Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés pharmacie Grande Pharmacie de Morsbach · Morsbach (57) · Rentabilité 8,7 %

Morsbach - Secteur disponible sur demande

645 000 €

Surface: 326 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés pharmacie Grande Pharmacie de Morsbach · Morsbach (57) · Rentabilité 8,7 %

Photo 2 - Exclusivité · Murs occupés pharmacie Grande Pharmacie de Morsbach · Morsbach (57) · Rentabilité 8,7 %

Type

local commercial

Surface

326 m²

Prix

645 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés d'une pharmacie à Morsbach. Il s'agit de la pharmacie de la commune, un commerce de première nécessité qui bénéficie d'une clientèle locale fidèle et régulière. Surface : 326 m² rdc. Loyer annuel : 56 135,26 € net bailleur Prix : 645 000 € FAI, Rendement : 8.7 % Réf. BO3-2243 Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: Pharmacie Sainte Anne

Quartier: Morsbach (Moselle), axe principal de la commune, limitrophe de Forbach
Résumé: Murs d'une officine de pharmacie de 326 m² de plain-pied, situés sur l'axe principal de Morsbach (Moselle), en bord de route départementale et à proximité immédiate d'une zone commerciale dotée de grandes enseignes. Le preneur, la SELARL Sainte Anne, occupe les lieux depuis juillet 2002. Le loyer en cours s'élève à 56 135 € HT HC par an, payé mensuellement d'avance, avec charges et taxes refacturées au preneur selon le bail. Proposés à 645 000 € FAI, soit une rentabilité nette de 8,70 % sur le prix FAI.

Prix et rendement

Prix FAI: 645 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,7 %
Rendement brut / FAI: 8,7 %
Multiple de loyer: 11,5 x
Prix au m²: 1 979 €/m²
Frais de notaire estimés: 48 375 €
Coût total acquisition: 693 375 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 5 décembre 2011
Statut du bail: Tacite prolongation
Preneur actuel: SELARL SAINTE ANNE
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Période du bail: du 5 décembre 2011 au 4 décembre 2020
Durée: 9 ans (05/12/2011 au 04/12/2020), prolongé tacitement depuis
Durée ferme restante: Aucune durée ferme : bail en tacite prolongation depuis le 05/12/2020 ; le preneur peut donner congé à tout moment avec six mois de préavis pour le dernier jour d'un trimestre civil, et le bailleur peut délivrer congé avec offre de renouvellement. Pas d'échéance triennale en tacite prolongation.
Détail du statut: Le bail de neuf ans est arrivé à son terme contractuel le 04/12/2020 et se poursuit par tacite prolongation. Sa durée totale ayant dépassé douze ans, le loyer du bail renouvelé ne sera plus plafonné et se fixera à la valeur locative (article L145-34 du code de commerce). Un nouveau bail peut être négocié avec le preneur.
Destination du bail: Exercice de l'activité de pharmacie. Activités connexes ou complémentaires possibles sur demande notifiée au bailleur (article L145-47) ; toute autre activité soumise à l'autorisation expresse du bailleur.
Chaîne de transmission: Premier bail du 19/04/2002 (effet 01/07/2002) avec la même société ; nouveau bail à effet du 05/12/2011 conclu à l'occasion de la cession des parts sociales du preneur
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Réparations locatives et entretien à la charge du preneur ; prise des lieux en l'état. Travaux et aménagements du preneur acquis au bailleur sans indemnité en fin de bail, remise en état exigible pour les travaux non autorisés. Interdiction de percer le sol au-delà de 6 cm (chauffage électrique par le sol).
Répartition article 606: Grosses réparations des articles 605 et 606 du code civil et ravalements à la charge du bailleur

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 56 135,16 €/an
Loyer net bailleur: 56 135,16 €/an
Loyer mensuel: 4 678 €/mois
Loyer trimestriel: 14 034 €/trim.
Loyer au m²: 172,19 €/m²/an

Indice de révision: ICC
Périodicité de révision: Triennale
Indice de base: ICC du 1er trimestre 2011 (1554)
TVA sur les loyers: Oui

Modalités de paiement: Mensuel, d'avance, par virement permanent

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
05/12/2011	42 000 €	Bail, loyer initial
Novembre 2023	47 837,76 €	Facture du 11/10/2023 (3 986,48 € HT par mois)
Février 2026	56 135,16 €	Facture du 27/01/2026 (4 677,93 € HT par mois)

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 2 043 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 2 400 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataire (remboursement au bailleur)
Charges et prestations: Locataire (provision mensuelle de 200 €)
Impôts du locataire: Locataire
Réparations locatives et entretien: Locataire
Grosses réparations (605 et 606) et ravalement: Bailleur
Assurance de l'immeuble: Bailleur

Surfaces

Source du mesurage: Bail (surface « environ » déclarée), pas de mesurage géomètre au dossier

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	326	Officine : vente, laboratoire, bureau, réserves

Le local

Configuration: Local de plain-pied en rez-de-chaussée comprenant une salle de vente, un laboratoire, un bureau, une pièce de garde et archives, un vestiaire du personnel, une pièce à alcool et produits volatils, une pièce Cyclamed, un grand volume de réserves avec meubles à tiroirs, une cabine d'essayage et des toilettes.
Chauffage: Chauffage électrique par le sol sur l'ensemble du local
Situation au regard des risques: Immeuble situé dans le périmètre d'une concession minière (information portée au bail) ; état des risques naturels et technologiques annexé au bail en 2011. Un état des risques à jour sera remis à l'acquéreur.

Équipements

Laboratoire de préparation
Pièce de garde et archives
Pièce à alcool et produits volatils
Pièce Cyclamed
Réserves avec meubles à tiroirs
Vestiaire du personnel et toilettes
Cabine d'essayage

Le locataire

Capital social: 100 800 €

Raison sociale: SELARL SAINTE ANNE
SIREN: 423 155 233
Date de création: 15 mai 1999
Effectif: 6 à 9 salariés
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Forme juridique: Société d'exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL)
Dirigeant: Jean-Sébastien Bleu, gérant depuis le 27/11/2015
Activité: Pharmacie d'officine (commerce de détail de produits pharmaceutiques, NAF 47.73Z)
Ancienneté dans les lieux: Depuis le 01/07/2002 (premier bail), soit plus de 24 ans

Emplacement

Classement: N°1 bis

Type d'emplacement: Axe principal de la commune, en bord de route départementale, excellente visibilité
Concurrence: Seule pharmacie de Morsbach selon nos informations
Zone de chalandise: Morsbach compte environ 2 600 habitants et jouxte Forbach (environ 21 000 habitants), au cœur de l'agglomération Forbach Porte de France (environ 75 000 habitants), à proximité immédiate de la frontière allemande et de l'agglomération de Sarrebruck.

Enseignes locomotives

Carrefour
Leroy Merlin
Brico Dépôt
McDonald's
Buffalo Grill
Speedy
Basic Fit

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 693 400 € (prix FAI de 645 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 56 135 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	614 700 €	786 300 €	1 400 900 €	2,02 fois	9,6 %
15 ans	970 800 €	868 100 €	1 838 900 €	2,65 fois	9,8 %
20 ans	1 363 900 €	958 400 €	2 322 400 €	3,35 fois	9,9 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	561 400 €	645 000 €	1 206 400 €	1,74 fois	7,6 %
15 ans	842 000 €	645 000 €	1 487 000 €	2,14 fois	7,8 %
20 ans	1 122 700 €	645 000 €	1 767 700 €	2,55 fois	7,9 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Seule pharmacie de la commune selon nos informations, commerce de première nécessité
Preneur dans les lieux depuis juillet 2002, soit plus de 24 ans
Rentabilité nette de 8,70 % sur le prix FAI, loyer de 56 135 € HT HC par an payé mensuellement d'avance
Taxe foncière et charges refacturées au preneur selon le bail ; loyer soumis à TVA
326 m² de plain-pied, officine complète avec laboratoire et grandes réserves
Axe principal en bord de départementale, à proximité de Carrefour, Leroy Merlin et Brico Dépôt
Société locataire active, aucune procédure collective

Points d'attention

Bail en tacite prolongation depuis le 05/12/2020 : pas de durée ferme, congé possible du preneur avec six mois de préavis
Loyer du prochain bail déplafonné (durée supérieure à douze ans) : fixation à la valeur locative, à la hausse comme à la baisse
Loyer actuel de 172 €/m²/an après révision de 2023 à 2026 (+17 %)
Grosses réparations de l'article 606 et ravalements à la charge du bailleur
Immeuble situé dans le périmètre d'une concession minière
Rentabilité de l'officine en baisse sur les derniers exercices (détail en data room)
Commune d'environ 2 600 habitants, clientèle adossée à l'agglomération de Forbach