Deux expressions circulent dans toutes les négociations de locaux commerciaux, et presque personne ne les distingue correctement. Pourtant, l'une est versée au locataire sortant, l'autre au propriétaire. Les confondre fausse une négociation et peut coûter cher au moment de la déclaration fiscale.
Le droit au bail : il va au locataire qui part
Le droit au bail est la valeur du droit d'occuper un local aux conditions du bail en cours. Quand un commerçant cède son bail à un repreneur, celui-ci lui verse une somme : c'est le droit au bail.
Le propriétaire n'encaisse rien dans cette opération. Il subit simplement un changement de locataire, qu'il ne peut généralement pas refuser quand la cession intervient avec le fonds de commerce, l'article L. 145-16 du Code de commerce interdisant les clauses qui y feraient obstacle.
Pourquoi ce droit a une valeur
Parce que le bail vaut mieux que le marché. Si vous occupez un local à 24 000 euros par an alors que la valeur locative est montée à 34 000, votre bail vous fait économiser 10 000 euros par an. Ce différentiel, capitalisé, c'est le droit au bail.
La méthode la plus courante est différentielle : on multiplie l'écart annuel entre la valeur locative de marché et le loyer payé par un coefficient, généralement 5 à 7 en emplacement courant, jusqu'à 10 et au-delà sur un emplacement numéro 1. Dans notre exemple, 10 000 euros d'écart multipliés par 7 donnent un droit au bail de 70 000 euros.
Corollaire important : un locataire qui paie déjà le prix du marché n'a quasiment pas de droit au bail. C'est le sous-loyer historique qui crée la valeur, pas la qualité du local.
Le pas de porte : il va au propriétaire
Le pas de porte, ou droit d'entrée, est la somme versée par le nouveau locataire au bailleur à l'entrée dans les lieux. Elle se pratique quand l'emplacement est recherché et que le bailleur peut l'imposer.
Juridiquement, elle peut recevoir deux qualifications, et c'est là que tout se joue :
Un supplément de loyer. Le pas de porte est alors un complément de loyer payé d'avance. Pour le bailleur, c'est un revenu foncier imposable, étalé sur la durée du bail. Pour le locataire, c'est une charge déductible, étalée elle aussi.
Une indemnité compensant une dépréciation du patrimoine du bailleur. Elle compense le fait que le propriétaire s'engage dans un bail commercial et perd une part de la libre disposition de son bien. Le traitement fiscal est alors différent, et il relève du régime des plus-values plutôt que des revenus fonciers.
La qualification ne se décrète pas : elle dépend de l'économie réelle du contrat, et l'administration peut la requalifier. Faire rédiger la clause par un professionnel n'est pas du luxe : l'écart d'imposition entre les deux qualifications est considérable.
Les deux ensemble : le cas qui revient souvent
Un repreneur peut parfaitement verser un droit au bail au locataire sortant et un pas de porte au bailleur, si celui-ci exige un droit d'entrée pour agréer le nouveau venu dans le cadre d'un nouveau bail. C'est plus rare depuis que les cessions se font majoritairement avec le fonds, mais cela existe.
Pour un investisseur qui achète les murs, la question pratique est : le bail en cours a-t-il donné lieu à un pas de porte, et sous quelle qualification ? Si c'était un supplément de loyer étalé, le loyer facial que vous achetez est artificiellement bas par rapport au revenu réel qu'a perçu le vendeur. Cela se vérifie dans le bail et dans la comptabilité.
Ce que ça change quand vous achetez des murs
Trois vérifications concrètes.
Mesurer l'écart entre loyer et valeur locative
C'est l'indicateur le plus utile du dossier. Un loyer très inférieur au marché signifie un droit au bail élevé pour le locataire, donc un locataire qui ne partira pas, donc un revenu stable. C'est rassurant. Mais cela signifie aussi que vous achetez un revenu sous-évalué, et que le rattrapage ne viendra qu'au renouvellement ou au déplafonnement.
Vérifier si un pas de porte a été encaissé
S'il l'a été récemment et qualifié de supplément de loyer, une partie du revenu locatif a déjà été perçue par le vendeur. Le rendement que vous calculez sur le loyer facial est donc flatteur.
Lire la clause de cession
Le bail peut encadrer la cession du droit au bail seul, c'est à dire sans le fonds, et même l'interdire. Il peut aussi prévoir une clause de garantie solidaire du cédant, qui vous protège en cas de défaillance du repreneur. Ces clauses ont une valeur réelle pour un bailleur.
Et pour un propriétaire qui vend ses murs
Le droit au bail de votre locataire n'est pas votre actif, mais il influe sur votre prix de deux manières opposées.
Un droit au bail élevé, parce que votre loyer est bas, fait baisser la valeur de vos murs : vous capitalisez un loyer faible. En revanche, il sécurise votre revenu, car un locataire assis sur un droit au bail de 70 000 euros ne donne pas congé sur un coup de tête.
Le bon réflexe est de mesurer l'écart et d'agir avant la vente. Si votre loyer est très en dessous du marché, une révision de loyer bien menée récupère une partie de cette valeur, et chaque euro de loyer annuel récupéré vaut douze euros et demi de prix à 8 % de rendement.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il refuser la cession du droit au bail ?
Pas quand elle accompagne la cession du fonds de commerce à l'acquéreur de celui-ci : la loi interdit les clauses qui y feraient obstacle. En revanche, la cession du bail seul, sans le fonds, peut être encadrée voire interdite par le bail.
Le pas de porte est-il récupérable à la sortie ?
Non. Contrairement au dépôt de garantie, il est définitivement acquis au bailleur. C'est le prix de l'entrée dans les lieux.
Comment connaître la valeur locative de marché de mon local ?
Par comparaison avec des locations récentes de biens similaires dans le même secteur, corrigée de la surface pondérée et des caractéristiques du local. C'est un travail d'expertise locale, et c'est la donnée qui commande à la fois le droit au bail, le déplafonnement et la valeur de vos murs.
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Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.