Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés salon de coiffure barbier Heartless Cut, 15 bis rue Jean-Jacques Rousseau · Ivry-sur-Seine (94) · Rentabilité 7,33 %

15 bis Rue Jean Jacques Rousseau, 94200 Ivry-sur-Seine, Ivry-sur-Seine

185 000 €

Surface: 61 m²

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Type

local commercial

Surface

61 m²

Prix

185 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés d’un local commercial à Ivry-sur-Seine (94200). Il s'inscrit dans un environnement résidentiel et commerçant dense de la proche couronne parisienne. Surface totale : 61m² RDC Loyer annuel net facturé : 13 552,92 € Prix : 185 000 € FAI Rentabilité : 7,33 % Réf. BO3-2185 Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: Heartless & Cut (Heartless Cut)
Groupe ou réseau: Indépendant

Quartier: Nord-ouest d'Ivry-sur-Seine, entre Porte d'Ivry et Pierre et Marie Curie, en limite de Paris 13e
Résumé: Murs d'un salon de coiffure et barbier à Ivry-sur-Seine, aux portes de Paris 13e, à quelques minutes du métro ligne 7. Local de 61 m² loi Carrez en rez-de-chaussée sur rue avec mezzanine, loué par bail commercial 3/6/9 neuf à effet du 20/01/2025, pour un loyer de 13 552,92 € HT HC par an, indexé annuellement sur l'ILC et non soumis à TVA. Taxe foncière et charges refacturées au preneur. Le salon, présent à l'adresse depuis 2019, affiche 4,8/5 sur plus de 1 500 avis clients. Rentabilité de 7,33 % sur le prix FAI.

Prix et rendement

Prix FAI: 185 000 €
Loyer net bailleur: 13 552,92 €/an
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,33 %
Rendement brut / FAI: 7,33 %
Multiple de loyer: 13,7 x
Prix au m²: 3 033 €/m²
Frais de notaire estimés: 13 875 €
Coût total acquisition: 198 875 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 7,3 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 20 janvier 2025
Durée: 9 ans
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non
État des lieux d'entrée: Oui

Période du bail: du 20 janvier 2025 au 19 janvier 2034
Durée ferme restante: 1,3 an, jusqu'au 19/01/2028 : première faculté de résiliation triennale du preneur au 20/01/2028, avec congé à délivrer au plus tard six mois avant (19/07/2027). Prochaine échéance triennale : 20/01/2028, puis 20/01/2031 ; terme du bail le 19/01/2034.
Détail du statut: Bail neuf consenti en janvier 2025 à la SAS Heartless & Cut, alors en cours d'immatriculation, qui poursuit l'exploitation du salon installé à l'adresse depuis 2019 par une précédente société sous la même enseigne.
Destination du bail: Toutes activités artisanales et commerciales sans nuisances, notamment en termes de bruit et d'odeur. Le local ne dispose pas de système d'évacuation spécifique à la restauration. Nom commercial déclaré : Heartless & Cut.
Preneur actuel: SAS Heartless & Cut (SIREN 939 992 202)
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Le preneur prend les lieux en l'état, entretient la devanture et les fermetures, assure les mises en conformité liées à son activité (ERP, accessibilité PMR, incendie, insonorisation), l'entretien de la chaudière et son remplacement éventuel. Remise des lieux en bon état de réparations locatives en fin de bail ; embellissements acquis au bailleur sans indemnité.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur (article 6) ; le preneur ne peut exiger aucun travaux à l'entrée dans les lieux (article 7.5)
Clause de non-concurrence: Le bailleur s'interdit d'exploiter ou de louer dans l'immeuble pour un commerce similaire à celui du preneur
Droit de préférence locataire: Applicable (article L145-46-1 du Code de commerce, rappelé à l'article 14 du bail) : prix et conditions à notifier au preneur

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 13 552,92 €/an
Loyer mensuel: 1 129 €/mois
Loyer trimestriel: 3 388 €/trim.
Loyer au m²: 222,18 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
Clause recettes: Non
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: ILC du 3e trimestre 2024 : 137,71
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance le 1er de chaque mois, par chèque ou virement auprès du mandataire de gestion

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer HT HC: 13 552,92 €/an
Taxe foncière (1 200 €/an): Refacturée au preneur, 0 €
Charges et taxes de l'immeuble: Refacturées au preneur par provisions (53,36 €/mois), hors article 606
Loyer net bailleur: 13 552,92 €/an

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
20/01/2025	13 552,92 €	Loyer initial, ILC T3 2024 = 137,71
Octobre 2025	13 552,92 €	Loyer appelé 1 129,41 € HC par mois

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 200 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 640,32 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Copropriété : lot n° 403 avec 89/10 000 des parties communes générales, dans un ensemble immobilier ; bien géré par un administrateur de biens

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataire
Taxe sur les bureaux et locaux commerciaux Île-de-France: Locataire, le cas échéant
Charges de copropriété et taxes municipales: Locataire, selon les millièmes
Entretien, réparations locatives, chaudière: Locataire
Grosses réparations article 606: Bailleur

Surfaces

Surface pondérée: 61 m2

Source du mesurage: Loi Carrez, surface indiquée au bail

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée et mezzanine	61	Grande pièce sur rue avec WC, grande pièce en mezzanine

Le local

Extraction: Non

Configuration: Local artisanal pouvant être exploité à titre commercial, composé d'une grande pièce en rez-de-chaussée sur rue avec WC et d'une grande pièce en mezzanine, pour 61 m² loi Carrez. Caractère commercial des locaux reconnu par les parties au bail.

Équipements

Vitrine sur rue
WC
Mezzanine
Chaudière (entretien et remplacement à la charge du preneur)
Salon aménagé et exploité (coiffure et barbier)

Le locataire

Capital social: 500 €

Raison sociale: HEARTLESS & CUT
Forme juridique: SASU
SIREN: 939 992 202
Date de création: 3 février 2025
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Activité: Salon de coiffure mixte et barbier, vente de produits de coiffure (NAF 96.02A)
Dirigeant: Said Djaed, président depuis le 28/02/2025
Effectif: Aucun salarié déclaré au registre ; deux barbiers présentés sur la page de réservation
Ancienneté dans les lieux: Société preneuse en place depuis le 20/01/2025
Ancienneté de l'enseigne à l'adresse: Salon Heartless Cut installé au 15 bis rue Jean-Jacques Rousseau depuis 2019 (précédente société exploitante immatriculée à l'adresse en juin 2019, radiée en octobre 2024)
Note Google: 4,8/5 sur 1 527 avis Treatwell, avis récents en septembre 2026 (note Google non relevée)
Présence en ligne: Réservation en ligne sur Treatwell ; ouvert du mardi au samedi de 10h à 20h et le dimanche de 12h à 20h ; prestations de 5 à 40 €

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Pied d'immeuble en quartier résidentiel dense de proche couronne, en limite de Paris 13e
Zone de chalandise: Ivry-sur-Seine compte environ 64 000 habitants, au sein de l'établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre, immédiatement au sud-est de Paris. Clientèle résidentielle et de passage des quartiers d'Ivry et du 13e arrondissement voisin.

Transports

Métro ligne 7: Stations Pierre et Marie Curie et Porte d'Ivry à quelques minutes à pied
Tramway T3a: Porte d'Ivry
RER C: Gare d'Ivry-sur-Seine
Route: Boulevard périphérique (Porte d'Ivry) à proximité

Commerces à proximité

Franprix
Naturalia
Commerces et services de proximité

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 198 900 € (prix FAI de 185 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 13 553 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	148 400 €	225 500 €	373 900 €	1,88 fois	8,3 %
15 ans	234 400 €	249 000 €	483 400 €	2,43 fois	8,5 %
20 ans	329 300 €	274 900 €	604 200 €	3,04 fois	8,6 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	135 500 €	185 000 €	320 500 €	1,61 fois	6,3 %
15 ans	203 300 €	185 000 €	388 300 €	1,95 fois	6,5 %
20 ans	271 100 €	185 000 €	456 100 €	2,29 fois	6,6 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité nette de 7,33 % sur le prix FAI (13 552,92 € de loyer pour 185 000 €), loyer non soumis à TVA
Bail commercial 3/6/9 neuf à effet du 20/01/2025, terme au 19/01/2034, indexation annuelle ILC de plein droit
Taxe foncière de 1 200 € et charges de copropriété refacturées au preneur
Salon très fréquenté : 4,8/5 sur 1 527 avis Treatwell, enseigne présente à l'adresse depuis 2019
Destination tous commerces et activités artisanales sans nuisances, facilitant une relocation
Aux portes de Paris 13e, métro ligne 7 et tramway T3a à proximité
Ticket d'entrée accessible, coût total d'acquisition d'environ 198 900 €

Points d'attention

Première faculté de sortie triennale du preneur au 20/01/2028, soit 1,3 an de durée ferme
Société preneuse récente, créée en 2025 au capital de 500 €, sans comptes publiés avant l'exercice 2026
Local sans extraction : restauration avec cuisson exclue
Surface de 61 m² incluant une mezzanine ; surface de vente en rez-de-chaussée à préciser
Petite surface mono-locataire, dépendance à un unique preneur
Droit de préférence du locataire à purger avant la vente