Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés centre de santé en centre commercial · Bagnolet (93) · Rentabilité 8,45 %

Centre Commercial Bel Est, 28 Avenue du Général de Gaulle, 93170 Bagnolet, France, Bagnolet

1 062 000 €

Surface: 381 m²

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Type

local commercial

Surface

381 m²

Prix

1 062 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les Murs d’un local commercial loué à un Centre de Santé au sein du Centre Commercial Bel Est à Bagnolet. Le site bénéficie d'une connexion directe au métro , à la gare routière internationale et aux axes routiers majeurs. Surface totale de 381 dont 306m² en rez-de-chaussée et 75m² à l'étage. Loyer actuel : 89 784 € HC / an. Rentabilité : 8.45% Prix : 1 062 000 € honoraires inclus. Réf. BO3-2235 Agence Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Groupe ou réseau: Indépendant

Enseigne: Centre dentaire et ophtalmologique Bel Est (centre de santé, 12 cabinets)
Quartier: Centre commercial Bel Est, porte de Bagnolet
Résumé: Murs d'un centre de santé dentaire et ophtalmologique de 381 m² (306 m² en rez-de-chaussée et 75 m² de mezzanine) au sein du centre commercial Bel Est, relié directement au métro Gallieni (ligne 3), à la gare routière internationale et au périphérique. Bail commercial de 9 ans signé le 12/02/2024 avec effet au 01/02/2024, loyer facturé de 89 784 € HT HC par an, indexé chaque année sur l'ILC avec hausse plafonnée à 2 %. Taxe foncière (40 000 €) et charges (78 000 €) intégralement refacturées au preneur, grosses réparations de l'article 606 restant au bailleur. Le locataire a rénové le centre en 2025 pour environ 150 000 € de travaux. Prix de 1 062 000 € honoraires inclus, soit un multiple de 11,8 fois le loyer.

Prix et rendement

Prix FAI: 1 062 000 €
Rendement brut / FAI: 8,45 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,45 %
Multiple de loyer: 11,8 x
Prix au m²: 2 787 €/m²
Frais de notaire estimés: 79 650 €
Coût total acquisition: 1 141 650 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 6,3 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 12 février 2024
Date d'effet: 1 février 2024
Statut du bail: En cours
Preneur actuel: ASIT HOLDING (SAS)
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Oui

Période du bail: du 1 février 2024 au 31 janvier 2033
Durée: 9 ans, facultés de résiliation triennale ouvertes au preneur avec préavis de 6 mois
Durée ferme restante: 3,3 ans, jusqu'au 31/01/2030 : le congé pour le terme triennal du 31/01/2027 devait être délivré avant le 31/07/2026 (préavis de 6 mois) ; aucun congé n'est signalé au dossier, la prochaine sortie possible du preneur est donc le 31/01/2030
Destination du bail: Exclusivement l'activité de centre médical et dentaire ainsi que les activités paramédicales, à l'exclusion de tout autre commerce, profession, activité ou industrie (article 4).
Sous-location en place: Le bail est conclu avec une société holding (ASIT HOLDING) et prévoit expressément la sous-location à une structure exploitant un centre de santé ; le centre est exploité à l'adresse sous l'enseigne Centre dentaire et ophtalmologique Bel Est. L'identité de l'exploitant et le contrat de sous-location n'ont pas été communiqués.
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Le preneur peut librement modifier la distribution, percer murs et cloisons et modifier l'aspect des devantures (article 8.7). Tous les aménagements et améliorations réalisés deviennent la propriété du bailleur en fin de bail par accession, sans indemnité, et sont pris en compte dans la valeur locative au renouvellement ; le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux dans leur état primitif (article 8.9). Mises en conformité réglementaires (accessibilité, sécurité) à la charge du preneur hors article 606.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606, désamiantage, retrait du plomb, amélioration énergétique, ravalement et renouvellement des réseaux communs à la charge du bailleur ; tout le reste (entretien, menues réparations, mises en conformité, fluides, impôts et taxes) à la charge du preneur
Droit de préférence locataire: Le preneur bénéficie du droit de préférence légal de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, rappelé à l'article 12 du bail : notification du prix et des conditions par lettre recommandée, délai de réponse d'un mois, réalisation sous 2 mois (4 mois en cas de prêt). La purge interviendra lors de la notification du prix de vente.
Condition liée à l'agrément ARS: Le bail prévoyait une résolution de plein droit faute d'agrément de l'Agence Régionale de Santé dans les 6 mois de la signature (article 8.3) ; le centre est en exploitation depuis 2024, la condition est donc réputée levée

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 89 784 €/an
Loyer net bailleur: 89 784 €/an
Loyer mensuel: 7 482 €/mois
Loyer trimestriel: 22 446 €/trim.
Loyer au m²: 230 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
Indice de base: ILC 3e trimestre 2023 : 133,66
Clause recettes: Non
TVA sur les loyers: Non

Clause d'indexation: Indexation annuelle automatique sur l'ILC au 1er février, toute hausse limitée à 2 % par an, sans préjudice de la révision triennale légale
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance le 1er de chaque mois, par virement permanent
Franchise ou palier en cours: Aucune franchise en cours. Le bail prévoyait une franchise totale de 41 445 € (trois premiers mois de loyer et de provisions), premier loyer dû le 01/05/2024, aujourd'hui consommée.

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facturé HT HC: 89 784 €
Taxe foncière: 40 000 €, refacturée au preneur (0 € à la charge du bailleur)
Charges de copropriété et de centre: 78 000 €, refacturées au preneur (0 € à la charge du bailleur)
Grosses réparations article 606: à la charge du bailleur, non chiffrées (aucun travaux prévu selon l'article 10 du bail)
Loyer net bailleur: 89 784 €

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
01/02/2024	87 780 €	Loyer initial du bail, ILC T3 2023 = 133,66
2025	89 784 €	Loyer facturé constaté sur la quittance d'avril 2026 (+2,28 %)

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 40 000 €/an
Charges de copropriété et de centre: 78 000 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 78 000 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Travaux à prévoir: Aucun travaux à la charge du bailleur identifié : local rénové par le preneur en 2025 et le bailleur a déclaré au bail ne pas envisager de travaux dans les trois années suivant la signature (article 10).
Régime de copropriété: Copropriété du centre commercial Bel Est (union de syndicats USCO), lots 341 et 343 ; appels de fonds trimestriels d'un lot de stationnement gérés par le syndic Accessite

Répartition des charges

Taxe foncière, TEOM, taxes locales, taxe sur les locaux commerciaux: Locataire
Charges du centre commercial et de copropriété (hors honoraires du syndic): Locataire
Honoraires du syndic, frais d'assemblée générale: Bailleur
Fluides, entretien, menues réparations, maintenance des équipements: Locataire
Assurances de l'immeuble et PNO: Locataire (primes refacturées)
Honoraires de gestion: Locataire
Grosses réparations article 606, ravalement, désamiantage, réseaux communs: Bailleur
Mises en conformité réglementaires hors 606: Locataire

Surfaces

Surface pondérée: 328,5 m²

Source du mesurage: Déclaratif (bail et mandant) ; le DPE tertiaire retient une surface thermique de 419 m²
Surface fiscale vs mesurée: Trois références coexistent : 381 m² (Pipedrive, dont 306 m² RDC et 75 m² mezzanine), « 381 m² + 75 m² de mezzanine » dans la désignation du bail, 419 m² de surface thermique au DPE ; environ 340 m² seraient réellement exploités selon le mandant

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	306	Centre de santé, accueil et cabinets
Premier étage	75	Mezzanine, partiellement exploitable

Le local

État général: Bon état

Configuration: Local en rez-de-chaussée du centre commercial Bel Est (lots 341 et 343) avec mezzanine au premier étage. Aménagé en centre de santé de 12 cabinets : 7 cabinets dentaires, 3 cabinets d'ophtalmologie, 1 cabinet d'orthoptie et 1 cabinet ORL, avec accueil et salle d'attente. Une partie de la mezzanine n'est pas exploitable.
Climatisation: Pompe à chaleur air/air réversible (chauffage et refroidissement), installée entre 2008 et 2014
Chauffage: Pompe à chaleur air/air individuelle ; eau chaude sanitaire par réseau de chaleur ; VMC double flux collective
Accès PMR: Accessible aux personnes à mobilité réduite (plan d'accès PMR au dossier, indice M du 16/08/2022 ; accessibilité intégrée aux travaux du preneur)
Classement ERP: Type U (établissement de soins) selon le DPE tertiaire
Dernière rénovation: 2025, par le preneur, environ 150 000 € de travaux d'aménagement en centre de santé
Année de construction: Entre 1948 et 1974 (centre commercial Bel Est)

Équipements

12 cabinets médicaux et dentaires aménagés
Pompe à chaleur air/air réversible
VMC double flux collective
Eau chaude sanitaire par réseau de chaleur
Accès PMR
Plus de 1 200 places de parking du centre commercial

Vidéo de visite

Diagnostics

DPE énergie: D
DPE GES: B
Date du DPE: 18 janvier 2024
Amiante: Négatif
État des risques ERP: Réalisé

Le locataire

Capital social: 286 420 €

Raison sociale: ASIT HOLDING
Forme juridique: SAS
SIREN: 898 104 575
Date de création: 1 janvier 2021
Effectif: 0 salarié (holding)
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Activité de la société: Société holding (code NAF 70.10Z, activités des sièges sociaux), siège à Saint-Maur-des-Fossés (94) ; le centre de santé est exploité dans les lieux sous l'enseigne Centre dentaire et ophtalmologique Bel Est
Composition du centre: 12 cabinets : 7 dentaires, 3 ophtalmologie, 1 orthoptiste, 1 ORL
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant ; la holding détient des participations dans deux SARL immobilières (TWIN depuis 2021, SITBEN INVEST depuis 2022)
Ancienneté dans les lieux: Depuis le 01/02/2024 (2 ans et 8 mois), centre rénové en 2025
Présence en ligne: Centre référencé sur Doctolib (Centre de Santé Bagnolet) et les annuaires dentaires sous le nom Centre dentaire et ophtalmologique Bel Est, 28 avenue du Général de Gaulle

Emplacement

Classement: N°1 bis

Type d'emplacement: Centre commercial (Bel Est), porte de Bagnolet, en limite de Paris 20e
Stationnement: Plus de 1 200 places de parking du centre commercial
Zone de chalandise: Bagnolet compte environ 36 000 habitants et appartient à l'établissement public territorial Est Ensemble (environ 430 000 habitants). Le centre draine aussi le 20e arrondissement de Paris (environ 190 000 habitants) et les flux de la gare routière internationale et du métro Gallieni.

Transports

Métro ligne 3 (Gallieni): connexion directe au centre commercial
Gare routière internationale de Paris Gallieni: sur site
Boulevard périphérique et autoroute A3: accès direct
Bus: lignes RATP et Noctilien au pôle Gallieni

Commerces à proximité

Galerie marchande du centre Bel Est : boutiques, restauration rapide et services du quotidien
Hôtels du pôle Gallieni (Novotel, Ibis)
Commerces de l'avenue du Général de Gaulle et de la rue Sadi Carnot

Enseignes locomotives

Hypermarché Auchan
Action (installé récemment sur tout le troisième niveau)

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 1 141 600 € (prix FAI de 1 062 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 89 784 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	983 100 €	1 294 600 €	2 277 700 €	2,00 fois	9,4 %
15 ans	1 552 700 €	1 429 300 €	2 982 000 €	2,61 fois	9,6 %
20 ans	2 181 500 €	1 578 100 €	3 759 600 €	3,29 fois	9,7 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	897 800 €	1 062 000 €	1 959 800 €	1,72 fois	7,4 %
15 ans	1 346 800 €	1 062 000 €	2 408 800 €	2,11 fois	7,6 %
20 ans	1 795 700 €	1 062 000 €	2 857 700 €	2,50 fois	7,7 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Loyer facturé de 89 784 € pour un prix de 1 062 000 € honoraires inclus, soit 11,8 fois le loyer
Taxe foncière (40 000 €) et charges (78 000 €) intégralement refacturées au preneur : loyer net égal au loyer facial
Indexation annuelle sur l'ILC avec hausse plafonnée à 2 %, loyer déjà porté de 87 780 € à 89 784 €
Bail de 9 ans à effet du 01/02/2024, prochaine sortie possible du preneur le 31/01/2030 sauf congé déjà délivré
Centre de santé de 12 cabinets rénové en 2025 pour environ 150 000 € par le preneur, aménagements acquis au bailleur en fin de bail
Centre commercial relié directement au métro Gallieni, à la gare routière internationale et au périphérique, plus de 1 200 places de parking
Diagnostics au dossier : amiante négatif, DPE tertiaire D, état des risques réalisé

Points d'attention

Le preneur est une société holding sans salarié ni chiffre d'affaires propre ; l'exploitation du centre de santé repose sur une sous-location autorisée par le bail dont le contrat n'a pas été communiqué
Facultés de résiliation triennale ouvertes au preneur avec préavis de 6 mois
Charges et taxe foncière élevées (environ 118 000 € par an), refacturées mais pesant sur le taux d'effort de l'exploitant
Grosses réparations de l'article 606, ravalement et réseaux communs à la charge du bailleur au sein d'un centre commercial des années 1948 à 1974
Trois références de surface au dossier (381 m², 381 m² plus 75 m² de mezzanine, 419 m² au DPE) ; une partie de la mezzanine n'est pas exploitable
Droit de préférence légal du locataire à purger lors de la vente (article L. 145-46-1)
Les aménagements du preneur reviennent au bailleur en fin de bail sans possibilité d'exiger une remise en état primitif