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Murs occupés restaurant avec extraction TartiCroq, 48 rue de Paris · Auxerre (89) · Rentabilité 9,34 %

Auxerre - Secteur disponible sur demande

155 000 €

Surface: 123 m²

Photo 1 - Murs occupés restaurant avec extraction TartiCroq, 48 rue de Paris · Auxerre (89) · Rentabilité 9,34 %

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Type

local commercial

Surface

123 m²

Prix

155 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose, à Auxerre dans l'Yonne, les murs occupés d'un restaurant avec extraction exploité sous l'enseigne TartiCroq, au 48 rue de Paris, en plein centre-ville. Le local développe une surface totale de 123 m², dont 103 m² au rez-de-chaussée et 20 m² en sous-sol. Il est situé dans un secteur commerçant et central d'Auxerre, à proximité immédiate de nombreux commerces de proximité, d'établissements administratifs et de santé, dans une ville de plus de 33 000 habitants. L'emplacement bénéficie d'une bonne visibilité grâce à un passage piéton et véhicule quotidien soutenu. Les murs sont loués à un restaurant dans le cadre d'un bail commercial ayant pris effet en février 2016. Le loyer net bailleur s'élève à 14 472 € par an, avec des charges annuelles de 600 €. La taxe foncière, d'un montant de 800 €, est refacturée au locataire. Prix : 155 000 € FAI. Rentabilité nette sur prix FAI : 9,34 %.

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple
Enseigne: TartiCroq
Groupe ou réseau: Indépendant
Quartier: Centre-ville, rue de Paris

Résumé: Murs d'un restaurant avec extraction en plein centre-ville d'Auxerre, exploité depuis février 2016 sous l'enseigne TartiCroq, restaurant de tartines gourmandes noté 4,7/5 sur plus de 540 avis Google. Le local de 123 m² (103 m² en rez-de-chaussée avec laboratoire, laverie et réserve, cave voûtée de 20 m²) est loué par bail commercial 3/6/9 indexé annuellement sur l'ILC, la taxe foncière étant remboursée par le preneur. Le loyer s'établit à 15 072 € par an, soit 14 472 € nets des charges de copropriété non récupérées, pour un prix de 155 000 € FAI. Le bail prévoit une clause d'échelle mobile annuelle dont l'application complète porterait le loyer à près de 18 000 € par an.

Prix et rendement

Prix FAI: 155 000 €
Rendement brut / FAI: 9,34 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 9,34 %
Multiple de loyer: 10,7 x
Prix au m²: 1 260 €/m²
Frais de notaire estimés: 11 625 €
Coût total acquisition: 166 625 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Droit d'entrée versé: 14 400 €

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 29 janvier 2016
Date d'effet: 1 février 2016
Statut du bail: Tacite prolongation
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non
État des lieux d'entrée: Oui

Période du bail: du 1 février 2016 au 31 janvier 2025
Durée: 9 ans (du 01/02/2016 au 31/01/2025), faculté de résiliation triennale pour le preneur ; poursuivi depuis en tacite prolongation
Durée ferme restante: Aucune : le bail est en tacite prolongation depuis le 01/02/2025, le preneur peut donner congé pour le dernier jour d'un trimestre civil avec 6 mois de préavis ; le renouvellement annoncé par le propriétaire en septembre 2025 permettrait de repartir sur 9 ans avec des périodes fermes de 3 ans
Détail du statut: Le bail de 2016 est arrivé à son terme le 31/01/2025 et se poursuit par tacite prolongation aux mêmes conditions. Le propriétaire indiquait en septembre 2025 qu'un renouvellement était prévu ; aucun bail renouvelé ni congé n'est au dossier à ce jour. Un acquéreur pourra négocier le renouvellement, y compris le rattrapage de l'indexation prévue au bail.
Destination du bail: Activité de restaurant exclusivement, sans pouvoir exercer aucune autre activité non connexe ni complémentaire (article 4). Locaux désignés « à usage de tous commerces » dans l'état descriptif : grande pièce, laboratoire, laverie, arrière-boutique, WC (lot 1) et local de réserve (lot 5).
Preneur actuel: SAS TARTICROQ (SIREN 818 486 102), preneur d'origine depuis 2016
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Le preneur assume l'entretien, les réparations locatives et le gros entretien des locaux, ainsi que sa quote-part de ravalement hors grosses réparations. En fin de bail, les aménagements deviennent propriété du bailleur, sauf demande de remise en état aux frais du preneur pour les travaux non autorisés. Toute modification de distribution, percement ou construction nécessite l'autorisation écrite du bailleur.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du code civil, vétusté et mise en conformité relevant du 606 à la charge du bailleur (article R.145-35 du code de commerce)
Droit de préemption urbain: Le bail rappelle que les cessions de fonds ou de droit au bail peuvent relever du droit de préemption communal sur les fonds de commerce (article L.214-1 du code de l'urbanisme) si un périmètre de sauvegarde est institué

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 15 072 €/an
Loyer net bailleur: 14 472 €/an
Loyer mensuel: 1 206 €/mois
Loyer trimestriel: 3 618 €/trim.
Loyer au m²: 123 €/m²/an
Arriéré d'indexation récupérable: 8 300 €
Loyer indexé théorique: 17 995 €/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: ILC du 3e trimestre 2015 : 108,38
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance le 1er de chaque mois, sur factures du bailleur

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial annuel: 15 072 €
Charges de copropriété non récupérées: 600 €
Taxe foncière: Remboursée par le preneur, sans impact
Loyer net bailleur: 14 472 €

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
01/02/2016	14 400 €	ILC 3T 2015 : 108,38 (loyer d'origine)
Loyer constaté en 2025	15 072 €	Correspond à l'ILC 3T 2018 (113,45), soit l'indexation de février 2019
Loyer théorique au 01/02/2025	17 995 €	ILC 3T 2024 : 135,44, si la clause avait été appliquée chaque année

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 800 €/an
Charges de copropriété: 600 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Travaux à prévoir: Le propriétaire indiquait en septembre 2025 que des travaux de reprise de la façade sinistrée seraient soumis au vote de la prochaine assemblée générale. En septembre 2026, un sujet de toiture a été évoqué ; selon le propriétaire il concerne le bâtiment voisin. La quote-part de ravalement incombe au preneur aux termes du bail, hors grosses réparations.
Régime de copropriété: Copropriété : lot n° 1 (local commercial, 2 403/10 000 des parties communes) et lot n° 5 (réserve, 420/10 000), parcelle cadastrée BH 248 de 175 m²

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataire (remboursement au bailleur)
Taxes et impôts liés au commerce: Locataire
Eau, gaz, électricité: Locataire
Entretien, réparations locatives et gros entretien: Locataire
Quote-part de ravalement: Locataire (hors grosses réparations)
Grosses réparations article 606, vétusté, mise en conformité: Bailleur
Charges de copropriété courantes (600 €/an): Bailleur, non récupérées

Surfaces

Source du mesurage: Déclaratif (propriétaire), aucun mesurage au dossier

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	103	Salle, laboratoire, laverie, arrière-boutique, WC et local de réserve (lots 1 et 5)
Sous-sol	20	Cave voûtée

Le local

Extraction: Oui
Climatisation: Oui
WC: Oui

Configuration: Restaurant en pied d'immeuble avec salle sur rue, laboratoire de cuisine, laverie, arrière-boutique et WC, complété d'un local de réserve indépendant au rez-de-chaussée et d'une cave voûtée de 20 m². Extraction en place, validée en assemblée générale de copropriété. Local climatisé.
Accès PMR: Restaurant signalé comme accessible en fauteuil roulant sur sa fiche Google

Équipements

Extraction existante
Climatisation
Laboratoire de cuisine et laverie
Cave voûtée
Local de réserve indépendant

Vidéo de visite

Le locataire

Capital social: 4 000 €

Raison sociale: TARTICROQ
Forme juridique: SAS à associé unique
SIREN: 818 486 102
Date de création: 1 mars 2016
Effectif: 1 à 2 salariés (tranche 2022)

Dirigeant: Franck Charbuy, président depuis le 19/02/2016
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant, établissement unique
Activité: Restauration traditionnelle (NAF 56.10A), restaurant traiteur spécialisé dans les tartines gourmandes, sucrées et salées
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; comptes 2024 déposés le 06/09/2026
Ancienneté dans les lieux: 10 ans : preneur d'origine du bail, en place depuis le 01/02/2016
Note Google: 4,7/5 sur 544 avis (synchronisation de décembre 2025)
Présence en ligne: Référencé par l'office de tourisme de l'Auxerrois, PagesJaunes, Petit Futé et les guides de restaurants en ligne ; avis très positifs sur les produits frais et l'accueil

Emplacement

Classement: N°1 bis

Type d'emplacement: Centre-ville, pied d'immeuble, rue commerçante passante (piétons et véhicules)
Zone de chalandise: Auxerre, préfecture de l'Yonne, compte environ 34 000 habitants et la communauté d'agglomération de l'Auxerrois environ 70 000. Ville touristique (centre historique, cathédrale, abbaye Saint-Germain, vignoble de Chablis à proximité) et pôle administratif et de santé du département, à 1 h 45 de Paris par l'A6.
Flux: Passage piéton et véhicule quotidien soutenu

Transports

Gare: Gare d'Auxerre-Saint-Gervais (ligne Paris-Bercy vers Laroche-Migennes et Auxerre) à environ 1,5 km
Autoroute: A6, sorties Auxerre-Nord et Auxerre-Sud à une dizaine de kilomètres
Bus: Réseau urbain Léo de la communauté d'agglomération de l'Auxerrois
Stationnement: Stationnement en voirie et parkings du centre-ville

Commerces à proximité

Commerces de proximité du centre-ville
Établissements administratifs et de santé à proximité immédiate
Rues piétonnes et marché du centre historique à quelques minutes à pied

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 166 600 € (prix FAI de 155 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 14 472 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	158 500 €	188 900 €	347 400 €	2,08 fois	10,2 %
15 ans	250 300 €	208 600 €	458 900 €	2,75 fois	10,4 %
20 ans	351 600 €	230 300 €	582 000 €	3,49 fois	10,5 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	144 700 €	155 000 €	299 700 €	1,80 fois	8,2 %
15 ans	217 100 €	155 000 €	372 100 €	2,23 fois	8,4 %
20 ans	289 400 €	155 000 €	444 400 €	2,67 fois	8,5 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Restaurant avec extraction en place et validée en AG, en plein centre-ville d'Auxerre
Locataire d'origine en place depuis 10 ans, noté 4,7/5 sur 544 avis Google, aucune procédure collective
Taxe foncière remboursée par le preneur, seules 600 € de charges de copropriété restent au bailleur
Rendement net de 9,34 % sur 155 000 € FAI, point mort en 10,5 ans
Clause d'échelle mobile ILC annuelle : loyer indexé théorique de 17 995 €, soit un potentiel de 11,6 % brut et un arriéré estimé à 8 300 €
Droit d'entrée de 14 400 € versé par le preneur : engagement durable
Cave voûtée et local de réserve indépendant en complément des 103 m² de rez-de-chaussée

Points d'attention

Bail en tacite prolongation depuis le 01/02/2025 : le preneur peut donner congé à tout moment avec 6 mois de préavis ; renouvellement annoncé mais non produit
Indexation ILC non appliquée depuis 2019 : le loyer facturé (15 072 €) est inférieur de 16 % au loyer indexé contractuel ; le rattrapage reste à négocier ou à faire valoir
Travaux de copropriété en discussion : façade sinistrée à voter en AG, sujet de toiture évoqué en septembre 2026
Copropriété : 2 823/10 000 des tantièmes, règlement et PV d'AG non fournis à ce jour
Preneur de petite taille (SAS au capital de 4 000 €, 1 à 2 salariés), comptes récents non publiés en clair
Surfaces déclaratives, aucun mesurage ni diagnostic au dossier