Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés La Poste · Saint-Avold (57) · Rentabilité 7,88 %

2 Rue du Général de Gaulle, 57500 Saint-Avold, France, Saint-Avold

520 000 €

Surface: 250 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés La Poste · Saint-Avold (57) · Rentabilité 7,88 %

Type

local commercial

Surface

250 m²

Prix

520 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose à la vente, en exclusivité, les murs occupés d'un bureau de poste à Saint-Avold. Situé en centre-ville sur l'artère principale de la commune, dans un environnement commerçant et passant. Surface totale : 250m² RDC Loyer : 40 959,71€ net/an Prix : 520 000€ FAI Rentabilité : 7,88% Réf. BO3-2278 Le boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: La Poste
Groupe ou réseau: Groupe La Poste
Quartier: Centre-ville

Résumé: Murs d'un local de 250 m² en rez-de-chaussée, avec cave, abritant le bureau de poste principal de Saint-Avold (57), en centre-ville, rue du Général de Gaulle. Le preneur est Locaposte, filiale immobilière du groupe La Poste, dans les lieux depuis octobre 2007. Le loyer de 42 666 € HT par an est indexé chaque année sur l'ICC ; les charges récupérables sont refacturées au preneur, la taxe foncière restant à la charge du bailleur. Le bail se poursuit en tacite prolongation depuis 2016 : l'acquéreur achète une signature de premier plan et un emplacement établi, avec un renouvellement à organiser. Prix 520 000 € FAI, rentabilité nette de 7,78 % sur le prix FAI.

Prix et rendement

Prix FAI: 520 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,78 %
Rendement brut / FAI: 7,88 %
Multiple de loyer: 12,7 x
Prix au m²: 2 080 €/m²
Frais de notaire estimés: 39 000 €
Coût total acquisition: 559 000 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 25 octobre 2007
Date d'effet: 25 octobre 2007
Statut du bail: Tacite prolongation
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Oui

Période du bail: du 25 octobre 2007 au 24 octobre 2016
Durée: 9 ans, puis tacite prolongation depuis le 25/10/2016
Durée ferme restante: Aucune : bail en tacite prolongation depuis le 25/10/2016 ; le preneur peut donner congé à tout moment, six mois à l'avance, pour le dernier jour d'un trimestre civil (article L.145-9 du code de commerce).
Détail du statut: Bail de neuf ans arrivé à son terme le 24/10/2016 et poursuivi depuis par tacite prolongation. La durée cumulée dépassant douze ans, le loyer du bail renouvelé échapperait au plafonnement et serait fixé à la valeur locative (article L.145-34 du code de commerce). Aucun congé ni demande de renouvellement ne figure au dossier.
Destination du bail: Usage exclusif de locaux commerciaux pour l'exercice des activités du Groupe La Poste telles que définies par la loi n° 90-568 du 2 juillet 1990 et le décret n° 90-1214 du 29 décembre 1990, ainsi que celles qui lui seraient conférées par des dispositions ultérieures.
Preneur actuel: Locaposte SAS (groupe La Poste), SIREN 479 145 484
Sous-location en place: Le preneur, structure immobilière du groupe dont l'objet est la prise à bail et la mise à disposition de locaux aux entités postales, loge le bureau de poste exploité par La Poste et La Banque Postale (guichets, conseil bancaire, distributeur 24 h/24).
Clause de remise en état et travaux du preneur: Le preneur assure l'entretien et les réparations locatives. Ses aménagements deviennent la propriété du bailleur en fin de jouissance sans indemnité, et le bailleur ne peut pas exiger la remise des locaux dans leur état initial. Les travaux du preneur ne sont pas pris en compte pour fixer le loyer de renouvellement.
Répartition article 606: À la charge du bailleur : grosses réparations, gros entretien, mises aux normes obligatoires, ravalement, remplacement des installations techniques (chauffage, climatisation), menuiseries extérieures, recherche et traitement de l'amiante et des termites.
Clauses particulières: Le bailleur s'interdit de louer d'autres locaux de l'immeuble à des activités concurrentes du groupe La Poste pendant le bail et ses cinq premiers renouvellements. Il est tenu à la confidentialité sur l'usage des locaux. En cas de panne d'un équipement gênant l'exploitation, il doit intervenir dans les 48 heures de la demande, faute de quoi une pénalité de 1/1000 du loyer annuel HT est due par jour de retard.

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 42 666,37 €/an
Loyer net bailleur: 40 482 €/an
Loyer mensuel: 3 413 €/mois
Loyer trimestriel: 10 240 €/trim.
Loyer au m²: 170,67 €/m²/an

Indice de révision: ICC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: ICC du 2e trimestre 2014 (avenant n°1), puis indice de l'indexation précédente ; indice initial du bail : ICC du 2e trimestre 2007, 1 435
Modalités de paiement: Trimestriel, d'avance, au plus tard le premier jour de chaque trimestre civil, par virement

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 42 666 €/an
Taxe foncière 2025, non refacturée: − 2 184 €/an
Charges récupérables, dont chauffage: Refacturées au preneur
Loyer net bailleur: 40 482 €/an

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
25/10/2007	18 750 € HT	Loyer initial, ICC T2 2007 (1 435)
01/01/2015	33 000 € HT	Avenant n°1, ICC T2 2014
01/04/2026	42 666 € HT	Loyer quittancé après indexations annuelles

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 2 184 €/an

Taxe foncière refacturée: Non
Régime de copropriété: Copropriété

Répartition des charges

Taxe foncière et impôts du bailleur: Bailleur
Assurance de l'immeuble: Bailleur
Honoraires de gestion: Bailleur
Grosses réparations, ravalement, mises aux normes: Bailleur
Chauffage (compteurs de calories): Preneur
Autres charges et dépenses des locaux: Preneur, au prorata de la surface utile, par provisions trimestrielles
Fluides, abonnements, impôts personnels: Preneur

Surfaces

Surface: 250 m2

Source du mesurage: Bail (surface utile d'environ 250 m², hors cave)

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	250	Salle guichet et accueil du public, bureaux, caisse, salle de repos, sanitaires
Sous-sol		Cave, surface non précisée au bail

Le local

Configuration: Local de plain-pied en rez-de-chaussée d'immeuble, aménagé en bureau de poste : salle guichet et accueil du public, bureaux, caisse, salle de repos et sanitaires, avec une cave en sous-sol. La chaufferie de l'immeuble reste la propriété du bailleur ; le chauffage est refacturé au preneur d'après des compteurs de calories.
Extraction: Non ; interdite par le règlement de copropriété

Équipements

Guichets et espace d'accueil du public
Guichet automatique bancaire accessible 24 h/24
Espace confidentiel accessible aux personnes à mobilité réduite
Cave en sous-sol
Chauffage collectif avec comptage individuel par compteurs de calories

Le locataire

Capital social: 76 650 085 €

Raison sociale: Locaposte
Forme juridique: SASU
SIREN: 479 145 484
Date de création: 4 octobre 2004
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Dirigeant: Poste Immo SA (SIREN 428 579 130), présidente
Groupe d'appartenance: Groupe La Poste, par l'intermédiaire de Poste Immo, sa filiale immobilière
Exploitant des locaux: La Poste et La Banque Postale : bureau de poste principal de Saint-Avold
Taille du réseau: Réseau national d'environ 17 000 points de contact La Poste en France
Effectif: Aucun salarié : structure immobilière du groupe
Santé de la société: Société active, aucune procédure collective ; filiale détenue par Poste Immo, groupe La Poste
Ancienneté dans les lieux: Depuis octobre 2007, soit près de 19 ans

Emplacement

Classement: N°1 bis

Type d'emplacement: Centre-ville, artère principale, pied d'immeuble
Zone de chalandise: Saint-Avold compte environ 15 000 habitants et forme la ville centre de la communauté d'agglomération Saint-Avold Synergie (environ 50 000 habitants), en Moselle-Est, entre Metz et Sarrebruck. Le bureau de la rue du Général de Gaulle est le bureau de poste principal de la commune.
Flux: Clientèle postale et bancaire quotidienne ; guichet automatique accessible 24 h/24

Transports

Train: Gare TER de Saint-Avold (ligne Metz, Forbach)
Route: Autoroute A4 (Metz, Sarrebruck)

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 559 000 € (prix FAI de 520 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 40 482 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	443 300 €	633 900 €	1 077 100 €	1,93 fois	8,7 %
15 ans	700 100 €	699 900 €	1 399 900 €	2,50 fois	9,0 %
20 ans	983 600 €	772 700 €	1 756 300 €	3,14 fois	9,1 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	404 800 €	520 000 €	924 800 €	1,65 fois	6,7 %
15 ans	607 200 €	520 000 €	1 127 200 €	2,02 fois	7,0 %
20 ans	809 600 €	520 000 €	1 329 600 €	2,38 fois	7,1 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Signature de premier plan : preneur Locaposte, filiale immobilière du groupe La Poste, sans procédure collective
Bureau de poste principal de Saint-Avold, preneur en place depuis octobre 2007
Loyer de 42 666 € HT par an indexé chaque année sur l'ICC, rentabilité nette de 7,78 % sur le prix FAI
Charges récupérables refacturées au preneur, chauffage compris
Aménagements du preneur acquis au bailleur en fin de bail sans indemnité
Centre-ville sur l'artère principale, avec guichet automatique 24 h/24

Points d'attention

Bail en tacite prolongation depuis le 25/10/2016 : aucune durée ferme, congé possible à tout moment avec six mois de préavis
Renouvellement déplafonné : le loyer serait fixé à la valeur locative, à comparer au loyer actuel d'environ 171 €/m²/an
Taxe foncière de 2 184 € par an à la charge du bailleur selon le bail
Grosses réparations, mises aux normes, ravalement et remplacement des équipements techniques à la charge du bailleur
Pénalité de 1/1000 du loyer annuel par jour si une panne d'équipement n'est pas traitée sous 48 heures
Engagement de non-concurrence au profit du groupe La Poste sur les autres locaux de l'immeuble