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Off market · Murs occupés restaurant d'angle · Talange (57) · Rentabilité 8,07 %

Talange - Secteur disponible sur demande

270 000 €

Surface: 288.3 m²

Photo 1 - Off market · Murs occupés restaurant d'angle · Talange (57) · Rentabilité 8,07 %

Type

local commercial

Surface

288.3 m²

Prix

270 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose, en off market, les murs occupés d'un restaurant d'angle à Talange (57), en Moselle, au nord de Metz. Le local commercial développe 288,30 m² au total, dont 185,30 m² en rez-de-chaussée et 103 m² en sous-sol, avec une configuration d'angle offrant une bonne visibilité. Les murs sont loués à un restaurant dont le bail commercial a pris effet en juin 2024. Le loyer net bailleur est de 21 802,20 € par an, pour des charges annuelles de 1 908 € et une taxe foncière de 3 220 € par an refacturée au locataire. Prix : 270 000 € FAI. Rentabilité nette sur prix FAI : 8,07 %. Dossier complet sur demande.

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Off market
Groupe ou réseau: Indépendant

Quartier: Centre-ville de Talange (Moselle), au nord de Metz
Résumé: Murs d'un restaurant d'angle en centre-ville de Talange (Moselle), à une quinzaine de kilomètres au nord de Metz, développant 288,30 m² dont 185,30 m² en rez-de-chaussée, avec deux terrasses, un jardin et du stationnement privatif. Bail commercial notarié de 9 ans ayant pris effet le 1er juin 2024, loyer de 21 802 € HT par an indexé chaque année sur l'ILC, taxe foncière et charges refacturées au preneur. Le fonds a été repris fin 2025 par l'exploitant actuel, restaurant d'environ 100 places noté 4,9/5 sur Google. Prix 270 000 € FAI, soit une rentabilité nette de 8,07 %.

Prix et rendement

Prix FAI: 270 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,07 %
Rendement brut / FAI: 8,07 %
Multiple de loyer: 12,4 x
Prix au m²: 937 €/m²
Prix au m² pondéré: 1 311 €/m²
Frais de notaire estimés: 20 250 €
Coût total acquisition: 290 250 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 6,6 ans
Pas de porte versé à l'entrée: 12 350 €

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 31 mai 2024
Date d'effet: 1 juin 2024
Période du bail: du 1 juin 2024 au 31 mai 2033
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Durée: 9 ans, du 1er juin 2024 au 31 mai 2033
Durée ferme restante: 0,7 an, jusqu'à la prochaine échéance triennale du 31/05/2027 (faculté de congé triennal du preneur non écartée, préavis de six mois) ; échéance triennale suivante le 31/05/2030 ; fin du bail le 31/05/2033, soit 6,7 ans
Destination du bail: Exploitation d'un restaurant à emporter et à consommer sur place, boissons alcoolisées et non alcoolisées, salon de thé et traiteur, préparation des commandes, cuisine centrale pour les restaurants du preneur, réception événementielle ; à l'exclusion de toute autre activité et de toute activité nocturne ou musicale.
Chaîne de transmission: Bail consenti en 2024 au premier exploitant ; fonds de commerce cédé fin 2025 à l'exploitant actuel
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Le preneur assume l'entretien, les réparations et les remplacements de tout ce qui garnit les lieux, ainsi que les transformations liées à son activité, avec accord écrit préalable du bailleur ; les améliorations restent acquises au bailleur en fin de bail sans indemnité. Travaux autorisés à l'entrée : rafraîchissement intérieur du restaurant et réfection des caves.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur
Droit de préférence locataire: Applicable (article L.145-46-1 du Code de commerce) ; notification au preneur préalable à la vente

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 21 802,2 €/an
Loyer net bailleur: 21 802,2 €/an
Loyer mensuel: 1 817 €/mois
Loyer trimestriel: 5 451 €/trim.
Loyer au m²: 75,62 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
Dernière révision appliquée: 1 mai 2026
Clause recettes: Non
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: ILC du 4e trimestre 2023 : 132,63
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance, au plus tard le 5 du mois, par virement
Franchise ou palier en cours: Aucune ; la franchise de 15 jours accordée en juin 2024 pour les travaux d'aménagement est échue.

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 21 802 €/an
Taxe foncière (3 220 €): Refacturée au preneur, 0 €
Charges locatives de copropriété: Refacturées au preneur, 0 €
Loyer net bailleur: 21 802 €/an

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
01/06/2024	21 480 € HT	Loyer initial, ILC T4 2023 : 132,63
01/05/2026	21 802 € HT	ILC T4 2025 : 134,62

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 3 220 €/an
Charges annuelles: 1 908 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 1 200 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Copropriété (règlement du 9 avril 2002) ; lots 1 à 4 (restaurant, caves, sanitaires, extérieurs) et 22 à 25 (quatre parkings), soit 325/1 000èmes des parties communes générales ; parcelle de parking de 3 a 54 ca hors copropriété
Travaux prévus par le bailleur: Néant sur les trois années suivant le bail ; aucun travail réalisé sur les trois années précédentes

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataire
TEOM et taxe de balayage: Locataire
Charges locatives de copropriété: Locataire
Entretien et réparations des lieux loués: Locataire
Grosses réparations article 606: Bailleur
Assurance de l'immeuble: Bailleur

Surfaces

Surface pondérée: 205,9 m²

Source du mesurage: Déclaratif (Pipedrive) ; aucun mesurage de géomètre au dossier
Surface fiscale vs mesurée: Le bail mentionne environ 162 m² déclarés par les parties, hors caves et parkings, contre 185,30 m² en rez-de-chaussée annoncés

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	185,3	Trois salles, cuisine, plonge, dégagements
Sous-sol	103	Caves, local chaudière, sanitaires
Total bâti	288,3	Surface commerciale
Extérieurs		Terrasse couverte, terrasse, jardin (lot 4)
Parcelle de parking hors copropriété	354	Terrain à usage de parking
Parkings en copropriété		4 emplacements (lots 22 à 25)

Le local

Extraction: Oui

Configuration: Restaurant d'angle en pied d'immeuble. Au rez-de-chaussée : trois salles, cuisine, plonge et dégagements. Au sous-sol : caves, local chaudière et sanitaires (quatre WC, urinoir, lavabo). À l'extérieur : terrasse couverte, seconde terrasse et jardin privatifs. Environ 100 places assises, salle et terrasses comprises. Quatre places de parking en copropriété et une parcelle de parking de 354 m².
Terrasse: Deux terrasses privatives dont une couverte, et un jardin
Places assises: Environ 100 (salle et deux terrasses)
Dernière rénovation: Rafraîchissement intérieur et réfection des caves autorisés au preneur à l'entrée dans les lieux (2024)
Classement ERP: Établissement recevant du public ; la commission de sécurité et d'accessibilité n'était pas encore intervenue à la signature du bail
Année de construction: Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997

Équipements

Extraction existante
Cuisine et plonge
Sanitaires au sous-sol
Local chaudière
Terrasse couverte, terrasse et jardin
Stationnement privatif : 4 places et une parcelle de parking

Diagnostics

État des risques ERP: Réalisé

Risques naturels et technologiques: Commune couverte par un PPR inondation, bien hors de son périmètre ; aucun PPR minier ni technologique ; sismicité très faible ; potentiel radon hors zone 3

Le locataire

Forme juridique: SAS au capital de 100 €
Date de création: 2025
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant
Effectif: Au moins 1 salarié
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)
Note Google: 4,9/5 sur 74 avis

Activité: Restauration traditionnelle (NAF 56.10A), cuisine française
Santé de l'exploitant: Société active, aucune procédure collective ; premiers comptes non encore publiés
Ancienneté dans les lieux: Exploitant en place depuis fin 2025 ; restaurant exploité sous le bail actuel depuis juin 2024
Contrôle sanitaire: Niveau d'hygiène « Satisfaisant » au contrôle du 30/07/2026

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Centre-ville, angle de rues, pied d'immeuble
Stationnement: Stationnement privatif : 4 places en copropriété et une parcelle de parking de 354 m²
Zone de chalandise: Talange compte environ 8 100 habitants (2023) et appartient à la communauté de communes Rives de Moselle, dans le sillon mosellan entre Metz et Thionville, bassin de vie dense proche de la frontière luxembourgeoise.

Transports

Train: Gare TER de la commune voisine (ligne Metz Thionville Luxembourg) à environ 1,5 km
Route: Autoroute A31 à proximité immédiate
Metz: Environ 15 km au sud

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 290 200 € (prix FAI de 270 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 21 802 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	238 700 €	329 100 €	567 900 €	1,96 fois	9,0 %
15 ans	377 000 €	363 400 €	740 400 €	2,55 fois	9,2 %
20 ans	529 700 €	401 200 €	930 900 €	3,21 fois	9,3 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	218 000 €	270 000 €	488 000 €	1,68 fois	7,0 %
15 ans	327 000 €	270 000 €	597 000 €	2,06 fois	7,2 %
20 ans	436 000 €	270 000 €	706 000 €	2,43 fois	7,3 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité nette de 8,07 % sur le prix FAI, taxe foncière et charges refacturées au preneur
Bail commercial notarié récent : effet au 1er juin 2024, terme au 31 mai 2033, indexation annuelle sur l'ILC
Local d'angle de 288 m² dont 185 m² en rez-de-chaussée, avec extraction, deux terrasses et jardin
Stationnement privatif : 4 places et une parcelle de parking de 354 m² hors copropriété
Loyer modéré de 75 €/m²/an sur la surface totale et prix de 936 €/m²
Exploitant ayant racheté le fonds fin 2025 ; restaurant noté 4,9/5 sur Google (74 avis) et contrôle sanitaire satisfaisant en juillet 2026

Points d'attention

Faculté de congé triennal du preneur au 31/05/2027 puis au 31/05/2030 : durée ferme restante de 0,7 an
Exploitant récent (société créée en 2025, capital de 100 €) sans comptes publiés à ce jour
Deux exploitants successifs depuis 2024
Surface déclarée au bail d'environ 162 m² hors caves et parkings, inférieure à la surface annoncée : un mesurage est recommandé
Bien en copropriété (325/1 000èmes)
Parcelle de parking comprise dans l'assiette du bail : toute revente ou construction suppose l'accord du preneur
Commune de 8 100 habitants : clientèle de destination plus que de flux