La plupart des murs commerciaux sont détenus en SCI, et c'est au moment de la vente qu'on découvre ce que le régime fiscal choisi des années plus tôt coûte vraiment. Entre une SCI à l'impôt sur le revenu et une SCI à l'impôt sur les sociétés, l'écart sur une même opération se chiffre couramment en dizaines de milliers d'euros. Le simulateur ci-dessous calcule les deux côte à côte.
Impôt si la SCI est à l'impôt sur le revenu
35 748 € 19 % d'impôt, 17,2 % de prélèvements sociaux, surtaxe compriseL’IR est plus favorable de 89 527 €, dividende compris. L’amortissement pratiqué à l’IS se paie au moment de la vente.
Deux régimes, deux logiques opposées
La SCI à l'impôt sur le revenu
Elle est fiscalement transparente : la plus-value est calculée comme pour un particulier, puis imposée entre les mains de chaque associé au prorata de ses parts. Le régime est celui des plus-values immobilières des particuliers.
Le prix d'acquisition se majore de deux forfaits qui jouent fortement en votre faveur : 7,5 % au titre des frais d'acquisition, sans justificatif, et 15 % au titre des travaux dès lors que le bien est détenu depuis plus de cinq ans, là encore sans facture à produire. Sur un bien acheté 220 000 euros, ces deux forfaits ajoutent 49 500 euros au prix de revient, donc retirent autant de plus-value imposable.
Vient ensuite l'abattement pour durée de détention, et il n'est pas le même pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux. Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération totale à 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la sixième à la vingt-et-unième, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième, soit une exonération totale à 30 ans seulement.
Les taux appliqués sont de 19 % pour l'impôt et 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Au delà de 50 000 euros de plus-value imposable, une surtaxe progressive s'ajoute, de 2 % à 6 %.
La SCI à l'impôt sur les sociétés
Tout change. Pendant la détention, la société amortit l'immeuble, ce qui réduit son résultat imposable chaque année. C'est l'avantage, et il est réel : un amortissement sur trente ans efface une bonne part du loyer imposable.
Mais à la vente, la plus-value ne se calcule plus sur le prix d'achat : elle se calcule sur la valeur nette comptable, c'est à dire le prix d'achat diminué de tous les amortissements pratiqués. Autrement dit, tout ce que vous avez déduit pendant des années revient dans l'assiette. Il n'existe aucun abattement pour durée de détention.
La plus-value est taxée au taux de l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 euros de bénéfice, 25 % au delà. Et si vous voulez sortir l'argent de la société, le dividende supporte encore 30 % de prélèvement forfaitaire unique.
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Sur l'exemple par défaut, une acquisition à 220 000 euros revendue 400 000 après douze ans, avec 90 000 euros d'amortissements pratiqués, l'écart est net.
À l'IR, les forfaits ramènent la plus-value brute à 130 500 euros, l'abattement de douze ans retire 42 % pour l'impôt et 11,55 % pour les prélèvements sociaux, et la facture totale s'établit autour de 35 700 euros.
À l'IS, la valeur nette comptable est tombée à 130 000 euros, la plus-value atteint donc 270 000 euros, et l'impôt dépasse 63 000 euros. En ajoutant la flat tax sur le dividende, le coût de sortie double presque.
Ce résultat n'est pas une règle générale. Plus la détention est longue, plus l'IR gagne. Plus les amortissements ont été importants et plus vous comptez garder l'argent dans la société, plus l'IS se défend.
Les trois erreurs que nous voyons le plus souvent
Choisir l'IS pour l'avantage annuel sans regarder la sortie
L'amortissement est séduisant pendant la détention, et c'est exactement ce que vend l'argument commercial. Mais il n'efface pas l'impôt, il le décale. Le jour de la vente, la note arrive d'un coup, sans abattement pour durée, et souvent au taux de 25 %.
Oublier que l'option à l'IS est irrévocable
Une SCI qui opte pour l'impôt sur les sociétés ne peut plus revenir en arrière, sauf dans une fenêtre très courte après l'option. Ce choix engage la fiscalité de la revente pour toute la durée de détention.
Confondre vendre l'immeuble et vendre les parts
Ce sont deux opérations fiscalement différentes. La cession des parts d'une SCI à prépondérance immobilière relève du régime des plus-values immobilières à l'IR, avec ses abattements, mais l'acquéreur reprend aussi le passif et l'historique comptable de la société, ce qui se négocie sur le prix.
Avant de vendre, regardez d'abord le loyer
Optimiser la fiscalité d'une vente est utile, mais cela vient après. Le levier le plus puissant reste le loyer : à 8 % de rendement, un euro de loyer annuel supplémentaire vaut douze euros et demi de prix de vente. Vérifiez votre indexation et votre révision de loyer avant de calculer votre plus-value, et estimez vos murs par le rendement pour savoir sur quelle base vous raisonnez.
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Cet article présente un cadre général et ne remplace pas l'avis de votre notaire, de votre expert-comptable ou de votre avocat fiscaliste. Les règles et les taux cités sont ceux en vigueur à la date de publication.