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Murs occupés portefeuille de 4 lots · Forbach (57) · Rentabilité 10,01 %

Forbach - Secteur disponible sur demande

343 000 €

Surface: 625 m²

Photo 1 - Murs occupés portefeuille de 4 lots · Forbach (57) · Rentabilité 10,01 %

Photo 2 - Murs occupés portefeuille de 4 lots · Forbach (57) · Rentabilité 10,01 %

Type

local commercial

Surface

625 m²

Prix

343 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés d'un portefeuille de quatre locaux commerciaux situés à Forbach (57), en Moselle, sur un axe commerçant du centre-ville. L'ensemble développe une surface totale de 625 m² en rez-de-chaussée, répartie en quatre cellules commerciales indépendantes. Cette configuration permet une mutualisation des risques locatifs entre plusieurs preneurs. Les locaux sont loués à des commerces d'activités diversifiées : alimentaire, commerce de détail, services et esthétique. Le loyer net bailleur global s'élève à 34 320 € par an. La taxe foncière est refacturée au locataire. Cet ensemble immobilier s'adresse à un investisseur recherchant un portefeuille de murs commerciaux multi-locataires offrant une rentabilité élevée. Prix : 343 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 10,01 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple
Groupe ou réseau: Indépendants

Enseignes: Quatre commerces indépendants : fleuriste, Taym Studio, salon de thé, boutique informatique
Quartier: Centre-ville de Forbach, rue Nationale
Résumé: Portefeuille de quatre locaux commerciaux en rez-de-chaussée totalisant 625 m², rue Nationale, principal axe commerçant du centre-ville de Forbach (Moselle), ville frontalière à une dizaine de kilomètres de Sarrebruck. Les lots sont loués à quatre commerçants indépendants aux activités diversifiées (fleuriste, studio, salon de thé, informatique) sous baux commerciaux signés en 2025 et 2026, dont un bail ferme de 10 ans jusqu'en 2035 sur le plus grand lot (370 m²). Loyer global de 34 320 € HT HC par an, soit 54,91 €/m² en moyenne, indexé annuellement sur l'ILC. Prix de 343 000 € FAI, rentabilité de 10,01 %, avec un risque locatif réparti sur quatre preneurs.

Prix et rendement

Prix FAI: 343 000 €
Rendement brut / FAI: 10,01 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 10,01 %
Multiple de loyer: 10 x
Prix au m²: 549 €/m²
Frais de notaire estimés: 25 725 €
Coût total acquisition: 368 725 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Date de signature (lot 1): 31 mars 2026
Période du bail (lot 1): du 1 avril 2026 au 31 mars 2035
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui

Nature des baux: Quatre baux commerciaux : lot 1 de 9 ans avec faculté triennale du preneur ; lot 4 de 10 ans ferme ; lots 2 et 3 à effet de mai 2025
Preneur actuel: Quatre preneurs indépendants : fleuriste et studio Taym Studio exploités en entreprise individuelle, salon de thé, commerce informatique
Durée ferme restante: Lot 4 (31,5 % du loyer) : 9 ans ferme, jusqu'au 30/09/2035 ; lot 1 : 2,5 ans, jusqu'à l'échéance triennale du 31/03/2029 ; lots 2 et 3 : prise d'effet en mai 2025, soit une première échéance triennale en mai 2028 pour des baux 3/6/9
Destination du bail (lot 1): Usage de commerce pour l'activité de fleuriste, sans modification possible de la destination ; activités connexes ou complémentaires dans les conditions de l'article L145-47 du Code de commerce ; aucune garantie d'exclusivité ou de non-concurrence consentie par le bailleur.
Travaux à la charge du preneur (lot 1): Le preneur décharge le bailleur de toute mise ou remise en état et aux normes et de toutes réparations, à l'exclusion des grosses réparations de l'article 606 du Code civil ; il prend à sa charge tous travaux exigés par la réglementation pour son activité pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur (lot 1)
Renouvellement (lot 1): À défaut de congé, reconduction du bail aux mêmes conditions avec un loyer égal au dernier loyer quittancé

Tableau locatif par lot

Lot	Activité	Surface (RDC)	Prise d'effet	Fin de la période ferme	Loyer annuel HT HC	Loyer €/m²/an	Part du loyer total
Lot 1	Fleuriste	55 m²	01/04/2026	31/03/2029 (triennale) ; fin du bail 31/03/2035	4 320 €	78,5 €	12,6 %
Lot 2	Studio (enseigne Taym Studio)	55 m²	01/05/2025		6 000 €	109,1 €	17,5 %
Lot 3	Salon de thé	145 m²	13/05/2025		13 200 €	91,0 €	38,5 %
Lot 4	Commerce informatique	370 m²	01/10/2025	30/09/2035 (bail ferme de 10 ans)	10 800 €	29,2 €	31,5 %
Total	4 preneurs	625 m²			34 320 €	54,9 €	100 %

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 34 320 €/an
Loyer net bailleur: 34 320 €/an
Loyer mensuel: 2 860 €/mois
Loyer trimestriel: 8 580 €/trim.
Loyer au m²: 54,91 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base (lot 1): ILC connu au 01/04/2026, première indexation au 01/04/2027 à la date anniversaire du bail
Modalités de paiement: Loyers mensuels ou trimestriels selon les lots, d'avance, par virement permanent ; lot 1 : 360 € HT HC par mois, le premier du mois

Charges et fiscalité

Provision de charges (lot 1): 50 €/mois

Imputation de la taxe foncière: Lot 1 : refacturée au preneur, remboursable sous 15 jours sur demande du bailleur ; lots 2 à 4 : à la charge du bailleur selon la présentation du vendeur
Régime de copropriété: Copropriété ; lots répartis dans trois immeubles de la rue Nationale

Répartition des charges (bail du lot 1)

Taxe foncière et taxes additionnelles: Preneur
TEOM, taxes de balayage et d'écoulement à l'égout: Preneur
Mises aux normes et travaux liés à l'activité: Preneur
Grosses réparations article 606: Bailleur
Impôts dont le bailleur est redevable légal hors taxe foncière: Bailleur

Surfaces

Source du mesurage: Surfaces déclarées (bail du lot 1 et informations du vendeur), sans mesurage par géomètre

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée (lot 1)	55	Local commercial avec dégagement et sanitaires
Rez-de-chaussée (lot 2)	55	Local commercial
Rez-de-chaussée (lot 3)	145	Salon de thé
Rez-de-chaussée (lot 4)	370	Local commercial
Total	625	Quatre cellules indépendantes en rez-de-chaussée

Le local

Configuration: Quatre cellules commerciales indépendantes en rez-de-chaussée, en pied d'immeuble, réparties dans trois immeubles de la rue Nationale : deux locaux de 55 m² dans le même immeuble, un local de 145 m² et un grand local de 370 m². Le lot 1 comprend un dégagement et des sanitaires.

Vidéo de visite

Diagnostics

Amiante (immeuble des lots 1 et 2): Négatif
État des risques (ERP): Réalisé
Potentiel radon: Niveau 2 sur 3 à Forbach

Le locataire

Forme juridique des preneurs: Lots 1 et 2 : entrepreneurs individuels ; lots 3 et 4 : commerçants indépendants
Situation au registre: Lot 2 : entreprise active au registre, sans procédure collective mentionnée
Ancienneté dans les lieux: De 6 mois (lot 1) à 16 mois (lots 2 et 3) au 26/09/2026

Activités

Lot 1 : fleuriste, installée au 01/04/2026
Lot 2 : studio sous l'enseigne Taym Studio, entreprise créée en 2019 à Forbach, dans les lieux depuis le 01/05/2025
Lot 3 : salon de thé, dans les lieux depuis le 13/05/2025
Lot 4 : commerce informatique, dans les lieux depuis le 01/10/2025

Emplacement

Classement: N°1 bis

Type d'emplacement: Centre-ville, rue commerçante principale, pieds d'immeubles
Projets d'aménagement: Forbach est retenue au programme national Action Cœur de Ville pour la revitalisation commerciale de son centre : requalification de la place Aristide Briand en place de marché avec stationnement et terrasses, parvis de l'Hôtel de Ville en parc urbain, square Jeanne d'Arc ; travaux engagés depuis l'été 2023.
Zone de chalandise: Forbach compte environ 21 000 habitants et est la ville-centre de la communauté d'agglomération Forbach Porte de France (environ 75 000 habitants), dans le bassin de vie transfrontalier de Sarrebruck.

Transports

Train: Gare de Forbach, TER vers Metz et liaisons TGV et ICE Paris, Sarrebruck, Francfort
Route: Autoroute A320 vers l'A4 et l'Allemagne
Agglomération voisine: Sarrebruck à une dizaine de kilomètres

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 368 700 € (prix FAI de 343 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 34 320 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	375 800 €	418 100 €	793 900 €	2,15 fois	10,8 %
15 ans	593 500 €	461 600 €	1 055 100 €	2,86 fois	11,1 %
20 ans	833 900 €	509 700 €	1 343 600 €	3,64 fois	11,2 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	343 200 €	343 000 €	686 200 €	1,86 fois	8,8 %
15 ans	514 800 €	343 000 €	857 800 €	2,33 fois	9,1 %
20 ans	686 400 €	343 000 €	1 029 400 €	2,79 fois	9,2 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Quatre lignes locatives indépendantes sur 625 m² : le départ d'un preneur n'affecte qu'une partie des revenus (de 12,6 % à 38,5 % du loyer selon le lot)
Rentabilité de 10,01 % sur le prix FAI de 343 000 €, point mort des loyers cumulés en 10 ans environ
Plus grand lot (370 m², 31,5 % du loyer) sous bail ferme de 10 ans jusqu'en septembre 2035
Loyer moyen de 54,91 €/m²/an et prix de 549 €/m² : base locative modérée
Baux récents (2025 et 2026) indexés chaque année sur l'ILC
Bail du lot 1 : taxe foncière refacturée, mises aux normes à la charge du preneur, bailleur limité à l'article 606
Centre-ville inscrit au programme Action Cœur de Ville

Points d'attention

Preneurs indépendants installés entre mai 2025 et avril 2026 : pas encore d'historique d'exploitation dans les lieux
Lots 1 et 2 exploités en entreprise individuelle, dont une activité créée en 2026 : solidité à apprécier sur pièces
La rentabilité de 10,01 % est calculée sans déduction de la taxe foncière conservée par le bailleur sur les lots 2 à 4, dont le montant reste à préciser
Échéances triennales ouvertes aux preneurs des lots 1 à 3 entre 2028 et 2029
Ville moyenne d'environ 21 000 habitants : profondeur du marché locatif limitée en cas de relocation, notamment pour le lot de 370 m²
Lots répartis dans trois immeubles en copropriété : charges et travaux à examiner sur les procès-verbaux d'assemblée générale