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Murs occupés portefeuille de 4 lots au Marché aux Puces · Saint-Ouen-sur-Seine (93) · Rentabilité 9,45 %

Saint-Ouen-sur-Seine - Secteur disponible sur demande

2 100 000 €

Surface: 162.19 m²

Photo 1 - Murs occupés portefeuille de 4 lots au Marché aux Puces · Saint-Ouen-sur-Seine (93) · Rentabilité 9,45 %

Photo 2 - Murs occupés portefeuille de 4 lots au Marché aux Puces · Saint-Ouen-sur-Seine (93) · Rentabilité 9,45 %

Type

local commercial

Surface

162.19 m²

Prix

2 100 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose un portefeuille de quatre lots de murs commerciaux occupés au sein du Marché aux Puces de Saint-Ouen-sur-Seine (Seine-Saint-Denis), haut lieu de l'antiquité et de la brocante à forte fréquentation touristique. L'ensemble développe une surface totale de 162,19 m², dont 80 m² en rez-de-chaussée et 82,19 m² en étage. Les lots sont loués à des commerces de détail, ce qui permet à l'investisseur de mutualiser le risque locatif sur plusieurs baux au sein d'un même site. Le loyer net bailleur cumulé s'élève à 198 489,08 € par an. Les charges annuelles sont de 963,80 € et la taxe foncière de 1 577 € par an. Prix : 2 100 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 9,45 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple

Enseignes: B. Fashion ; Espoir Time (M&M) ; Mobil Services ; boutique de sport indépendante
Groupe ou réseau: Indépendants (quatre preneurs distincts)
Quartier: Marché aux Puces, avenue Michelet et rue Jean-Henri Fabre, Saint-Ouen-sur-Seine
Résumé: Portefeuille de quatre boutiques de murs occupés au cœur du Marché aux Puces de Saint-Ouen-sur-Seine, sur le linéaire de boutiques de vêtements de l'avenue Michelet et de la rue Jean-Henri Fabre, à proximité de la porte de Clignancourt. Les quatre lots sont loués à quatre preneurs distincts sous baux commerciaux 3/6/9 signés entre 2023 et 2025, sans vacance. Le loyer net bailleur s'élève à 198 489 € HT par an pour un prix de 2 100 000 € FAI, soit une rentabilité de 9,45 %. Loyers indexés chaque année sur l'ILC, taxe foncière et charges remboursées par les preneurs.

Prix et rendement

Prix FAI: 2 100 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 9,45 %
Loyer net bailleur: 198 489,08 €/an
Rendement brut / FAI: 9,45 %
Multiple de loyer: 10,6 x
Prix au m²: 12 948 €/m²
Frais de notaire estimés: 157 500 €
Coût total acquisition: 2 257 500 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 5,6 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non
État des lieux d'entrée: Oui

Durée: 9 ans pour chacun des quatre baux
Durée ferme restante: 2,5 ans en moyenne pondérée par les loyers : prochaines facultés de sortie triennale au 31/08/2028 (lot 3, 1,9 an), 31/12/2028 (lot 4, 2,3 ans), 31/05/2029 (lot 2, 2,7 ans) et 30/11/2029 (lot 1, 3,2 ans). Durée moyenne pondérée jusqu'au terme des baux : 6,7 ans.
Destination du bail: Lot 1 : vente de vêtements, chaussures et accessoires de sport. Lot 2 : vente de textile et de chaussures homme, femme, enfant. Lot 3 : vente de vêtements, prêt-à-porter et accessoires ; restauration, restauration rapide, traiteur, vente sur place et à emporter, sans gaine d'extraction existante, les travaux et autorisations étant à la charge du preneur. Lot 4 : vente de téléphones portables et accessoires.
Preneur actuel: B. FASHION (SARL) ; M&M (SAS, enseigne Espoir Time) ; MOBIL SERVICES (SAS) ; un entrepreneur individuel (lot 1)
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Entretien, réparations et travaux de sécurité à la charge des preneurs, hors grosses réparations de l'article 606 ; restitution des locaux dans leur état initial aux frais du preneur, le bailleur pouvant conserver les aménagements sans indemnité. Aménagements d'installation, dont l'extraction éventuelle du lot 3, à la charge exclusive du preneur.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur ; autres charges et travaux remboursés par les preneurs hors catégories exclues par l'article R145-35
Droit de préférence locataire: Droit de préférence légal (L145-46-1) écarté en cas de cession unique de plusieurs locaux ; le bail du lot 2 stipule un droit de préemption conventionnel au profit du preneur, à purger

Tableau locatif

Lot	Preneur	Activité	Surface	Bail	Loyer au bail HT	Loyer quittancé HT	Prochaine sortie possible
1	Entrepreneur individuel (identité en data room)	Vêtements, chaussures et accessoires de sport	38 m² (19 m² RDC, 19 m² étage)	01/12/2023 au 30/11/2032	45 000 €	46 707 €	30/11/2029
2	B. FASHION (SARL)	Textile et chaussures homme, femme, enfant	49,47 m² (23,74 m² RDC, 25,73 m² réserve étage)	01/06/2023 au 31/05/2032	36 000 €	38 641,80 €	31/05/2029
3	M&M, enseigne Espoir Time (SAS)	Prêt-à-porter et restauration	76,32 m² (52,86 m² RDC, 23,46 m² étage) et étalage de 12,20 m²	01/09/2025 au 31/08/2034	64 248,84 €	64 248,84 €	31/08/2028
4	MOBIL SERVICES (SAS)	Téléphones portables et accessoires	28 m² (RDC et réserve à l'étage)	01/01/2023 au 31/12/2032	45 000 €	49 131,44 €	31/12/2028
Total	4 preneurs		191,79 m²		190 248,84 €	198 729,08 €

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 190 248,84 €/an
Loyer quittancé en cours: 198 729,08 €/an
Loyer mensuel: 16 541 €/mois
Loyer trimestriel: 49 622 €/trim.
Loyer au m²: 1 035 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Oui
Clause recettes: Non

Indice de base: ILC T3 2022 (126,13) pour le lot 4 ; ILC T4 2022 (126,05) pour le lot 2 ; ILC T1 2025 (135,87) pour le lot 3
Modalités de paiement: Trimestriel, terme à échoir, par virement permanent avant le 5 de janvier, avril, juillet et octobre

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyers d'origine des baux: 190 248,84 €/an
Indexations ILC appliquées (lots 1, 2 et 4): + 8 480,24 €/an
Loyers quittancés: 198 729,08 €/an
Taxe foncière, TEOM et charges: remboursées par les preneurs
Loyer net bailleur retenu: 198 489,08 €/an

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
Lot 1, loyer quittancé 2026	46 707 €	Loyer d'origine 45 000 €, ILC
Lot 2, loyer quittancé 2026	38 641,80 €	Loyer d'origine 36 000 €, ILC T4 2022
Lot 3, 01/09/2025	64 248,84 €	Loyer d'origine, première indexation au 01/09/2026
Lot 4, loyer quittancé 2026	49 131,44 €	Loyer d'origine 45 000 €, ILC T3 2022

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 7 929 €/an
TEOM: 1 304 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 963,8 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Copropriété : lots dépendant du syndicat « Îlot 20, partie haute », 136/146 avenue Michelet (syndic Azur Syndic) ; quote-part du lot 4 : 307/2806èmes des parties communes de l'ensemble
Travaux à prévoir: État récapitulatif annexé au bail du lot 3 : aucun travaux réalisés de 2021 à 2023 et aucun travaux prévus de 2024 à 2026.

Répartition des charges

Taxe foncière et TEOM: Locataire
Charges locatives et de copropriété: Locataire, hors catégories de l'article R145-35
Grosses réparations (article 606): Bailleur
Entretien, réparations et mises aux normes liées à l'activité: Locataire
Assurance du local: Locataire, avec renonciation à recours

Surfaces

Surface pondérée: 104,66 m2

Source du mesurage: Surfaces approximatives indiquées aux baux, sans mesurage par géomètre

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Lot 1, rez-de-chaussée	19	Boutique
Lot 1, 1er étage	19	Étage
Lot 2, rez-de-chaussée	23,74	Boutique
Lot 2, 1er étage	25,73	Réserve avec WC, escalier intérieur
Lot 3, rez-de-chaussée	52,86	Zone de vente
Lot 3, étage partiel	23,46	Réserve, bureau et sanitaires
Lot 3, domaine public	12,20	Droit d'étalage
Lot 4, rez-de-chaussée et 1er étage	28	Boutique et réserve avec WC
Total hors étalage	191,79

Le local

Extraction: Non

Configuration: Quatre boutiques indépendantes en pied d'immeuble, chacune avec vitrine au rez-de-chaussée et réserve ou étage accessible par un escalier intérieur. Le lot 3 dispose d'une zone de vente de 52,86 m², d'un étage partiel avec bureau et sanitaires et d'un droit d'étalage sur le trottoir.

Équipements

Réserves à l'étage dans les quatre lots
WC dans les lots 2, 3 et 4
Bureau à l'étage du lot 3
Droit d'étalage de 12,20 m² pour le lot 3

Vidéo de visite

Le locataire

Ancienneté dans les lieux: B. FASHION immatriculée à l'adresse (142 avenue Michelet) depuis 2012 ; MOBIL SERVICES à l'adresse (2 rue Jean-Henri Fabre) depuis 2013 ; exploitant du lot 1 actif avenue Michelet depuis 2014 ; M&M dans les lieux depuis septembre 2025
Procédures collectives: Aucune pour B. FASHION, M&M et MOBIL SERVICES (Pappers, 26/09/2026) ; sociétés actives

Fiche des preneurs

Preneur	Forme	SIREN	Création	Dirigeant	Effectif	Procédures collectives
B. FASHION	SARL au capital de 5 000 €	539 008 300	2012	Najib Benabdelkader, gérant depuis le 07/09/2012	1 à 2 salariés	Aucune
M&M (Espoir Time)	SAS au capital de 1 000 €	988 713 269	Juin 2025	Ilias Magani, président depuis le 24/07/2025	Au moins 1 salarié	Aucune
MOBIL SERVICES	SAS au capital de 2 000 €	518 597 224	2009	Amjad Ali Bibi, président depuis le 14/10/2025	1 à 2 salariés	Aucune
Lot 1	Entrepreneur individuel	En data room	2014	Exploitant en nom propre	Non renseigné	Aucune connue

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Rue commerçante prime des Puces, pied d'immeuble, linéaire de fripes et de prêt-à-porter
Zone de chalandise: Le Marché aux Puces de Saint-Ouen, plus grand marché d'antiquités et de brocante, attire environ 5 millions de visiteurs par an, auxquels s'ajoute la clientèle de proximité de Saint-Ouen-sur-Seine (environ 50 000 habitants) et du nord du 18e arrondissement de Paris.
Flux: Environ 5 millions de visiteurs par an sur le site des Puces, fréquentation maximale du samedi au lundi

Transports

Métro 4: Porte de Clignancourt
Métro 13: Garibaldi
Tramway T3b: Porte de Clignancourt
Bus: Ligne 85

Commerces à proximité

Linéaire de boutiques de vêtements et de fripes de l'avenue Michelet et de la rue Jean-Henri Fabre
Marchés des Puces : Dauphine, Biron, Malassis et une quinzaine d'autres marchés
Près de 2 000 marchands sur 7 hectares

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 2 257 500 € (prix FAI de 2 100 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 198 489 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	2 173 400 €	2 559 900 €	4 733 300 €	2,10 fois	10,3 %
15 ans	3 432 600 €	2 826 300 €	6 258 900 €	2,77 fois	10,5 %
20 ans	4 822 800 €	3 120 500 €	7 943 300 €	3,52 fois	10,6 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	1 984 900 €	2 100 000 €	4 084 900 €	1,81 fois	8,3 %
15 ans	2 977 300 €	2 100 000 €	5 077 300 €	2,25 fois	8,5 %
20 ans	3 969 800 €	2 100 000 €	6 069 800 €	2,69 fois	8,7 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Quatre boutiques louées à quatre preneurs distincts, sans vacance : risque locatif mutualisé
Rentabilité nette de 9,45 % : 198 489 € de loyer net pour 2 100 000 € FAI
Baux 3/6/9 récents signés entre 2023 et 2025, durée moyenne pondérée de 6,7 ans jusqu'au terme
Indexation ILC annuelle effectivement appliquée : +8 480 € par an depuis la signature sur trois lots
Taxe foncière, TEOM et charges remboursées par les preneurs
Emplacement prime des Puces de Saint-Ouen (environ 5 millions de visiteurs par an), métro 4 et 13 et tramway T3b
Droit d'entrée de 45 000 € versé en 2023 par le preneur du lot 1, signe de la commercialité

Points d'attention

Loyer moyen d'environ 1 035 €/m²/an sur les surfaces des baux, niveau à apprécier au regard des valeurs locatives du secteur lors des renouvellements
Prochaines facultés de sortie triennale entre août 2028 et novembre 2029 (durée ferme pondérée de 2,5 ans)
Le lot 3, soit 32 % des loyers, est loué depuis septembre 2025 à une SAS créée en 2025 ; restauration autorisée sans gaine d'extraction
Preneurs indépendants de petite taille (1 à 2 salariés) ; garanties limitées aux dépôts de garantie
Loyers soumis à TVA sur option du bailleur : traitement fiscal à anticiper par l'acquéreur
Droit de préemption conventionnel stipulé au bail du lot 2, à purger
Surfaces approximatives issues des baux, sans mesurage