Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés brasserie Le Casino · Longjumeau (91) · Rentabilité 7,33 %

Longjumeau - Secteur disponible sur demande

360 000 €

Surface: 166 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés brasserie Le Casino · Longjumeau (91) · Rentabilité 7,33 %

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Type

local commercial

Surface

166 m²

Prix

360 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier propose à la vente, en exclusivité, les murs occupés de la brasserie Le Casino, située au 126 rue du Président François Mitterrand à Longjumeau, dans l'Essonne (91). L'établissement est exploité en bar-brasserie et dispose d'une licence IV. Le local commercial développe une surface totale de 166 m², intégralement en rez-de-chaussée, ce qui permet une salle de restauration et un bar de plain-pied avec une bonne visibilité depuis la rue. Les murs sont loués à l'exploitant en place, dont le bail commercial a pris effet en mars 2021. Le loyer net bailleur s'élève à 26 400 € par an. Les charges annuelles représentent 800 €. La taxe foncière, d'un montant de 2 500 € par an, est refacturée au locataire. Prix : 360 000 € FAI. Rentabilité nette sur prix FAI : 7,33 %. Dossier complet, bail et visite sur demande auprès de Le Boutiquier.

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: Le Casino
Groupe ou réseau: Indépendant

Quartier: Centre-ville historique, Grande Rue
Résumé: Murs d'un café-brasserie historique de Longjumeau, exploité sous l'enseigne Le Casino à cette adresse depuis au moins 1985, avec licence IV, PMU et extraction. Local de 166 m² de plain-pied sur la rue commerçante principale du centre-ville. Bail commercial renouvelé à effet du 14/03/2021, échéance 13/03/2030, taxe foncière et charges de copropriété refacturées au preneur. Loyer appelé de 26 400 € HT HC par an, soit une rentabilité de 7,33 % sur le prix FAI, avec une indexation annuelle ILC prévue au bail qui n'a pas été intégralement appliquée.

Prix et rendement

Prix FAI: 360 000 €
Loyer net bailleur: 26 400 €/an
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,33 %
Rendement brut / FAI: 7,33 %
Multiple de loyer: 13,6 x
Prix au m²: 2 169 €/m²
Frais de notaire estimés: 27 000 €
Coût total acquisition: 387 000 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Rentabilité après indexation contractuelle: 7,85 % sur prix FAI, sur la base d'un loyer indexé estimé par l'agence à 28 271,73 € selon la clause d'indexation annuelle ILC du bail (calcul à valider par le conseil de l'acquéreur).

Le bail

Années restantes: 3,4 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 19 octobre 2021
Date d'effet: 14 mars 2021
Période du bail: du 14 mars 2021 au 13 mars 2030
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non
État des lieux d'entrée: Oui

Durée: 9 ans (renouvellement du bail initial du 14/03/2012)
Durée ferme restante: 3,5 ans, jusqu'au 13/03/2030 : la dernière faculté de résiliation triennale du preneur (14/03/2027) exigeait un congé signifié au plus tard le 13/09/2026, sous réserve qu'aucun congé n'ait été délivré avant cette date. Prochaine échéance triennale : 14/03/2027.
Détail du statut: Bail renouvelé par acte du 19/10/2021 à effet du 14/03/2021, après expiration du bail initial du 14/03/2012 au 13/03/2021. Le preneur signataire (SARL JMP) a cédé le fonds de commerce en 2022 ; le bail se poursuit au profit de l'exploitant actuel, cessionnaire du fonds.
Destination du bail: Restaurant, café, bar, brasserie, pizzeria, traiteur, vente à emporter, pratique des jeux et du PMU (sous réserve de l'autorisation de l'administration des jeux concernés).
Preneur signataire du bail: SARL JMP (SIREN 753 602 994), enseigne Le Casino, radiée le 31/08/2022 après cession du fonds
Chaîne de transmission: SARL Casino (bail du 14/03/2012) ; SARL JMP par cession du fonds du 29/10/2012, bail renouvelé en 2021 ; exploitant actuel par rachat du fonds en 2022
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Le preneur supporte l'entretien, les réparations et remplacements de toute nature, ainsi que les mises en conformité (hygiène, sécurité, incendie, amiante, environnement), à l'exception des seules grosses réparations de l'article 606 du Code civil. Les embellissements restent acquis au bailleur sans indemnité, qui peut exiger la remise en état pour les travaux non autorisés.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur ; tout le reste à la charge du preneur
Droit de préemption urbain: Immeuble situé dans le champ du droit de préemption urbain selon l'acte d'acquisition de 1989 ; déclaration d'intention d'aliéner à prévoir

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 26 400 €/an
Loyer mensuel: 2 200 €/mois
Loyer trimestriel: 6 600 €/trim.
Loyer au m²: 159,04 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
Clause recettes: Non

Indice de base: ILC du 2e trimestre 2021 : 118,41
Pratique d'indexation: Le bail prévoit une indexation annuelle de plein droit au 1er janvier sur l'ILC. Le bailleur appelle un loyer de 2 200 € par mois et annonce une prochaine révision au 14/03/2027 : l'indexation annuelle n'a donc pas été intégralement appliquée. L'agence estime le loyer indexé à 28 271,73 € ; l'éventuel rattrapage, dans la limite de la prescription de cinq ans, relève de l'analyse du conseil de l'acquéreur.
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance le 1er de chaque mois, par virement bancaire

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer appelé HT HC: 26 400 €/an
Taxe foncière (2 500 €/an): Refacturée au preneur, 0 €
Charges de copropriété: Refacturées au preneur par provisions (210 €/mois), hors article 606
Loyer net bailleur: 26 400 €/an

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
14/03/2012	24 457,24 €	Bail initial
14/03/2021	24 600,00 €	Renouvellement, ILC T2 2021 = 118,41
Décembre 2025	26 400,00 €	Loyer appelé (2 200 €/mois)

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 2 500 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 2 520 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Copropriété régie par un règlement du 06/04/1989, immeuble de trois bâtiments (A, B, C). Le local loué correspond à une partie du lot 1 (lots 1a et 1d du plan de géomètre) et à la totalité du lot 2 ; tantièmes généraux : 386/1000 pour le lot 1 entier et 29/1000 pour le lot 2. Un projet de division, annexé au bail, doit être approuvé par l'assemblée générale. Syndic professionnel (Agence Autoroute Sud).

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataire
Taxe sur les bureaux et locaux commerciaux Île-de-France: Locataire
Charges de copropriété (entretien, équipements communs, mises en conformité): Locataire, selon les millièmes
Grosses réparations article 606: Bailleur
Assurance de l'immeuble: Bailleur
Entretien, réparations et mises aux normes du local: Locataire

Surfaces

Source du mesurage: Bail (surface indiquée « environ 166 m² ») ; plans rectifiés du géomètre au dossier

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	166	Grande salle bar-café, bureau, réserve et toilettes

Le local

Extraction: Oui
Licence IV: Oui

Configuration: Local de plain-pied en rez-de-chaussée sur rue, composé d'une grande salle à usage de bar et café, d'un bureau, d'une réserve et de toilettes, avec droit d'usage du local poubelles situé devant la réserve. Les locaux forment un tout unique et indivisible.

Équipements

Extraction existante
Licence IV
Point PMU et FDJ
Bar et salle de restauration de plain-pied
Bureau et réserve
Toilettes

Le locataire

Activité: Bar-brasserie, cuisine traditionnelle, PMU et FDJ
Ancienneté de l'enseigne à l'adresse: Café-restaurant Le Casino exploité à l'adresse depuis au moins 1985 (SARL Restaurant Le Casino immatriculée en 1985 au 126 ; murs du café-restaurant Le Casino acquis en 1989)
Ancienneté dans les lieux: Exploitant actuel en place depuis le rachat du fonds en 2022
Note Google: 3,8/5 sur 35 avis (septembre 2026)
Horaires d'ouverture: Du lundi au samedi de 7h30 à 21h, le dimanche de 8h à 21h

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Centre-ville, rue commerçante principale (ancienne Grande Rue), pied d'immeuble
Zone de chalandise: Longjumeau compte environ 21 000 habitants et appartient à la communauté d'agglomération Paris-Saclay (environ 320 000 habitants), à une vingtaine de kilomètres au sud de Paris. Clientèle de centre-ville, de passage et d'habitués (PMU, FDJ, restauration du midi).

Transports

RER C et tram-train T12: Gare de Longjumeau
Bus: Lignes desservant le centre-ville
Route: RN20 et autoroutes A6 et A10 à proximité ; aéroport d'Orly à une dizaine de kilomètres

Commerces à proximité

Restaurant indien dans le même immeuble
Cafés, bars et restaurants de la rue du Président François Mitterrand
Commerces de proximité du centre-ville historique

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 387 000 € (prix FAI de 360 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 26 400 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	289 100 €	438 800 €	727 900 €	1,88 fois	8,3 %
15 ans	456 500 €	484 500 €	941 100 €	2,43 fois	8,5 %
20 ans	641 500 €	534 900 €	1 176 400 €	3,04 fois	8,6 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	264 000 €	360 000 €	624 000 €	1,61 fois	6,3 %
15 ans	396 000 €	360 000 €	756 000 €	1,95 fois	6,5 %
20 ans	528 000 €	360 000 €	888 000 €	2,29 fois	6,6 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité nette de 7,33 % sur le prix FAI (26 400 € de loyer net bailleur pour 360 000 €), taxe foncière de 2 500 € et charges de copropriété refacturées au preneur
Bail commercial renouvelé à effet du 14/03/2021, échéance au 13/03/2030 ; le délai de congé pour la dernière sortie triennale du preneur a expiré le 13/09/2026
Potentiel de revalorisation : indexation annuelle ILC prévue au bail, loyer indexé estimé à 28 272 € soit 7,85 % sur prix FAI
Café-brasserie Le Casino présent à l'adresse depuis au moins 1985, avec licence IV, PMU, FDJ et extraction
Emplacement N°1 sur la rue commerçante principale du centre-ville, local de 166 m² de plain-pied
Bail très protecteur pour le bailleur : entretien, mises aux normes et travaux à la charge du preneur hors article 606
Loyer modéré de 159 €/m²/an pour un café-brasserie de centre-ville

Points d'attention

Le local correspond à une partie du lot 1 et au lot 2 de la copropriété : le projet de division annexé au bail doit être approuvé par l'assemblée générale, condition à intégrer à la promesse
Indexation annuelle prévue au bail non appliquée intégralement par le bailleur : loyer appelé de 26 400 € contre un loyer indexé estimé à 28 272 €
Changement d'exploitant en 2022 : le bail renouvelé a été signé par le précédent preneur, la cession du bail au profit de l'exploitant actuel doit être justifiée par l'acte de cession du fonds
Note Google moyenne de 3,8/5 sur 35 avis
Activité de bar-brasserie PMU, sensible à la conjoncture et à la réglementation des débits de boissons
Ville moyenne de grande couronne d'environ 21 000 habitants