Mandat Exclusif
local commercialExclusivité
Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 3 lots restauration avec extraction, 3 rue de la Montagne · Forbach (57) · Rentabilité 9,02 %
3 Rue de la Montagne, 57600 Forbach, France, Forbach
272 000 €
Surface: 326 m²
Type
local commercial
Surface
326 m²
Prix
272 000 €
Statut
Occupé
Description
Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés d'un ensemble de trois locaux de restauration situés 3 rue de la Montagne à Forbach (57), en Moselle. L'ensemble développe une surface totale d'environ 326 m² en rez-de-chaussée, répartie en trois cellules indépendantes d'environ 62 m², 190 m² et 74 m². Les trois locaux sont équipés d'une extraction et deux d'entre eux disposent d'une terrasse. Les cellules sont indépendantes et peuvent être vendues séparément. Les locaux sont loués à trois preneurs indépendants exerçant dans la restauration, la restauration rapide et la fabrication culinaire, dans le cadre de baux indexés annuellement sur l'indice ILC. Le loyer net bailleur global s'élève à 24 539 € par an. Les charges annuelles représentent 600 €. La taxe foncière est refacturée aux locataires, de même que l'eau. Cet ensemble s'adresse à un investisseur recherchant des murs de restauration multi-locataires, avec une mutualisation du risque locatif et une possibilité de revente à la découpe. Prix : 272 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 9,02 %
Identité
- Typologie
- Murs occupés
- Statut mandat
- Exclusivité
- Enseignes / activités
- Trois locaux : Le Ma'Djo (restaurant traditionnel), The Smash Burger (snack sur place et à emporter), et une activité de fabrication culinaire artisanale (plats à emporter et sur place)
- Groupe ou réseau
- Indépendants (trois exploitants distincts)
- Quartier
- Centre-ville de Forbach, rue de la Montagne
- Résumé
- Portefeuille de trois murs commerciaux de restauration en rez-de-chaussée d'une copropriété du centre-ville de Forbach (Moselle), soit 326 m² environ répartis en trois lots indépendants de 190, 74 et 62 m², tous équipés d'une extraction, dont deux avec terrasse. Les trois lots sont loués à trois exploitants indépendants pour un loyer global de 24 539 € HT HC par an, indexé chaque année sur l'ILC, taxe foncière et eau refacturées. Le lot principal est occupé depuis 2023 par Le Ma'Djo, restaurant traditionnel noté 4,9/5 sur plus de 300 avis Google. Proposé à 272 000 € FAI, soit une rentabilité de 9,02 % sur le prix FAI et 834 €/m², avec la possibilité d'une revente lot par lot.
Prix et rendement
- Prix FAI
- 272 000 €
- Rentabilité nette sur prix FAI
- 9,02 %
- Rendement brut / FAI
- 9,02 %
- Multiple de loyer
- 11,1 x
- Prix au m²
- 834 €/m²
- Frais de notaire estimés
- 20 400 €
- Coût total acquisition
- 292 400 €
- Qui paie les honoraires
- Acquéreur
- Vente lot par lot
- Les trois lots de copropriété (n°104, 105 et 106) sont indépendants et peuvent être cédés séparément
Le bail
- Période du bail (lot 104, principal)
- du 15 mars 2024 au 14 mars 2033
- Statut du bail
- En cours
- Clause résolutoire
- Oui
- Sous-location autorisée
- Non
- Nature du bail
- Lot 104 : bail commercial 3/6/9 issu d'un bail dérogatoire de 12 mois ; lots 105 et 106 : baux dérogatoires de 12 mois (article L145-5 du Code de commerce) avec bascule convenue en bail commercial 3/6/9 à l'issue
- Durée
- Lot 104 : 9 ans depuis le 15/03/2024 ; lots 105 et 106 : 12 mois dérogatoires puis 9 ans
- Durée ferme restante
- Lot 104 : 0,5 an jusqu'au 14/03/2027 (prochaine échéance triennale), portée à 3,5 ans jusqu'au 14/03/2030 si aucun congé n'a été délivré avant le 14/09/2026 ; lot 105 : 0,1 an jusqu'au 31/10/2026 (fin de la période dérogatoire), puis bail 3/6/9 avec première échéance triennale au 31/10/2029 ; lot 106 : 0,3 an jusqu'au 20/01/2027, puis bail 3/6/9 avec première échéance triennale au 20/01/2030
- Détail du statut
- Les trois baux prévoient expressément leur passage en bail commercial 3/6/9 à l'issue de la période dérogatoire de 12 mois ; à défaut de demande de libération du bailleur dans le mois suivant l'échéance, le statut des baux commerciaux s'applique de plein droit. Le lot 104 est ainsi sous statut commercial depuis le 15/03/2024. Pour le lot 106, le bail prévoit un préavis de 3 mois en cas de résiliation et la régularisation d'un bail commercial notarié à l'issue.
- Destination du bail
- Lot 104 : restauration avec boissons alcoolisées et vente à emporter. Lot 105 : activités de conditionnement, fabrication culinaire artisanale de plats à emporter et à consommer sur place. Lot 106 : snack sur place et à emporter sous l'enseigne The Smash Burger. Activités connexes possibles avec autorisation écrite du bailleur.
- Preneur actuel
- Lot 104 : LE MA'DJO SAS ; lots 105 et 106 : exploitants indépendants (entrepreneurs individuels)
- Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur
- Les preneurs prennent les locaux en l'état et supportent l'entretien, les réparations autres que celles de l'article 606 du Code civil ainsi que toutes les mises aux normes liées à leur activité. Les aménagements restent acquis au bailleur sans indemnité en fin de bail, le bailleur pouvant exiger la remise dans l'état initial.
- Répartition article 606
- Grosses réparations de l'article 606, ravalement et travaux de vétusté à la charge du bailleur
- Droit de préférence des locataires
- En vente globale des trois lots, l'exception de cession unique de plusieurs locaux prévue à l'article L145-46-1 du Code de commerce s'applique ; en vente lot par lot, chaque locataire bénéficie du droit de préférence
Tableau locatif par lot
| Lot | Surface | Activité | Loyer HT HC/an | Loyer €/m²/an | Prise d'effet | Situation au 26/09/2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lot 104 | 190 m² + terrasse | Le Ma'Djo, restaurant traditionnel | 11 136 € (928,04 €/mois indexé) | 58,61 € | 15/03/2023 | Bail 3/6/9 depuis le 15/03/2024, fin au 14/03/2033 |
| Lot 105 | 62 m² | Fabrication culinaire artisanale | 8 603 € (716,89 €/mois) | 138,75 € | 01/11/2025 | Dérogatoire jusqu'au 31/10/2026, puis 3/6/9 convenu |
| Lot 106 | 74 m² + terrasse | The Smash Burger, snack | 4 800 € (400 €/mois) | 64,86 € | 21/01/2026 | Dérogatoire ferme jusqu'au 20/01/2027, puis 3/6/9 notarié convenu |
| Total | 326 m² | 3 exploitants | 24 539 € | 75,27 € |
Loyer et indexation
- Loyer annuel HT HC
- 24 539,16 €/an
- Loyer net bailleur
- 24 539,16 €/an
- Loyer mensuel
- 2 045 €/mois
- Loyer trimestriel
- 6 135 €/trim.
- Loyer au m²
- 75,27 €/m²/an
- Indice de révision
- ILC
- Périodicité de révision
- Annuelle
- Modalités de paiement
- Mensuel, à échoir, par virement
- Clause recettes
- Non
- TVA sur les loyers
- Oui
- Indice de base
- Lot 104 : dernier ILC publié au 15/03/2023 ; lot 105 : ILC 2T2025 = 136,81 ; lot 106 : ILC 3T2025 = 137,39
- Prochaines révisions
- Lot 105 au 01/11/2026 (ILC 2T2026 contre 136,81) ; lot 106 au 21/01/2027 (ILC 3T2026 contre 137,39) ; lot 104 au 15/03/2027
- Franchise ou palier en cours
- Aucune franchise en cours. Lot 106 : loyer exigible à compter du 01/04/2026 pour une prise d'effet au 21/01/2026, franchise d'entrée échue.
Passerelle loyer facial → loyer net
- Loyer facial HT HC
- 24 539 €
- Taxe foncière 2025 (3 508 €)
- Refacturée, 0 € pour le bailleur
- Eau
- Refacturée, 0 € pour le bailleur
- Loyer net bailleur
- 24 539 €
Historique des révisions
| Date | Loyer annuel | Base |
|---|---|---|
| 15/03/2023 (lot 104) | 10 200 € | Loyer initial du bail |
| 05/2026 (lot 104) | 11 136 € | Loyer indexé facturé 928,04 €/mois, soit +9,2 % |
| 01/11/2025 (lot 105) | 8 603 € | Loyer initial, ILC 2T2025 |
| 21/01/2026 (lot 106) | 4 800 € | Loyer initial, ILC 3T2025 |
Charges et fiscalité
- Taxe foncière
- 3 508 €/an
- Provisions de charges appelées aux locataires
- 4 440 €/an
- Provisions d'eau refacturées
- 600 €/an
- Taxe foncière refacturée
- Oui
- Provisions et régularisation
- Provisions de taxe foncière 3 840 €/an pour un impôt réel de 3 508 € en 2025 ; provisions d'eau 600 €/an ; régularisation annuelle sur dépenses réelles prévue aux baux
- Régime de copropriété
- Copropriété ; lots n°104, 105 et 106
Répartition des charges
- Taxe foncière
- Locataire
- Charges et entretien des parties communes
- Locataire
- Eau
- Locataire
- Mises aux normes liées à l'activité
- Locataire
- Assurance de l'immeuble
- Bailleur
- Honoraires de gestion
- Bailleur
- Grosses réparations article 606, ravalement, vétusté
- Bailleur
- CFE et impôts liés à la propriété
- Bailleur
Surfaces
- Surface totale
- 326 m²
- Source du mesurage
- Surfaces déclarées aux baux (environ), sans mesurage de géomètre au dossier
Surfaces par niveau
| Niveau | m² | Nature |
|---|---|---|
| RDC, lot 104 | 190 | Salle de restaurant avec sanitaires et terrasse |
| RDC, lot 105 | 62 | Local de fabrication culinaire avec sanitaires |
| RDC, lot 106 | 74 | Snack avec sanitaires et terrasse |
Le local
- Extraction
- Oui
- Configuration
- Trois cellules commerciales indépendantes en rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, chacune avec ses sanitaires et son accès propre. Le lot 104 (190 m²) accueille une salle de restaurant avec terrasse ; le lot 106 (74 m²) un snack avec terrasse ; le lot 105 (62 m²) un local de fabrication culinaire.
- Terrasse
- Terrasse pour les lots 104 et 106
Équipements
- Extraction existante dans les trois cellules, avec conduit extérieur
- Sanitaires dans chaque cellule
- Lot 105 : matériel de cuisine appartenant au bailleur, mis gratuitement à disposition du preneur
- Eau collective avec compteurs divisionnaires (lot 106)
Le locataire
- Capital social (lot 104)
- 1 000 €
- Raison sociale (lot 104)
- LE MA'DJO
- Forme juridique (lot 104)
- SAS
- SIREN (lot 104)
- 951 532 456
- Date de création (lot 104)
- 1 avril 2023
- Effectif (lot 104)
- Au moins 1 salarié
- Dirigeants (lot 104)
- Marina La Porta, présidente, et Geoffrey Spitz, directeur général, depuis le 13/04/2023
- Procédures collectives
- Aucune pour LE MA'DJO SAS (Pappers, 26/09/2026) ; établissement The Smash Burger actif au registre
- Ancienneté dans les lieux
- Lot 104 : 3,5 ans (mars 2023) ; lot 105 : 11 mois (novembre 2025) ; lot 106 : 8 mois (janvier 2026)
- Note Google
- Le Ma'Djo : 4,9/5 sur 313 avis Google, classé premier restaurant de Forbach sur Rankeat
- Présence en ligne
- Le Ma'Djo : page Facebook et fiches TripAdvisor, PagesJaunes et Office de tourisme du Pays de Forbach ; The Smash Burger : fiche Office de tourisme du Pays de Forbach
Les trois exploitants
| Lot | Exploitant | Structure | Dans les lieux depuis |
|---|---|---|---|
| 104 | Le Ma'Djo, restaurant traditionnel | SAS active, aucune procédure collective | Mars 2023 |
| 105 | Fabrication culinaire artisanale | Exploitant indépendant | Novembre 2025 |
| 106 | The Smash Burger, snack | Entrepreneur individuel, établissement actif | Janvier 2026 |
Emplacement
- Classement
- N°2
- Type d'emplacement
- Centre-ville, pied d'immeuble
- Zone de chalandise
- Forbach compte environ 21 000 habitants et anime une agglomération (Forbach Porte de France) d'environ 75 000 habitants, frontalière de l'agglomération de Sarrebruck en Allemagne, à une dizaine de kilomètres.
Transports
- Train
- Gare de Forbach : TER vers Metz et liaisons TGV et ICE Paris, Sarrebruck, Francfort
- Route
- Autoroute A320 vers Metz et Sarrebruck
Retour sur investissement
- Méthode
- Investissement de départ : coût total d'acquisition de 292 400 € (prix FAI de 272 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 24 539 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.
Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 268 700 € | 331 600 € | 600 300 € | 2,05 fois | 9,9 % |
| 15 ans | 424 400 € | 366 100 € | 790 400 € | 2,70 fois | 10,1 % |
| 20 ans | 596 200 € | 404 200 € | 1 000 400 € | 3,42 fois | 10,2 % |
Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 245 400 € | 272 000 € | 517 400 € | 1,77 fois | 7,9 % |
| 15 ans | 368 100 € | 272 000 € | 640 100 € | 2,19 fois | 8,1 % |
| 20 ans | 490 800 € | 272 000 € | 762 800 € | 2,61 fois | 8,2 % |
Points forts et points d'attention
Points forts
- Rentabilité de 9,02 % sur le prix FAI (24 539 € HT HC de loyer pour 272 000 €), soit 11,1 fois le loyer
- Prix de 834 €/m² pour 326 m² en rez-de-chaussée de centre-ville
- Risque réparti sur trois exploitants et trois lots de copropriété indépendants, revendables séparément
- Trois cellules de restauration équipées d'extraction, dont deux avec terrasse
- Taxe foncière (3 508 € en 2025) et eau refacturées ; indexation annuelle automatique sur l'ILC dans les trois baux
- Lot principal occupé depuis 2023 par Le Ma'Djo, noté 4,9/5 sur 313 avis Google, loyer déjà indexé de 850 € à 928 € par mois
- Loyers modérés sur les deux plus grands lots (58,61 et 64,86 €/m²/an)
Points d'attention
- Lots 105 et 106 encore en période dérogatoire, jusqu'au 31/10/2026 et au 20/01/2027 : la bascule en bail 3/6/9 est prévue aux baux mais les preneurs peuvent libérer à l'échéance
- Lot 104 : prochaine échéance triennale du preneur au 14/03/2027
- Exploitants des lots 105 et 106 installés depuis moins d'un an, sans comptes publiés
- Loyer du lot 105 plus élevé au m² (138,75 €/m²/an), à rapprocher du matériel de cuisine mis à disposition par le bailleur
- Assurance de l'immeuble, honoraires de gestion, grosses réparations et ravalement restent à la charge du bailleur
- Marché de ville moyenne (21 000 habitants), liquidité à la revente moindre qu'en métropole
Détails de surface
Surface totale
326 m²
Surface RDC
326 m²
Emplacement
3 Rue de la Montagne, 57600 Forbach, France, Forbach
Intéressé(e) par ce bien ?
Yankel Benahmou
Conseiller Immobilier Senior
01 88 32 17 77
Référence: BQR-1243
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