Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés Onela · Vincennes (94) · Rentabilité 7,14 %

14 Allée Georges Pompidou, 94300 Vincennes, France, Vincennes

560 000 €

Surface: 67 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés Onela · Vincennes (94) · Rentabilité 7,14 %

Photo 2 - Exclusivité · Murs occupés Onela · Vincennes (94) · Rentabilité 7,14 %

Photo 3 - Exclusivité · Murs occupés Onela · Vincennes (94) · Rentabilité 7,14 %

Type

local commercial

Surface

67 m²

Prix

560 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les Murs occupés d’un local commercial loué à Vincennes. Au sein d'une copropriété, dans une commune résidentielle recherchée aux portes de Paris, bien desservie par le RER A et la ligne 1 du métro. Surface totale de 67m² RDC Loyer actuel : 40 000 € / an, Rentabilité : 7,14% Prix : 560 000 € honoraires inclus. Réf. BO3-2214 Agence Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: Onela

Groupe ou réseau: Réseau Onela, groupe Ouihelp depuis septembre 2025 (auparavant groupe Colisée)
Quartier: Vincennes Centre Nord, à 250 m de la gare RER A
Résumé: Murs occupés d'un local commercial de plain-pied d'environ 67 m² à Vincennes, quartier Centre Nord, à 250 m de la gare RER A. Le local est loué depuis avril 2013 à NH Services, qui y exploite l'agence Onela et y a son siège social ; le réseau Onela compte plus de 60 agences et appartient au groupe Ouihelp depuis septembre 2025. Le loyer s'élève à 39 984 € HT HC par an, taxe foncière et charges refacturées, soit une rentabilité nette de 7,14 % sur le prix FAI. Le bail, en tacite prolongation depuis 2022, laisse au preneur la faculté de partir avec un préavis de trois mois.

Prix et rendement

Loyer net bailleur: 39 984 €/an
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,14 %
Rendement brut / FAI: 7,14 %
Multiple de loyer: 14 x
Prix au m²: 8 358 €/m²
Frais de notaire estimés: 42 000 €
Coût total acquisition: 602 000 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 2 avril 2013
Date d'effet du bail: 15 avril 2013
Statut du bail: Tacite prolongation
Avenant de prolongation: 8 juin 2023
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Période du bail: du 15 avril 2013 au 14 avril 2022
Durée: 9 ans, prolongé tacitement pour une durée indéterminée depuis le 15/04/2022
Durée ferme restante: Aucune : bail en tacite prolongation depuis le 15/04/2022 ; le preneur peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois par acte extrajudiciaire (avenant du 08/06/2023). Pas d'échéance triennale en tacite prolongation.
Détail du statut: Le bail n'ayant jamais été renouvelé, les parties ont acté par avenant du 08/06/2023 sa tacite prolongation à compter du 15/04/2022. Par dérogation à l'article L.145-9 du Code de commerce, le preneur peut le résilier à tout moment moyennant un préavis de 3 mois. La durée totale du bail dépassant 12 ans, le loyer d'un éventuel renouvellement n'est plus plafonné (article L.145-34 du Code de commerce).
Destination du bail: Activité de service d'aide à domicile.
Preneur actuel: NH SERVICES SAS (enseigne Onela), preneur d'origine depuis 2013
Travaux à la charge du preneur et remise en état: Le preneur prend les lieux en l'état et exécute toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception, y compris devanture, fermeture et sol ; il rend les lieux en parfait état en fin de jouissance. Les embellissements restent acquis au bailleur, qui peut exiger la remise en état primitif.
Répartition article 606: Mises à la charge du preneur par la clause « toutes réparations, petites ou grosses, sans aucune exception » d'un bail antérieur à la loi Pinel ; portée à faire confirmer par un conseil

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 39 984 €/an
Loyer mensuel: 3 333 €/mois
Loyer trimestriel: 10 000 €/trim.
Loyer au m²: 597 €/m²/an

Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: Loyer initial de 34 200 € HT HC au 15/04/2013 ; indice non nommé au bail (révision « dans les conditions prévues par la législation »)
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance, avant le 5 du mois, par virement

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 39 984 €
Taxe foncière (2 031 €): Refacturée au preneur
Charges de copropriété: Provisionnées au preneur, 275 € par mois
Loyer net bailleur: 39 984 €, hors assurance PNO et frais de gestion éventuels

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
15/04/2013	34 200 €	Loyer initial du bail
08/06/2023	37 380 €	Loyer constaté à l'avenant
Janvier 2026	39 984 €	Factures de loyer T1 2026

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 2 031 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 3 300 €/an
Charges de copropriété: 3 300 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Travaux à prévoir: Ravalement de la copropriété à l'étude : appels d'offres et simulations par bâtiment présentés pour information à l'AG du 11/06/2025, sans vote à ce stade. Travaux de sécurisation des balcons et de sécurité incendie déjà réalisés et soldés.
Régime de copropriété: Copropriété de 208 copropriétaires (164 rue de Fontenay et 4 à 18 allée Georges Pompidou) ; syndic professionnel ; budget 2026 voté à 654 750 € ; fonds de travaux ALUR fixé à 5 % du budget

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataire
Charges et prestations de l'immeuble, TEOM: Locataire
Consommations privatives: Locataire
Réparations, y compris grosses réparations: Locataire (clause 6)

Surfaces

Surface pondérée: 67 m2

Source du mesurage: Déclaratif ; le bail décrit un local de 64 m² environ
Surface bail vs annoncée: 67 m² annoncés, 64 m² environ au bail

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
RDC	67	Local commercial de plain-pied

Le local

Configuration: Local commercial de plain-pied en rez-de-chaussée d'un ensemble résidentiel en copropriété, aménagé en bureaux d'agence (plan des bureaux au dossier) ; accueil du public du lundi au vendredi de 8 h 30 à 17 h 30.

Équipements

Plain-pied intégral en rez-de-chaussée
Aménagement en bureaux d'agence

Le locataire

Capital social: 37 000 €

Forme juridique: SAS
SIREN: 503 593 154
Date de création: 2 avril 2008

Raison sociale: NH SERVICES (noms commerciaux : Nouvel Horizon Services, Onela)
Activité: Aide à domicile (code APE 88.10A), accompagnement des personnes âgées, handicapées ou convalescentes ; structure référencée au FINESS
Dirigeant: Présidente : société Colisée Domicile (SIREN 820 038 750), en fonction depuis le 18/01/2022 ; commissaire aux comptes : Deloitte & Associés
Groupe d'appartenance / réseau: Réseau Onela ; groupe Ouihelp (Ouihelp, Joya, Onela) depuis l'acquisition d'Onela auprès du groupe Colisée en septembre 2025
Taille du réseau: Plus de 60 agences Onela en France ; Onela a apporté environ 3 500 salariés au groupe Ouihelp, qui dépasse 7 000 professionnels
Effectif: 499 salariés en 2025 ; 11 établissements actifs en Île-de-France, dont le siège social situé dans le local
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; société active
Ancienneté dans les lieux: Depuis le 15/04/2013, soit plus de 13 ans ; siège social de la société à cette adresse
Présence en ligne: Page de l'agence de Vincennes sur onela.com ; communes desservies : Vincennes, Saint-Mandé, Fontenay-sous-Bois, Montreuil, Bagnolet

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Pied d'immeuble en centre-ville, dans un ensemble résidentiel en copropriété du quartier Centre Nord, près de la rue de Montreuil et de l'avenue du Château
Zone de chalandise: Vincennes compte près de 50 000 habitants aux portes de Paris ; le prix moyen des appartements du secteur avoisine 10 200 €/m², signe d'une clientèle aisée. L'agence dessert Vincennes, Saint-Mandé, Fontenay-sous-Bois, Montreuil et Bagnolet, bassin dense et vieillissant propice aux services à domicile.

Transports

RER A, gare de Vincennes: Environ 240 m
Métro 1, Château de Vincennes: Environ 600 m
Métro 1, Bérault: Environ 670 m

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 602 000 € (prix FAI de 560 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 39 984 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	437 800 €	682 600 €	1 120 500 €	1,86 fois	8,1 %
15 ans	691 500 €	753 700 €	1 445 100 €	2,40 fois	8,3 %
20 ans	971 500 €	832 100 €	1 803 600 €	3,00 fois	8,5 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	399 800 €	560 000 €	959 800 €	1,59 fois	6,1 %
15 ans	599 800 €	560 000 €	1 159 800 €	1,93 fois	6,4 %
20 ans	799 700 €	560 000 €	1 359 700 €	2,26 fois	6,5 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Locataire en place depuis avril 2013, qui a installé dans le local son agence Onela et son siège social
Réseau national Onela de plus de 60 agences, adossé au groupe Ouihelp depuis septembre 2025 ; société d'environ 500 salariés, active et sans procédure collective
Loyer de 39 984 € HT HC par an, soit 7,14 % de rentabilité nette sur le prix FAI
Taxe foncière (2 031 €) et charges refacturées au preneur
Bail antérieur à la loi Pinel mettant toutes les réparations, même grosses, à la charge du preneur
Gare RER A de Vincennes à environ 240 m et métro 1 à 600 m, dans une commune résidentielle recherchée

Points d'attention

Aucune durée ferme : bail en tacite prolongation depuis le 15/04/2022, le preneur peut partir à tout moment avec un préavis de 3 mois
Loyer de 597 €/m²/an ; le bail ayant dépassé 12 ans, un renouvellement se ferait à la valeur locative, dans un sens comme dans l'autre
Changement d'actionnaire du réseau (cession d'Onela par Colisée à Ouihelp en septembre 2025) : stratégie immobilière du nouveau groupe à suivre
Emplacement de desserte en pied d'ensemble résidentiel, sans visibilité de rue commerçante
Ravalement de la copropriété à l'étude, non voté à ce jour
Surface au bail de 64 m² environ, pour 67 m² annoncés