmer, durée ferme restante de 0 à 1,4 an
Locataire en plan de redressement sur dix ans depuis octobre 2025 : détail et mise en perspective en data room
Ravalement de l'immeuble à l'étude, environ 61 200 € de quote-part à la charge du bailleur (article 606)
Comptes du locataire confidentiels depuis 2020
Surfaces par niveau déclaratives, seule la surface Carrez de 2002 est attestée
Refacturation effective de la taxe foncière et régime de TVA des loyers à confirmer sur quittances

Exclusivité · Murs occupés boutique Hollington, 9 rue Racine · Paris 6e (Odéon) · Rentabilité 6,64 %

Description

Identité

Prix et rendement

Le bail

Loyer et indexation

Passerelle loyer facial, loyer net bailleur

Charges et fiscalité

Répartition des charges

Surfaces

Surfaces par niveau (déclaratives)

Le local

Le locataire

Médias et présence en ligne

Emplacement

Transports

Commerces à proximité

Enseignes locomotives

Retour sur investissement

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Scénarios

Simulation de financement

Hypothèse de financement

Points forts et points d'attention

Points forts

Points d'attention

Détails de surface

Emplacement

Intéressé(e) par ce bien ?

Documents à télécharger

Biens similaires

Exclusivité · Murs occupés commerce de détail Platheon, 3 rue Clotaire, quartier du Panthéon · Paris 5e · Rentabilité 5,26 %

Off market · Murs occupés bar licence IV · Paris 10e · Rentabilité 7,3 %

Off market · Murs occupés bar licence IV · Paris 1er · Rentabilité 6,8 %

Exclusivité · Murs libres boulangerie avec extraction · Paris 18e

Exclusivité · Murs libres bureaux, La Villette · Paris 19e · Rendement potentiel 8 %

Exclusivité · Murs libres boutique et studio · Paris 15e

Ce bien vous intéresse ?