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Murs occupés restauration rapide Tasty One avec extraction · Cachan (94) · Rentabilité 8 %

Cachan - Secteur disponible sur demande

375 000 €

Surface: 58 m²

Photo 1 - Murs occupés restauration rapide Tasty One avec extraction · Cachan (94) · Rentabilité 8 %

Photo 2 - Murs occupés restauration rapide Tasty One avec extraction · Cachan (94) · Rentabilité 8 %

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Type

local commercial

Surface

58 m²

Prix

375 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés d'un restaurant de restauration rapide à l'enseigne Tasty One, situé à Cachan (94), sur un axe passant de la ville. Le local commercial développe une surface de 58 m² entièrement en rez-de-chaussée. Il est équipé d'une extraction, ce qui le rend adapté à toute activité de restauration et constitue un atout majeur pour la pérennité de sa destination. Les murs sont loués à un restaurant de restauration rapide dont le bail a pris effet en octobre 2025. Le loyer net bailleur s'élève à 30 000 € par an. Les charges annuelles représentent 600 €. La taxe foncière, d'un montant de 1 440 € par an, est refacturée au locataire. Cet actif s'adresse à un investisseur recherchant un local de restauration avec extraction, loué à un exploitant en place, en proche banlieue sud de Paris. Prix : 375 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 8 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple
Enseigne: Tasty One

Groupe ou réseau: Indépendant ; société exploitante à deux établissements (Athis-Mons et Cachan)
Quartier: Avenue Aristide Briand (RD 920), axe Paris / banlieue sud
Résumé: Murs d'un local de restauration rapide de 58 m² en rez-de-chaussée, avenue Aristide Briand à Cachan, loués à l'enseigne Tasty One. Le bail commercial de 9 ans a pris effet le 03/10/2025 pour un loyer de 30 000 € HT HC par an, indexé chaque année sur l'ILC ; la quote-part de taxe foncière et les charges sont refacturées au preneur. Le local est équipé d'une extraction installée par l'exploitant, qui restera acquise au bailleur en fin de bail. Au prix de 375 000 € FAI, la rentabilité nette ressort à 8 %. L'exploitant est une société récente, ce qui appelle une analyse attentive de sa solidité.

Prix et rendement

Prix FAI: 375 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 8 %
Rendement brut / FAI: 8 %
Multiple de loyer: 12,5 x
Prix au m²: 6 466 €/m²
Frais de notaire estimés: 28 125 €
Coût total acquisition: 403 125 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 8 ans
Pas-de-porte: 2 500 €

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 2 octobre 2025
Date d'effet: 3 octobre 2025
Durée: 9 ans
Statut du bail: En cours
Preneur actuel: SAS LYNA, enseigne Tasty One
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Période du bail: du 3 octobre 2025 au 2 octobre 2034
Durée ferme restante: 2,0 ans, jusqu'au 02/10/2028 (prochaine échéance triennale, congé du preneur à délivrer six mois avant) ; fin du bail le 02/10/2034, soit 8,0 ans
Destination du bail: Usage commercial ; activités autorisées : restauration sur place, à emporter et en livraison.
Chaîne de transmission: Bail consenti le 02/10/2025 à la SAS RAWAI (100% Crousti Colombes) ; la SAS LYNA lui est substituée comme preneur par avenant signé les 27 et 29/10/2025, toutes autres clauses inchangées
Clause de remise en état / travaux du preneur: Travaux, embellissements et améliorations du preneur acquis au bailleur sans indemnité en fin de bail, sauf remise en état demandée aux frais du preneur. L'extraction installée par le preneur reste en place et devient propriété du bailleur sans indemnité. Ravalement et entretien de la devanture à la charge du preneur, hors grosses réparations.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur ; toutes autres réparations, ravalement compris, à la charge du preneur
État des lieux d'entrée: Prévu au bail au plus tard à la prise de possession ; exemplaire à produire
Droit de préférence du locataire: Oui, droit de préférence de l'article L145-46-1 rappelé au bail

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 30 000 €/an
Loyer net bailleur: 30 000 €/an
Loyer mensuel: 2 500 €/mois
Loyer trimestriel: 7 500 €/trim.
Loyer au m²: 517,24 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: ILC du 2e trimestre 2025, 136,81 ; première indexation au 01/10/2026 sur l'ILC du 2e trimestre 2026
Modalités de paiement: Mensuel, à échoir, le 1er du mois, par virement permanent
Franchise ou palier: Franchise de loyer de deux mois suivant la signature (octobre et novembre 2025), échue ; charges et taxes restaient dues pendant la franchise.

Passerelle loyer facial vers loyer net

Loyer HT HC: 30 000 €
Quote-part de taxe foncière (1 440 €): Refacturée au preneur
Provision de charges (600 €): Refacturée au preneur
Loyer net bailleur: 30 000 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière (quote-part du local): 1 440 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 600 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Travaux à prévoir: Le bailleur a déclaré au bail n'avoir réalisé aucuns travaux dans le local au cours des trois dernières années et n'en prévoir aucun dans les trois années suivant la prise d'effet.
Régime de copropriété: Copropriété ; le local représente 237/1000e des parties communes générales ; parcelle cadastrale E 46 de 256 m²

Répartition des charges

Taxe foncière (quote-part): Locataire
TEOM: Locataire
Fluides, entretien, ravalement hors 606: Locataire
CFE et impôts d'exploitation: Locataire
Grosses réparations article 606: Bailleur
Honoraires de gestion du bailleur: Bailleur

Surfaces

Source du mesurage: Bail : surface indicative d'environ 58 m²

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	58	Salle et cuisine de restauration rapide
Total	58

Le local

Extraction: Oui

Configuration: Local commercial en rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, en pied d'immeuble sur l'avenue, exploité en restauration rapide sur place, à emporter et en livraison.

Équipements

Extraction des fumées installée par l'exploitant, conduit extérieur
Vitrine sur l'avenue en pied d'immeuble

Le locataire

Raison sociale: LYNA
Forme juridique: SAS au capital de 1 000 €
SIREN: 990 472 292
Effectif: Au moins un salarié
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Date de création: 04/08/2025 ; immatriculée au RCS d'Évry le 26/08/2025 ; établissement de Cachan ouvert le 13/02/2026
Activité: Restauration rapide sur place et à emporter, vente de boissons non alcoolisées (NAF 56.10C)
Dirigeant: Yliesse Gherbi, président depuis le 11/09/2025, sans autre mandat référencé
Taille du réseau: Deux établissements (siège à Athis-Mons et Cachan) ; marque Tasty One déposée le 04/11/2025
Comptes publiés: Aucun exercice clôturé publié à ce jour
Ancienneté dans les lieux: Exploitation depuis octobre 2025, soit un an environ
Note en ligne: 4,6/5 sur plus de 280 évaluations Uber Eats ; ouvert de 11 h à 2 h ; aussi présent sur Deliveroo

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Pied d'immeuble sur axe routier structurant (RD 920) reliant Paris à la banlieue sud
Zone de chalandise: Cachan compte environ 31 000 habitants, dans le Val-de-Marne à environ 3 km de Paris ; l'avenue Aristide Briand longe Arcueil et Bagneux et draine un flux routier important entre Paris et la banlieue sud. La clientèle de livraison étend la zone au-delà de la commune.

Transports

RER B: Gares d'Arcueil-Cachan et de Bagneux
Métro: Ligne 4, station Bagneux Lucie Aubrac
Grand Paris Express: Ligne 15 Sud, gare Arcueil-Cachan
Route: RD 920, axe Paris / Antony

Commerces à proximité

Ucar (même adresse)
Dafy Moto
Midas
Carrefour Market
Franprix
Picard
McDonald's
Lazeo

Enseignes locomotives

Carrefour Market
McDonald's
Picard

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 403 100 € (prix FAI de 375 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 30 000 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	328 500 €	457 100 €	785 600 €	1,95 fois	8,9 %
15 ans	518 800 €	504 700 €	1 023 500 €	2,54 fois	9,2 %
20 ans	728 900 €	557 200 €	1 286 200 €	3,19 fois	9,3 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	300 000 €	375 000 €	675 000 €	1,67 fois	6,9 %
15 ans	450 000 €	375 000 €	825 000 €	2,05 fois	7,2 %
20 ans	600 000 €	375 000 €	975 000 €	2,42 fois	7,3 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Bail commercial neuf de 9 ans pris le 03/10/2025, fin le 02/10/2034
Rentabilité nette de 8,00 % sur prix FAI ; quote-part de taxe foncière et charges refacturées au preneur
Extraction installée aux frais du preneur, acquise au bailleur sans indemnité en fin de bail
Destination large : restauration sur place, à emporter et en livraison
Indexation annuelle sur l'ILC, première indexation au 01/10/2026
Exploitation active : 4,6/5 sur plus de 280 évaluations Uber Eats, ouverture jusqu'à 2 h
Axe RD 920 passant, desservi par le RER B et le métro 4, enseignes nationales à proximité

Points d'attention

Preneur récent : SAS LYNA créée en août 2025, capital de 1 000 €, aucun bilan publié
Preneur substitué par avenant un mois après la signature du bail, sans maintien du premier preneur comme codébiteur
Aucune caution personnelle prévue au bail
Loyer élevé rapporté à la surface : 517 € HT HC par m² et par an pour 58 m²
Première sortie possible du preneur au 02/10/2028
Taxe foncière refacturée au prorata des surfaces : quote-part à justifier par l'avis 2025 (4 887 € pour l'ensemble)
Emplacement secondaire le long d'un axe routier plutôt que d'une rue commerçante piétonne