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Murs occupés portefeuille de 3 lots, Générale d'Optique, Audition Conseil et La Romainville, baux fermes 6 ans · Boussy-Saint-Antoine (91) · Rentabilité 8,62 %

Boussy-Saint-Antoine - Secteur disponible sur demande

1 550 000 €

Surface: 644 m²

Photo 1 - Murs occupés portefeuille de 3 lots, Générale d'Optique, Audition Conseil et La Romainville, baux fermes 6 ans · Boussy-Saint-Antoine (91) · Rentabilité 8,62 %

Photo 2 - Murs occupés portefeuille de 3 lots, Générale d'Optique, Audition Conseil et La Romainville, baux fermes 6 ans · Boussy-Saint-Antoine (91) · Rentabilité 8,62 %

Type

local commercial

Surface

644 m²

Prix

1 550 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose un portefeuille de trois lots de murs commerciaux occupés au sein d'un centre commercial de Boussy-Saint-Antoine (Essonne). L'ensemble développe une surface totale de 644 m² en rez-de-chaussée, répartie entre trois cellules commerciales. Les locaux sont loués à trois enseignes : un opticien Générale d'Optique, un audioprothésiste Audition Conseil et une boulangerie La Romainville, dans le cadre de baux commerciaux fermes de 6 ans en cours depuis juillet 2025. Le loyer net bailleur cumulé s'élève à 133 638 € par an. Les charges annuelles s'élèvent à 6 612,04 € et la taxe foncière à 15 494,40 € par an. Prix : 1 550 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 8,62 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple

Enseigne: Générale d'Optique ; Audition Conseil ; La Romainville
Groupe ou réseau: Générale d'Optique (groupe GrandVision, EssilorLuxottica) ; réseau Audition Conseil ; La Romainville
Quartier: ZAC Saint-Christophe, centre commercial Val d'Yerres 2
Résumé: Bâtiment commercial indépendant d'environ 594 m² au sein du centre commercial Val d'Yerres 2 à Boussy-Saint-Antoine (Essonne), divisé en trois cellules louées à Générale d'Optique, Audition Conseil et La Romainville, avec 12 places de stationnement. Le loyer global atteint 133 638 € HT HC par an, indexé chaque année sur l'ILC ; taxe foncière et charges sont refacturées aux locataires. Les baux ont été renouvelés en 2025 pour 10 ans, dont 6 ans fermes pour l'optique et la pâtisserie, soit 86,5 % du loyer. Rentabilité nette de 8,62 % sur le prix de 1 550 000 € FAI, DPE B, bardage et toiture rénovés entre 2019 et 2024.

Prix et rendement

Prix FAI: 1 550 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,62 %
Rendement brut / FAI: 8,62 %
Multiple de loyer: 11,6 x
Prix au m²: 2 407 €/m²
Frais de notaire estimés: 116 250 €
Coût total acquisition: 1 666 250 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 8,7 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 1 juillet 2025
Date de signature: 20 juin 2025
Statut du bail: Renouvelé
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Période du bail: du 1 juillet 2025 au 30 juin 2035
Durée: 10 ans pour les trois baux, dont 6 ans fermes pour Générale d'Optique et La Romainville
Durée ferme restante: Générale d'Optique : ferme jusqu'au 30/06/2031, soit 4,8 ans. La Romainville : ferme jusqu'au 14/04/2031, soit 4,6 ans. Audition Conseil : le bail stipule une durée ferme de 3 ans puis un premier congé à l'échéance de la sixième année ; au minimum jusqu'au 30/06/2028, soit 1,8 an. 115 638 € de loyer, soit 86,5 % du total, sont engagés au moins jusqu'en avril et juin 2031.
Destination du bail: Cellule 1 : commerce d'optique, d'audioprothèse, services associés et accessoires. Cellule 2 : commerce d'audioprothèse, audiologie, services associés et accessoires. Cellule 3 : pâtisserie et commerce alimentaire (destination du bail d'origine maintenue). Toute activité nouvelle suppose l'accord écrit du bailleur et la procédure de déspécialisation.
Preneur actuel: SARL Sharp Vision (Générale d'Optique) ; SARL Odiens (Audition Conseil) ; SAS Regal Boussy Saint Antoine (La Romainville)
Chaîne de transmission: Optique : bail d'origine du 09/06/2000, droit au bail cédé à Sharp Vision le 31/03/2005, renouvelé en 2009 puis en 2025. Pâtisserie : bail d'origine de 2000 à effet du 01/09/1999, renouvelé en 2015 puis le 15/04/2025. Audition : bail du 01/01/2018 sur 50 m² détachés de la cellule optique, renouvelé le 01/07/2025.
Sous-location en place: Aucune sous-location : la cellule audition fait l'objet d'un bail direct avec le bailleur depuis 2018, sur une surface détachée de la cellule optique avec l'accord de son preneur.
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Le preneur exécute à ses frais tous travaux, réparations, remplacements et mises en conformité, y compris ceux liés au décret tertiaire et à la vétusté, sauf grosses réparations de l'article 606 du Code civil. Restitution en bon état, aménagements non enlevés acquis au bailleur.
Répartition article 606: Seules les grosses réparations de l'article 606, dans leur stricte définition, restent à la charge du bailleur

Tableau locatif par lot

Cellule	Enseigne	Preneur	Activité	Surface	Date d'effet	Fin de bail	Période ferme jusqu'au	Loyer HT HC par an	Loyer au m² par an	Part du loyer
1	Générale d'Optique	SARL Sharp Vision	Optique, audioprothèse	404 m² au bail, environ 354 m² exploités après détachement de la cellule 2	01/07/2025	30/06/2035	30/06/2031	77 025,40 €	218 € sur 354 m²	57,6 %
2	Audition Conseil	SARL Odiens	Audioprothèse, audiologie	50 m²	01/07/2025	30/06/2035	30/06/2028 au minimum (clause ambiguë, voir durée ferme)	18 000,00 €	360 €	13,5 %
3	La Romainville	SAS Regal Boussy Saint Antoine	Pâtisserie, boulangerie	190 m²	15/04/2025	14/04/2035	14/04/2031	38 612,60 €	203 €	28,9 %
Total				594 m² (bâtiment)				133 638,00 €	225 €	100 %

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 133 638 €/an
Loyer net bailleur: 133 638 €/an
Loyer mensuel: 11 137 €/mois
Loyer trimestriel: 33 410 €/trim.
Loyer au m²: 224,98 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: Dernier ILC publié à la date de prise d'effet de chaque bail, comparé au même trimestre de l'année suivante
Modalités de paiement: Trimestriel et d'avance, les 1er janvier, avril, juillet et octobre, par prélèvement SEPA ; TVA de 20 % en sus

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 133 638 €
Taxe foncière 2025 (12 912 € HT): Refacturée aux locataires
Charges d'ASL (3 635 € TTC par an): Refacturées par provisions trimestrielles
Assurance de l'immeuble: Refacturable selon les baux
Loyer net bailleur: 133 638 €

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
15/04/2025	38 612,60 €	Loyer de renouvellement La Romainville
01/07/2025	77 025,40 €	Loyer de renouvellement Générale d'Optique
01/07/2025	18 000,00 €	Loyer de renouvellement Audition Conseil

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 12 912 €/an
Charges de copropriété: 3 635,28 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Bâtiment indépendant formant le lot n°5 du lotissement commercial Val d'Yerres Saint-Christophe ; association syndicale libre de 11 membres, 486/10 000 tantièmes ; directeur Sogelym Dixence Property Management

Répartition des charges

Taxe foncière, TEOM et taxes locales: Locataires (au prorata des tantièmes)
Charges d'ASL et de l'ensemble immobilier: Locataires
Primes d'assurance de l'immeuble: Locataires
Mises en conformité, y compris décret tertiaire: Locataires, hors article 606
Grosses réparations article 606: Bailleur
Contribution économique territoriale du bailleur: Bailleur

Surfaces

Source du mesurage: Baux (surfaces hors œuvre nette approximatives) ; DPE 2026 de la cellule optique : 389 m² de surface tertiaire
Surface fiscale vs mesurée: La surface de 644 m² affichée additionne 404 m², 50 m² et 190 m², ce qui compte deux fois la cellule audition ; le bâtiment développe 594 m² selon les baux
Terrain: Parcelle cadastrée section AH n°66, lieudit Les Glaises, 1 197 m²

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée, cellule 1	354	Magasin d'optique (404 m² au bail, dont 50 m² détachés pour la cellule 2)
Rez-de-chaussée, cellule 2	50	Centre d'audition
Rez-de-chaussée, cellule 3	190	Pâtisserie
Extérieur		12 places de stationnement en jouissance indivise
Total bâtiment	594	Surface hors œuvre nette

Le local

Extraction: Non
Classement ERP: Type M, magasins de vente
État général: Bon état

Configuration: Bâtiment commercial unique et indépendant en rez-de-chaussée, divisé en trois cellules, avec 12 places de stationnement extérieures en jouissance indivise. La cellule audition n'a pas d'accès direct sur l'extérieur : clients et personnel passent par le magasin d'optique, et ses fluides sont raccordés sur les installations de celui-ci.
Dernière rénovation: Toiture-terrasse : étanchéité et isolation refaites en 2012, 2019 et 2023 ; bardage extérieur renouvelé en panneaux Trespa et composite aluminium en 2022 et 2024

Équipements

Bardage métallique double peau isolé
VMC simple flux autoréglable
Toiture-terrasse isolée
12 places de stationnement extérieures
Chauffage et climatisation électriques (DPE : consommation 100 % électrique)

Vidéo de visite

Diagnostics

DPE énergie: B
DPE GES: A
Date du DPE: 18 avril 2026
Amiante: Négatif
État des risques ERP: Réalisé

Le locataire

Raison sociale: SARL Sharp Vision ; SARL Odiens ; SAS Regal Boussy Saint Antoine
Activité: Optique (NAF 47.78A) ; audioprothèse (NAF 47.78A) ; boulangerie-pâtisserie (NAF 47.24Z)
Procédures collectives: Aucune en cours pour les trois sociétés ; La Romainville Boussy a connu une procédure ouverte en 2007 et clôturée en 2018 (Pappers, 26/09/2026)
Ancienneté dans les lieux: La Romainville depuis 1999 ; Générale d'Optique depuis 2005 ; Audition Conseil depuis 2018

Fiche des locataires

Enseigne	Raison sociale	Forme	SIREN	Capital	Création	Effectif	Procédures collectives
Générale d'Optique	Sharp Vision	SARL	481 884 815	8 000 €	02/05/2005	5 salariés (2022)	Aucune
Audition Conseil	Odiens	SARL	809 178 379	1 000 €	22/01/2015	6 à 9 salariés (2022)	Aucune
La Romainville	Regal Boussy Saint Antoine	SAS, présidée par la société La Romainville	419 590 765	38 113 €	16/08/1998	3 à 5 salariés (2022)	Procédure ouverte en 2007, clôturée en 2018

Taille du réseau

Générale d'Optique: Environ 600 magasins en France dont 260 en franchise (2021) ; enseigne du groupe GrandVision, filiale d'EssilorLuxottica ; magasin exploité par une société indépendante, en place depuis 2005
Audition Conseil: Réseau de 345 centres d'audioprothésistes indépendants en France ; l'exploitant Odiens compte 3 centres (Boussy-Saint-Antoine, Paris 14e, Clichy)
La Romainville: Pâtissier fondé en 1949, 49 implantations, franchise ouverte en 2023 ; le preneur est une filiale présidée par la société La Romainville (SIREN 622 049 815)

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Centre commercial ouvert, bâtiment indépendant en zone commerciale périphérique
Stationnement: 12 places extérieures en jouissance indivise pour le bâtiment, en plus du parking clientèle du centre commercial
Zone de chalandise: Pôle commercial à cheval sur Boussy-Saint-Antoine et Quincy-sous-Sénart, au cœur de l'agglomération Val d'Yerres Val de Seine (environ 180 000 habitants), dans le sud-est de l'Essonne.

Transports

RER: Ligne D, gare de Boussy-Saint-Antoine desservant le centre commercial
Voiture: Parking du centre commercial et 12 places privatives

Enseignes locomotives

Hypermarché Carrefour du centre commercial Val d'Yerres 2 (ex Cora)
McDonald's
Picard

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 1 666 200 € (prix FAI de 1 550 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 133 638 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	1 463 300 €	1 889 400 €	3 352 700 €	2,01 fois	9,5 %
15 ans	2 311 100 €	2 086 100 €	4 397 200 €	2,64 fois	9,7 %
20 ans	3 247 100 €	2 303 200 €	5 550 300 €	3,33 fois	9,9 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	1 336 400 €	1 550 000 €	2 886 400 €	1,73 fois	7,5 %
15 ans	2 004 600 €	1 550 000 €	3 554 600 €	2,13 fois	7,8 %
20 ans	2 672 800 €	1 550 000 €	4 222 800 €	2,53 fois	7,9 %

Points forts et points d'attention

Points forts

86,5 % du loyer (115 638 €) engagé par des périodes fermes jusqu'en avril et juin 2031
Trois enseignes nationales complémentaires, optique, audition et pâtisserie, dans un pôle ancré autour d'un hypermarché Carrefour
Baux très favorables au bailleur : taxe foncière, charges, assurance et mises aux normes refacturées, seul l'article 606 reste à sa charge
Indexation annuelle automatique sur l'ILC
Bâtiment indépendant classé DPE B, toiture refaite en 2012, 2019 et 2023, bardage en 2022 et 2024
Locataires en place de longue date : pâtisserie depuis 1999, optique depuis 2005
Rentabilité nette de 8,62 % sur le prix FAI

Points d'attention

Cellule audition (18 000 €, 13,5 % du loyer) sans accès direct sur l'extérieur, desservie par le magasin d'optique, et clause de durée ferme ambiguë (3 ou 6 ans)
Aucun dépôt versé par l'optique et l'audition ; celui de la pâtisserie est inférieur aux 3 mois de loyer prévus
Pâtisserie : dernier exercice publié en perte ; antécédent de procédure collective clôturée en 2018
Comptes de l'optique et de l'audition non publiés
Emplacement de zone commerciale périphérique ; l'ASL signale des dépôts sauvages d'encombrants sur le site
Surface du bâtiment de 594 m² selon les baux, et non 644 m²