Mandat Exclusif
local commercialExclusivité
Exclusivité · Murs occupés Invicta Shop et terrain constructible · Monéteau (89) · Rentabilité 8,11 %
2 Rue de Londres, 89470 Monéteau, France, Monéteau
185 000 €
Surface: 120 m²
Type
local commercial
Surface
120 m²
Prix
185 000 €
Statut
Occupé
Description
Le Boutiquier vous propose à la vente, en exclusivité, les murs occupés d'un local commercial exploité sous l'enseigne Invicta Shop, avec terrain attenant, au 2 rue de Londres à Monéteau (89), dans la zone commerciale des Machereins, aux portes d'Auxerre. Le local d'environ 120 m² en rez-de-chaussée est en bon état et bénéficie de places de parking en pleine propriété ainsi que d'un terrain attenant d'environ 287 m² inclus dans la vente, dont la constructibilité reste à vérifier en mairie. La zone commerciale accueille notamment Carrefour, Action, Lidl et Marie Blachère. Les murs sont loués à la société Energie Life, qui exploite un magasin de poêles et cheminées sous l'enseigne Invicta Shop, avec plusieurs points de vente. Le bail commercial 3/6/9 a pris effet en mai 2024 et court jusqu'en mai 2033, avec une première échéance triennale en mai 2027. Le loyer net bailleur est de 15 000 € par an et porte sur le seul local. La taxe foncière s'élève à 2 303 € par an et est refacturée au locataire. Prix : 185 000 € FAI. Rentabilité nette sur prix FAI : 8,11 %.
Identité
- Typologie
- Murs occupés
- Statut mandat
- Exclusivité
- Enseigne
- Invicta Shop
- Groupe ou réseau
- Réseau Invicta Shop (marque Invicta, fabricant français d'appareils de chauffage au bois depuis 1924) ; magasin exploité par Energie Life, qui exploite quatre magasins
- Quartier
- Zone commerciale des Machereins, entrée nord d'Auxerre
- Résumé
- Murs d'un magasin Invicta Shop d'environ 120 m² de plain-pied, avec six places de stationnement privatives, dans la zone commerciale des Machereins à Monéteau, aux portes d'Auxerre, près de Carrefour, Action et Lidl. Le bail commercial 3/6/9 court du 01/05/2024 au 30/04/2033, première échéance triennale au 30/04/2027. Le loyer annoncé est de 15 000 € HT par an, indexé chaque 1er janvier sur l'ILC. La vente inclut un terrain nu clos d'environ 287 m², non loué, dont la constructibilité n'est pas établie. Prix de 185 000 € FAI, soit une rentabilité de 8,11 % sur prix FAI.
Prix et rendement
- Prix FAI
- 185 000 €
- Rendement brut / FAI
- 8,11 %
- Rentabilité nette sur prix FAI
- 8,11 %
- Multiple de loyer
- 12,3 x
- Prix au m²
- 1 542 €/m²
- Frais de notaire estimés
- 13 875 €
- Coût total acquisition
- 198 875 €
- Qui paie les honoraires
- Acquéreur
Le bail
- Années restantes
- 6,5 ans
- Nature du bail
- Commercial 3/6/9
- Date de signature
- 21 mai 2024
- Date d'effet
- 1 mai 2024
- Période du bail
- du 1 mai 2024 au 30 avril 2033
- Durée
- 9 ans
- Statut du bail
- En cours
- Clause résolutoire
- Oui
- Sous-location autorisée
- Non
- État des lieux d'entrée
- Non
- Durée ferme restante
- 0,6 an, jusqu'au 30/04/2027 (première échéance triennale, congé du preneur possible six mois à l'avance) ; échéance triennale suivante au 30/04/2030 ; terme du bail au 30/04/2033
- Destination du bail
- Vente et installation de poêles à bois et à granulés, vente de produits d'amélioration de l'habitat et d'énergies renouvelables ; activités connexes ou complémentaires possibles dans le cadre de la déspécialisation prévue par la loi.
- Preneur actuel
- Energie Life, SARL (enseigne Invicta Shop)
- Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur
- Toutes réparations autres que celles des gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture à la charge du preneur, ainsi que les mises aux normes liées à son activité. Travaux autorisés en 2024 : déplacement du point d'eau, parquet sur l'ensemble du sol, peintures intérieures et extérieures, sortie de fumées en toiture ou bardage. Améliorations acquises au bailleur en fin de bail sans indemnité, sauf demande de remise en état.
- Répartition article 606
- Gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières à la charge du bailleur ; toutes autres réparations à la charge du preneur
- Droit de préférence locataire
- Oui : droit légal de l'article L145-46-1 du Code de commerce, rappelé au bail ; il porte sur le local loué
- Clause d'exclusivité
- Le bailleur s'interdit d'exploiter ou de louer dans l'immeuble un commerce similaire à celui du preneur
Loyer et indexation
- Loyer annuel HT HC
- 15 000 €/an
- Loyer net bailleur
- 15 000 €/an
- Loyer mensuel
- 1 250 €/mois
- Loyer trimestriel
- 3 750 €/trim.
- Loyer au m²
- 125 €/m²/an
- Indice de révision
- ILC
- Périodicité de révision
- Annuelle
- TVA sur les loyers
- Oui
- Indice de base
- ILC du 4e trimestre 2023 : 133,66 ; réajustement chaque 1er janvier, hausse plafonnée à 10 % par an
- Note sur le loyer
- Le loyer porte sur le local et ses six places de stationnement ; le terrain nu d'environ 287 m² n'est pas loué et ne produit aucun revenu.
- Modalités de paiement
- Trimestriel, d'avance, les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre, par virement
Historique des révisions
| Date | Loyer annuel | Base |
|---|---|---|
| 01/05/2024 au 31/08/2024 | 0 € | Franchise d'installation accordée par le bail |
| 01/05/2024 | 14 400 € | Loyer initial du bail, ILC T4 2023 : 133,66 |
| 2026 | 15 000 € | Loyer annoncé par le vendeur |
Charges et fiscalité
- Taxe foncière
- 2 303 €/an
- Taxe foncière refacturée
- Oui
- Régime de copropriété
- Monopropriété ; passage commun avec les commerces attenants
Répartition des charges
- Taxe foncière et taxes additionnelles
- Preneur, au prorata de la surface bâtie louée
- TEOM et taxes locatives
- Preneur
- Charges récupérables
- Preneur
- Mises aux normes liées à l'activité
- Preneur
- Gros murs, poutres, couvertures (article 606)
- Bailleur
Surfaces
- Source du mesurage
- Bail (environ 120 m²) ; terrain : déclaratif du vendeur
- Terrain attenant
- Environ 287 m², parcelle BD 559, clos, dans le prolongement du parking, accès par la parcelle BD 557 ; inclus dans la vente, non loué
- Cadastre
- Local BD 556 (178 m²) et stationnement BD 562 (78 m²) désignés au bail ; terrain BD 559 et accès BD 557 selon le vendeur
Surfaces par niveau
| Niveau | m² | Nature |
|---|---|---|
| RDC | 120 | Magasin et réserve, surface au bail |
| Extérieur | 6 places | Stationnement privatif devant le bâtiment, dont une place PMR |
| Terrain | 287 | Terrain nu clos, non loué, surface déclarée par le vendeur |
Terrain et urbanisme
- Constructibilité du terrain
- Non établie. Aucun certificat d'urbanisme ne figure au dossier. Le règlement du PLU de Monéteau-Sougères prévoit pour la zone UE, dédiée aux activités (commerce, artisanat, entrepôt), une emprise au sol non réglementée, une hauteur maximale de 15 m au faîtage, un recul d'au moins 5 m des limites séparatives et des voies secondaires (15 m des voies principales), 10 % d'espaces verts plantés et des obligations de stationnement. Le classement de la parcelle BD 559 et sa capacité réelle à recevoir une construction restent à confirmer par un certificat d'urbanisme opérationnel.
- Document d'urbanisme
- PLU de Monéteau-Sougères approuvé le 10/10/2011, modification simplifiée du 20/02/2025
Le local
- État général
- Bon état
- Chauffage
- Convecteurs électriques
- Année de construction
- Entre 1989 et 2000
- Configuration
- Local commercial de plain-pied : magasin d'exposition, réserve, bureau et sanitaire. Parquet posé par le preneur sur l'ensemble du sol en 2024. Six places de stationnement privatives devant le bâtiment, dont une PMR, et parking commun avec les commerces voisins.
Équipements
- Sortie de fumées autorisée en toiture ou en bardage pour les poêles exposés
- Bureau et sanitaire
- Six places de stationnement privatives dont une PMR
- Passage commun avec les commerces attenants
Diagnostics
- Ancien DPE
- DPE du 26/05/2011 : 413 kWh ep/m².an et 26 kg éq CO2/m².an ; validité échue le 26/05/2021
- Risques naturels et technologiques
- Plan de prévention du risque inondation de l'Yonne prescrit le 11/04/2024 : le bail situe le local hors zone à risque d'inondation ; zone potentiellement sujette aux inondations de cave ; aléa argiles à titre informatif ; sismicité très faible (zone 1) ; hors secteur d'information sur les sols
Le locataire
- Capital social
- 30 000 €
- Raison sociale
- Energie Life
- Forme juridique
- SARL à associé unique
- SIREN
- 908 315 377
- Date de création
- 1 décembre 2021
- Siège
- Saint-Maur-des-Fossés (94)
- Effectif
- 6 à 9 salariés (2023)
- Procédures collectives
- Aucune (Pappers, 26/09/2026)
- Ancienneté dans les lieux
- Depuis le 01/05/2024
- Dirigeant
- Samir Tchakmakdji, gérant depuis le 01/12/2021
- Activité
- Vente et installation de poêles à bois et à granulés, de produits d'amélioration de l'habitat et de pompes à chaleur (NAF 43.22B)
- Taille du réseau
- Cinq établissements actifs : siège à Saint-Maur-des-Fossés et magasins à Pusey, Monéteau, Chenôve et Belfort
- Présence en ligne
- Page magasin Invicta Shop 89 Auxerre sur invicta.fr ; ouvert du mardi au samedi
Emplacement
- Classement
- N°2
- Type d'emplacement
- Zone commerciale de périphérie (retail park), boîte commerciale de plain-pied
- Stationnement
- Six places privatives dont une PMR, plus parking commun de la zone
- Zone de chalandise
- Monéteau, environ 4 000 habitants, jouxte Auxerre au nord. La Communauté de l'Auxerrois réunit environ 68 000 habitants, dont environ 34 000 pour Auxerre, préfecture de l'Yonne.
Commerces à proximité
- Carrefour
- Action
- Lidl
- Marie Blachère
- La Grillade
Enseignes locomotives
- Carrefour
- Lidl
- Action
Transports
- Autoroute A6
- Échangeur Auxerre-Nord à quelques minutes
- Train
- Gare d'Auxerre-Saint-Gervais à environ 6 km
Retour sur investissement
- Méthode
- Investissement de départ : coût total d'acquisition de 198 900 € (prix FAI de 185 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 15 000 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.
Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 164 200 € | 225 500 € | 389 800 € | 1,96 fois | 9,0 % |
| 15 ans | 259 400 € | 249 000 € | 508 400 € | 2,56 fois | 9,3 % |
| 20 ans | 364 500 € | 274 900 € | 639 400 € | 3,21 fois | 9,4 % |
Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 150 000 € | 185 000 € | 335 000 € | 1,68 fois | 7,0 % |
| 15 ans | 225 000 € | 185 000 € | 410 000 € | 2,06 fois | 7,3 % |
| 20 ans | 300 000 € | 185 000 € | 485 000 € | 2,44 fois | 7,4 % |
Points forts et points d'attention
Points forts
- Bail commercial 3/6/9 récent, en cours jusqu'au 30/04/2033
- Locataire exploitant quatre magasins sous l'enseigne Invicta Shop, marque française de chauffage au bois fondée en 1924
- Aménagements financés par le preneur (parquet, peintures, sortie de fumées), acquis au bailleur en fin de bail
- Taxe foncière, TEOM et charges remboursables par le preneur selon le bail
- Terrain nu clos d'environ 287 m² et six places de stationnement privatives inclus dans la vente
- Zone commerciale des Machereins, près de Carrefour, Action, Lidl et Marie Blachère
- Ticket d'entrée de 185 000 € FAI, rentabilité de 8,11 % sur prix FAI
Points d'attention
- Première échéance triennale au 30/04/2027 : le preneur peut donner congé six mois à l'avance
- Société locataire créée fin 2021, sans comptes publiés
- Constructibilité du terrain de 287 m² non établie : reculs, espaces verts et stationnement du PLU à vérifier par certificat d'urbanisme
- Le terrain ne produit aucun loyer
- Local vacant en 2023 après le départ du précédent locataire, placé en liquidation judiciaire
- Emplacement secondaire de zone commerciale, dépendant de la clientèle motorisée
- Ancien DPE de 2011 affichant une consommation élevée (413 kWh ep/m².an)
Détails de surface
Surface totale
120 m²
Surface RDC
120 m²
Emplacement
2 Rue de Londres, 89470 Monéteau, France, Monéteau
Intéressé(e) par ce bien ?
Yankel Benahmou
Conseiller Immobilier Senior
01 88 32 17 77
Référence: BQR-1237
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