local commercialExclusivité

Murs occupés portefeuille de 2 lots avec parkings · Stains (93) · Rentabilité 7,18 %

Stains - Secteur disponible sur demande

1 070 000 €

Surface: 429 m²

Photo 1 - Murs occupés portefeuille de 2 lots avec parkings · Stains (93) · Rentabilité 7,18 %

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Type

local commercial

Surface

429 m²

Prix

1 070 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés de deux locaux d'activité avec places de parking, situés à Stains (93), au sein d'une zone d'aménagement concerté classée en zone franche urbaine. L'ensemble développe une surface totale de 429 m², dont 44 m² en rez-de-chaussée et 385 m² en étages. Il se compose de deux lots indépendants, complétés par des places de stationnement, un atout pour des locataires du secteur des services. Les locaux sont loués à des entreprises de services. Le loyer net bailleur global s'élève à 76 778 € par an. Les charges annuelles représentent 1 920 €. La taxe foncière, d'un montant de 7 584 € par an, est refacturée au locataire. Cet ensemble s'adresse à un investisseur recherchant des murs d'activité loués, dans un secteur en développement au nord de Paris, bénéficiant du cadre fiscal de la zone franche urbaine pour les entreprises qui s'y installent. Prix : 1 070 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 7,18 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple

Enseigne: NLB Academy (n°15) ; Unicos (n°17-25)
Groupe ou réseau: Indépendant (deux preneurs indépendants)
Quartier: ZAC du Bois Moussay, parc d'activités PME PMI classé zone franche urbaine
Résumé: Portefeuille de deux lots de bureaux avec six places de stationnement privatives, aux 15 et 17-25 rue du Bois Moussay à Stains (93), dans la ZAC du Bois Moussay classée zone franche urbaine. L'ensemble totalise 429 m², dont 44 m² d'accueil en rez-de-chaussée et 385 m² de plateaux de bureaux en R+1. Les deux lots sont loués à deux sociétés distinctes par baux commerciaux 3/6/9 neufs ayant pris effet le 20/12/2025, pour un loyer global de 76 778 € HT HC par an indexé chaque année sur l'ILC. La taxe foncière et les charges de copropriété sont refacturées aux preneurs : le loyer est net pour le bailleur, soit une rentabilité nette de 7,18 % sur le prix de 1 070 000 € FAI.

Prix et rendement

Prix FAI: 1 070 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,18 %
Rendement brut / FAI: 7,18 %
Multiple de loyer: 13,9 x
Prix au m²: 2 494 €/m²
Frais de notaire estimés: 80 250 €
Coût total acquisition: 1 150 250 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 8,2 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 18 décembre 2025
Date d'effet: 20 décembre 2025
Statut du bail: En cours

Période du bail: du 20 décembre 2025 au 19 décembre 2034
Durée: 9 ans (deux baux commerciaux 3/6/9)
Durée ferme restante: 2,2 ans, jusqu'au 19/12/2028 (première faculté triennale des preneurs, identique sur les deux baux) ; échéances suivantes au 19/12/2031 puis terme au 19/12/2034
Détail du statut: Baux neufs signés le 18/12/2025 avec effet au 20/12/2025. Les deux preneurs occupaient déjà l'ensemble : NLB Academy au 17-25 en vertu d'un bail du 04/12/2023, Unicos au 15 en vertu d'un bail du 23/07/2025. Les nouveaux baux ont interverti les deux lots et mis fin aux baux précédents entre les mêmes parties.
Destination du bail: N°15 (NLB Academy) : exercice exclusif d'une activité de bureaux administratifs. N°17-25 (Unicos) : activité de bureaux, coworking, accueil de professionnels et activités connexes ou complémentaires ; dans le cadre du coworking, seules les prestations informatiques sont autorisées d'office, toute autre activité ou mise à disposition étant soumise à l'accord préalable du bailleur.
Preneur actuel: NLB ACADEMY, SASU, SIREN 981 188 170 (n°15) ; UNICOS, SASU, SIREN 934 029 851 (n°17-25)
Sous-location autorisée: N°15 : non, interdiction stricte même à titre gratuit ; n°17-25 : mise à disposition de bureaux en coworking prévue par la destination, toute autre sous-location soumise à l'accord préalable du bailleur
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Les preneurs acceptent les locaux en l'état sans recours contre le bailleur et supportent toutes les réparations, y compris les grosses réparations de l'article 606 du Code civil. Frais d'enregistrement, de rédaction et de quittance à leur charge. Ils fournissent chaque année, avant la fin du premier semestre, les justificatifs de vérification des extincteurs et des blocs d'éclairage de sécurité (BAES), et au n°17-25 les certificats Q17, Q18 et Q19.
Répartition article 606: Transférée aux preneurs par les deux baux ; clause contraire à l'article R.145-35 du Code de commerce pour les baux conclus depuis le 05/11/2014, donc exposée à être réputée non écrite
Pénalités et indemnité d'occupation: Sommes impayées majorées de 10 % quinze jours après une lettre recommandée restée sans effet, avec intérêts de retard au taux Euribor 12 mois majoré de 5 points (deux baux). Au n°15, indemnité d'occupation égale au loyer global de la dernière année majoré de 50 % en cas de maintien dans les lieux après l'expiration ou la résiliation.

Tableau locatif

Tableau locatif par lot

Lot	Preneur	Activité	Surface	Parkings	Loyer annuel HT HC	Loyer au m²	Effet / terme	Paiement
15 rue du Bois Moussay	NLB ACADEMY (SASU)	Organisme de formation, bureaux administratifs	287 m² (32 m² RDC + 255 m² R+1)	3	54 530 €	190 €/m²/an	20/12/2025 / 19/12/2034	Mensuel à échoir
17-25 rue du Bois Moussay	UNICOS (SASU)	Bureaux et coworking	142 m² (12 m² RDC + 130 m² R+1)	3	22 248 €	157 €/m²/an	20/12/2025 / 19/12/2034	Trimestriel à échoir
Total	2 preneurs		429 m²	6	76 778 €	179 €/m²/an

Répartition du loyer

NLB Academy (n°15): 54 530 €, soit 71 % du loyer global
Unicos (n°17-25): 22 248 €, soit 29 % du loyer global

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 76 778 €/an
Loyer net bailleur: 76 778 €/an
Loyer mensuel: 6 398 €/mois
Loyer trimestriel: 19 195 €/trim.
Loyer au m²: 179 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: ILC du 2e trimestre 2025 : 136,81 (deux baux)
Prochaine révision: 20/12/2026, première indexation annuelle des deux baux
Modalités de paiement: N°15 : mensuel, à terme à échoir, au plus tard le 5 de chaque mois par virement automatique ; n°17-25 : trimestriel, à terme à échoir, au plus tard le 5 de chaque trimestre par virement automatique

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 76 778 €
Taxe foncière et TEOM (6 354 € en 2025): Refacturées aux preneurs, 0 €
Charges de copropriété: Refacturées aux preneurs par provisions avec régularisation, 0 €
Loyer net bailleur: 76 778 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 6 354 €/an
Provisions de taxe foncière appelées aux preneurs: 7 584 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 1 920 €/an
Charges de copropriété: 740 €/an
Fonds de travaux ALUR: 37 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Deux copropriétés : au 17-25, syndicat des copropriétaires Bois Moussay (10 000 tantièmes, syndic Foncia LVM désigné jusqu'au 31/03/2028), lots 27 (local commercial, 170/10 000) et 28 (parking, 4/10 000), budget annuel de 43 130 € voté pour 2026-2027 ; au 15, copropriété gérée par un syndic bénévole (lot n°12)

Répartition des charges

Taxe foncière et TEOM: Preneurs, au prorata des tantièmes
Charges de copropriété: Preneurs, provisions et régularisation annuelle
Grosses réparations article 606: Preneurs selon les baux (clause fragile au regard de l'article R.145-35)
Vérifications de sécurité: Preneurs
Frais d'acte et de quittance: Preneurs

Surfaces

Source du mesurage: Désignation des baux commerciaux du 18/12/2025 (surfaces déclaratives, environ)

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
RDC, n°15	32	Entrée et deux espaces de stockage
R+1, n°15	255	Plateau de bureaux
RDC, n°17-25	12	Entrée et réserve
R+1, n°17-25	130	Plateau de bureaux
Total	429	Dont 44 m² en rez-de-chaussée et 385 m² en étage

Le local

Extraction: Non

Configuration: N°15 : entrée et deux espaces de stockage en rez-de-chaussée ; en R+1, plateau d'environ 255 m² avec palier, couloir, accueil, sanitaires hommes et femmes, cuisine équipée, une petite et une grande salle de réunion, un petit et un grand open space, deux bureaux individuels, un bureau de direction, un bureau annexe, un espace de stockage, un local archives et un local informatique. N°17-25 : entrée et réserve en rez-de-chaussée ; en R+1, plateau d'environ 130 m² relié par un escalier intérieur, avec deux open spaces, une salle de réunion, deux bureaux individuels, une cuisine, des WC hommes et femmes et une salle informatique.

Équipements

Six places de stationnement privatives, trois par lot
Deux cuisines équipées
Sanitaires hommes et femmes sur chaque plateau
Trois salles de réunion au total
Open spaces et bureaux cloisonnés
Local informatique, salle informatique et local archives
Extincteurs et blocs d'éclairage de sécurité vérifiés annuellement par les preneurs

Le locataire

Raison sociale, n°15: NLB ACADEMY
Forme juridique et capital, n°15: SASU au capital de 200 €
SIREN, n°15: 981 188 170
Date de création, n°15: 17 octobre 2023
Effectif, n°15: Au moins 1 salarié
Raison sociale, n°17-25: UNICOS
Forme juridique et capital, n°17-25: SASU au capital de 100 €
SIREN, n°17-25: 934 029 851
Date de création, n°17-25: 1 juillet 2024
Effectif, n°17-25: Aucun salarié déclaré

Dirigeant, n°15: Nore Boucif, président depuis le 21/05/2024
Activité, n°15: Organisme de formation certifié Qualiopi aux métiers du bâtiment (NAF 85.59B) ; siège à Jouy-le-Moutier (95), établissement secondaire à Stains depuis le 02/01/2024
Présence en ligne, n°15: Site nlb-academy.com, pages Facebook et Instagram, offres de formation et d'emploi publiées en 2026
Dirigeant, n°17-25: Hacène Ingrachen, président depuis le 25/10/2024
Activité, n°17-25: Location de bureaux équipés et coworking (NAF 68.20B) ; établissement principal transféré au 17-25 rue du Bois Moussay le 20/12/2025
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendants, sans groupe ni réseau
Santé des preneurs: Deux sociétés actives, aucune procédure collective ni litige recensé ; aucun compte annuel publié à ce jour
Procédures collectives: Aucune pour les deux preneurs (Pappers, 26/09/2026)
Ancienneté dans les lieux: NLB Academy sur le site depuis décembre 2023 (bail du 04/12/2023 au 17-25, puis au 15 depuis le 20/12/2025) ; Unicos depuis juillet 2025 (bail du 23/07/2025 au 15, puis au 17-25 depuis le 20/12/2025)

Emplacement

Classement: N°3

Type d'emplacement: Parc d'activités PME PMI de 28 ha (ZAC du Bois Moussay), classé zone franche urbaine ; bureaux en étage au-dessus d'un accueil en rez-de-chaussée
Stationnement: Six places privatives incluses dans les baux (trois par lot), dont des emplacements devant l'entrée du 17-25
Zone de chalandise: Stains compte près de 40 000 habitants et appartient à l'établissement public territorial Plaine Commune (plus de 400 000 habitants), au nord de Paris. Le parc du Bois Moussay accueille des PME, des locaux d'activités et de la logistique, avec une demande tournée vers les bureaux d'accompagnement de ces activités et les organismes de formation.
Cadre fiscal de la zone: Zone franche urbaine : l'éligibilité des entreprises aux exonérations dépend de leur date d'implantation et des conditions en vigueur

Transports

Route: A1, sortie 3 (D28) et sortie 4 (N301)
RER: RER D, gare Pierrefitte-Stains
Bus: Lignes 253 et 254
Métro: Ligne 13, station Saint-Denis Université
Paris: Porte de la Chapelle à 7 km

Entreprises à proximité

Plateforme logistique Sogaris sur la zone
Forbeton, au 15-17 rue du Bois Moussay
PME et locaux d'activités du parc du Bois Moussay

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 1 150 200 € (prix FAI de 1 070 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 76 778 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	840 700 €	1 304 300 €	2 145 000 €	1,86 fois	8,1 %
15 ans	1 327 800 €	1 440 100 €	2 767 800 €	2,41 fois	8,4 %
20 ans	1 865 500 €	1 590 000 €	3 455 500 €	3,00 fois	8,5 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	767 800 €	1 070 000 €	1 837 800 €	1,60 fois	6,1 %
15 ans	1 151 700 €	1 070 000 €	2 221 700 €	1,93 fois	6,4 %
20 ans	1 535 600 €	1 070 000 €	2 605 600 €	2,27 fois	6,5 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Loyer global de 76 778 € HT HC par an, net pour le bailleur : taxe foncière (6 354 € en 2025) et charges de copropriété refacturées aux preneurs
Baux commerciaux neufs ayant pris effet le 20/12/2025, première faculté de sortie au 19/12/2028 et terme au 19/12/2034
Deux preneurs distincts sur deux lots indépendants, déjà implantés sur le site depuis 2023 et 2025
Loyer moyen de 179 €/m²/an pour des plateaux de bureaux aménagés avec six places de stationnement privatives
Indexation annuelle sur l'ILC dès le 20/12/2026, loyers soumis à TVA
Accès direct à l'A1 (sorties 3 et 4), RER D Pierrefitte-Stains, Paris Porte de la Chapelle à 7 km

Points d'attention

Preneurs jeunes et de petite taille (sociétés créées en 2023 et 2024, capital de 200 € et 100 €), sans comptes annuels publiés
Concentration du revenu : 71 % du loyer global repose sur le lot du n°15
Clause mettant les grosses réparations de l'article 606 à la charge des preneurs, contraire à l'article R.145-35 du Code de commerce : ces dépenses sont à provisionner côté bailleur
Emplacement de parc d'activités sans visibilité commerciale ; valeur liée à la demande de bureaux au nord de la Seine-Saint-Denis
Deux copropriétés distinctes, dont celle du n°15 gérée par un syndic bénévole avec peu de procès-verbaux d'assemblée
Provisions de taxe foncière appelées aux preneurs (7 584 € par an) supérieures à l'impôt 2025 (6 354 €) : régularisation à prévoir en faveur des preneurs