C'est la situation que personne n'anticipe et que beaucoup de propriétaires gèrent en attendant. Or attendre est presque toujours la décision la plus coûteuse. Un local vendu avec un locataire fragile mais en place vaut encore quelque chose. Le même local vendu après une liquidation et huit mois de vacance vaut beaucoup moins, et se vend beaucoup plus lentement.
Premier étage : les impayés simples
Un loyer en retard n'est pas encore une procédure collective. C'est le moment où vous avez le plus de leviers, et où ils coûtent le moins cher.
La clause résolutoire, si votre bail en comporte une
C'est la voie rapide. Un commandement de payer visant expressément la clause, délivré par commissaire de justice, puis un mois. Sans régularisation dans ce délai, la résiliation est acquise de plein droit, et il ne reste qu'à faire constater l'acquisition par le juge.
Le locataire peut demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause. Le juge les accorde souvent, mais cela reste beaucoup plus rapide qu'une résiliation judiciaire.
Si votre bail n'a pas de clause résolutoire
Il faut demander la résiliation judiciaire du bail, et le juge apprécie la gravité du manquement. Comptez un an ou plus. C'est précisément pour cela qu'un bail sans clause résolutoire vaut moins cher, et que nous conseillons toujours de vérifier ce point avant d'acheter des murs.
Les garanties
Avant d'engager quoi que ce soit, relisez le bail : cautionnement personnel du dirigeant, garantie bancaire, clause de garantie solidaire d'un précédent cédant. Actionner une caution solvable règle souvent le sujet sans contentieux. Nous les détaillons dans notre article sur les garanties du bail.
Deuxième étage : la procédure collective
Dès l'ouverture d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation, les règles changent du tout au tout.
Ce que vous ne pouvez plus faire
Le jugement d'ouverture interdit les poursuites pour les créances antérieures et arrête le cours d'une procédure de résiliation fondée sur des impayés antérieurs. Vos loyers impayés d'avant deviennent une créance à déclarer au passif, et vous serez payé comme les autres créanciers, c'est à dire souvent très mal.
Il faut déclarer votre créance dans les deux mois de la publication du jugement au Bodacc. Passé ce délai, elle est inopposable à la procédure, sauf relevé de forclusion. C'est l'erreur la plus fréquente des bailleurs non assistés.
Ce qui continue
Le bail n'est pas résilié par l'ouverture de la procédure. L'administrateur ou le liquidateur dispose d'une option : poursuivre le contrat, ou y renoncer. S'il le poursuit, les loyers postérieurs au jugement doivent être payés à leur échéance, et ils bénéficient d'un rang privilégié.
Si ces loyers postérieurs ne sont pas payés, vous retrouvez la possibilité de demander la résiliation, après un délai de trois mois à compter du jugement d'ouverture.
La cession du bail dans le plan
En redressement ou en liquidation, le tribunal peut ordonner la cession du bail à un repreneur, et il peut écarter certaines clauses du bail qui y feraient obstacle. Vous pouvez vous retrouver avec un locataire que vous n'avez pas choisi. En contrepartie, le bail continue et le loyer rentre.
Ce que ça fait à la valeur de vos murs
Le marché est brutal sur ce point, et il vaut mieux le savoir avant de fixer un prix.
Locataire en retard mais en place et qui régularise : la décote est faible, un demi-point à un point de rendement. Le dossier reste vendable à des investisseurs.
Procédure collective ouverte, bail poursuivi : comptez deux points de rendement supplémentaires, soit 20 % de prix en moins. Le revenu est incertain, les acheteurs se raréfient.
Local vide après liquidation : la méthode par le rendement ne s'applique plus, il n'y a plus de flux. On estime alors sur la valeur locative de marché capitalisée, en déduisant le temps et le coût de relocation. Sur un emplacement moyen, la décote dépasse couramment 30 %.
Vous pouvez mesurer ces écarts vous-même avec le calculateur d'estimation, en faisant varier le profil du locataire et la durée ferme restante.
Les trois options d'un propriétaire, classées
Vendre maintenant, locataire en place
C'est souvent la meilleure, et c'est rarement celle qu'on choisit spontanément. Un investisseur expérimenté sait traiter un locataire fragile : il achète avec décote, et il assume le risque. Vous, vous sortez avec un prix connu plutôt qu'avec un aléa.
Assainir d'abord, vendre ensuite
Si la difficulté est passagère et le commerce viable, un échéancier négocié, voire une franchise temporaire contre un allongement de la période ferme, peut remettre le dossier d'aplomb. Un bail renégocié, assaini et ferme vaut bien plus qu'un bail en souffrance.
Récupérer le local et le relouer
C'est la plus longue et la plus incertaine. Elle se défend sur un très bon emplacement où la relocation est rapide, et seulement là. Ailleurs, chaque mois de vacance coûte un mois de loyer et abîme le dossier.
Les erreurs qui coûtent le plus cher
Attendre que ça s'arrange. Trois trimestres d'impayés tolérés, c'est trois trimestres de créance probablement perdue et un dossier devenu invendable au prix.
Ne pas déclarer sa créance dans les deux mois. Elle devient inopposable, purement et simplement.
Masquer la situation à l'acheteur. Elle se découvre toujours, à la lecture des quittances ou au Bodacc, et elle fait sauter la vente au pire moment. Un dossier présenté avec sa difficulté assumée et son prix ajusté se vend. Un dossier qui cache se négocie deux fois.
Questions fréquentes
Puis-je refuser la cession du bail décidée par le tribunal ?
Très difficilement. Le tribunal peut imposer la cession dans l'intérêt de la procédure et écarter les clauses qui s'y opposeraient. Vous pouvez en revanche faire valoir vos observations sur la solvabilité du repreneur.
Le dépôt de garantie peut-il compenser les impayés ?
Il peut être imputé sur les sommes dues en fin de bail, mais il ne couvre en général que trois mois, très insuffisant sur un contentieux long.
Faut-il baisser le loyer pour sauver le locataire ?
Parfois oui, mais jamais sans contrepartie. Une baisse ou une franchise doit s'échanger contre un allongement de la période ferme, une garantie supplémentaire ou une clause de retour à meilleure fortune. Une baisse sèche se paie deux fois : sur le revenu, et sur la valeur de vos murs.
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Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.