Tous les chiffres de cet article sortent de notre propre portefeuille : 151 murs commerciaux actuellement en vente ou récemment commercialisés par Le Boutiquier, au 12 octobre 2026. Ce ne sont ni des estimations, ni des moyennes de marché reprises ailleurs. Ce sont des biens réels, avec leur prix affiché et leur rendement calculé.
Nous le republions chaque trimestre. C'est, à notre connaissance, la seule série publique de rendements sur des murs de boutique en France.
Le rendement médian, toutes régions confondues
Sur l'ensemble du portefeuille, le rendement médian s'établit à 8,07 %, dans une fourchette allant de 4,00 % à 12,30 %.
Murs occupés et murs libres se tiennent de près : 8,10 % sur les 146 biens occupés, 7,84 % sur les 5 biens libres, soit 0,26 % d'écart. C'est plus resserré qu'on ne l'attend, et pour une raison méthodologique qu'il faut dire : sur un local libre, le rendement affiché est un rendement potentiel, calculé sur une valeur locative estimée et non sur un loyer encaissé. Il ne se compare pas vraiment à un rendement réel.
Ce que le tableau dit vraiment
Trois enseignements, et ils ne sont pas intuitifs.
L'écart entre régions dépasse deux points. Entre la région la mieux valorisée et celle qui exige le rendement le plus élevé, l'écart atteint 2,11 %. Sur un loyer de 30 000 euros, cela représente plus de cent mille euros de différence de prix pour un bien équivalent.
Un rendement élevé n'est pas une bonne affaire, c'est un prix du risque. Les régions en haut du tableau ne sont pas plus généreuses : le marché y exige davantage parce que la relocation y est plus longue et plus incertaine. Un investisseur qui court après le rendement le plus haut achète surtout de la vacance potentielle.
L'Île-de-France se paie. Le rendement y est structurellement plus bas, le prix médian nettement plus haut. On y achète de la liquidité et de la sécurité de relocation, pas du rendement.
Comment utiliser ces chiffres
Si vous vendez
Prenez le rendement médian de votre région, divisez votre loyer annuel par ce taux, vous obtenez un ordre de grandeur de la valeur de vos murs. Un loyer de 30 000 euros dans une région à 8 % donne 375 000 euros.
Attention toutefois : la médiane régionale ne tient compte ni de votre locataire, ni de votre emplacement fin, ni de la durée ferme restante au bail. Ces trois paramètres déplacent le taux d'un à deux points. Le calculateur d'estimation les intègre.
Si vous achetez
Servez-vous-en comme d'une grille de lecture, pas d'un objectif. Un bien proposé nettement au-dessus du rendement médian de sa région porte un défaut : bail court, locataire fragile, emplacement en déclin ou travaux à venir. Cherchez-le avant d'acheter, pas après.
À l'inverse, un bien nettement en dessous se paie cher, et il faut que la qualité du bail le justifie. Le raisonnement en prix maximum est détaillé dans le calculateur de rendement et de taux de capitalisation.
Les limites de ce baromètre, dites franchement
C'est un portefeuille, pas un marché. 151 biens sélectionnés selon nos propres critères, pas un échantillon statistique représentatif de la France entière.
Ce sont des rendements affichés, calculés sur les prix de présentation, et non des rendements constatés à la signature. Le prix de vente final est souvent inférieur de quelques points.
Les régions à faible effectif sont écartées du tableau, mais même celles qui y figurent reposent parfois sur trois ou quatre biens. Lisez-les comme des ordres de grandeur.
Le rendement est brut. Il ne déduit ni les charges non récupérables, ni la taxe foncière quand elle reste au bailleur. L'écart avec le net dépasse couramment un point, et il dépend entièrement de la rédaction du bail : voyez qui paie quoi dans un bail commercial.
Nous préférons publier des chiffres imparfaits mais réels plutôt que des moyennes de marché que personne ne peut vérifier.
Le Boutiquier vend et gère des murs de boutique occupés depuis 2014 : 300 locaux vendus, un réseau d'investisseurs qualifiés et une sélection stricte des dossiers. Découvrez nos murs commerciaux à vendre, notre méthode de vente de murs occupés ou demandez une estimation gratuite.
Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.