Un commerçant qui vend les murs inscrits à l'actif de son entreprise ne relève pas du régime des particuliers. Il relève des plus-values professionnelles, avec une mécanique en deux parts et trois régimes d'exonération qui peuvent, dans beaucoup de cas, ramener l'impôt à zéro. Le simulateur ci-dessous applique l'ensemble.
Impôt estimé sur la plus-value professionnelle
76 800 € court terme au barème, long terme à 30 %, exonérations appliquéesLa part court terme correspond aux amortissements déjà déduits : le fisc les reprend au barème, et elle supporte aussi des cotisations sociales non chiffrées ici.
Deux parts qui ne se taxent pas pareil
La plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, donc après amortissements. Elle se scinde ensuite en deux.
La part à court terme correspond aux amortissements que vous avez déduits pendant la détention. Le raisonnement du fisc est simple : vous avez réduit votre résultat imposable chaque année, il récupère maintenant. Cette part est imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu, et elle entre aussi dans l'assiette des cotisations sociales, ce que le simulateur ne chiffre pas.
La part à long terme est le reste, c'est à dire la prise de valeur réelle du bien au delà de son prix d'achat. Dès lors que le bien est détenu depuis plus de deux ans, elle est imposée au taux forfaitaire de 12,8 %, auxquels s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 30 % au total.
L'abattement de l'article 151 septies B
C'est le dispositif le moins connu et l'un des plus puissants. Sur la part à long terme d'une plus-value immobilière professionnelle, il applique un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième. Conséquence directe : au delà de quinze ans de détention, la plus-value à long terme est totalement exonérée, impôt et prélèvements sociaux compris.
Il ne touche pas la part à court terme. Un immeuble détenu vingt ans et largement amorti laissera donc subsister la reprise des amortissements, mais rien d'autre.
Les deux exonérations qui peuvent tout effacer
Elles ne se cumulent pas entre elles : on retient la plus favorable.
Article 151 septies, fondé sur les recettes
Il exonère totalement la plus-value si les recettes annuelles moyennes des deux derniers exercices ne dépassent pas 250 000 euros pour une activité de vente, de restauration ou d'hôtellerie, ou 90 000 euros pour une prestation de services. L'exonération devient dégressive entre 250 000 et 350 000 euros, et entre 90 000 et 126 000 euros. Condition commune : l'activité doit être exercée depuis au moins cinq ans.
Article 238 quindecies, fondé sur la valeur cédée
Il exonère totalement si la valeur des éléments cédés est inférieure à 500 000 euros, et partiellement jusqu'à 1 000 000 d'euros. C'est souvent lui qui s'applique quand le chiffre d'affaires est trop élevé pour le 151 septies, et il explique pourquoi beaucoup de cessions de murs de petite taille ne coûtent rien.
Il existe un troisième dispositif, l'article 151 septies A, pour les cessions liées à un départ à la retraite. Il obéit à ses propres conditions et mérite d'être étudié avec votre conseil si vous êtes dans ce cas.
Lire le résultat
L'exemple par défaut prend volontairement un cas imposable : une cession à 900 000 euros d'un bien de 300 000 euros de valeur nette comptable, 200 000 euros d'amortissements, douze ans de détention, 600 000 euros de recettes.
Les recettes dépassent 350 000 euros, donc le 151 septies ne joue pas. La valeur cédée de 900 000 euros ouvre une exonération partielle de 20 % au titre du 238 quindecies. Les douze ans de détention effacent 70 % de la part à long terme. Il reste environ 76 800 euros d'impôt, dont la plus grosse moitié correspond à la reprise des amortissements.
Changez les recettes pour 200 000 euros, ou la valeur cédée pour 450 000 : le résultat tombe à zéro. C'est tout l'intérêt de simuler avant de signer.
Ce que le simulateur ne chiffre pas
Les cotisations sociales sur la part à court terme. Elles dépendent de votre régime, de votre statut et de votre assiette globale. Votre expert-comptable seul peut les calculer.
Le cas du départ à la retraite, qui relève de l'article 151 septies A et obéit à des conditions de cessation de fonctions et de liquidation des droits.
Le sort du fonds de commerce. Si vous cédez les murs et le fonds dans la même opération, la valeur des éléments cédés retenue pour le 238 quindecies additionne les deux, ce qui peut faire sauter l'exonération.
Pour savoir sur quelle base vous raisonnez, commencez par estimer vos murs par le rendement. Si les murs sont détenus par une SCI et non par l'entreprise, c'est l'autre régime qui s'applique : voyez le simulateur SCI, IR contre IS.
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Cet article présente un cadre général et ne remplace pas l'avis de votre notaire, de votre expert-comptable ou de votre avocat fiscaliste. Les règles et les taux cités sont ceux en vigueur à la date de publication.