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Murs occupés restaurant Jap-Eat avec extraction · Thorigny-sur-Marne (77) · Rentabilité 8,57 %

Thorigny-sur-Marne - Secteur disponible sur demande

280 000 €

Surface: 80.47 m²

Photo 1 - Murs occupés restaurant Jap-Eat avec extraction · Thorigny-sur-Marne (77) · Rentabilité 8,57 %

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Type

local commercial

Surface

80.47 m²

Prix

280 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés d’un local commercial exploité par un restaurant à Thorigny-sur-Marne (77400). Situé au cœur d'un quartier commerçant et résidentiel, à deux pas de la gare de Lagny - Thorigny (ligne P), ce local jouit d'une belle vitrine sur un axe passant à fort flux piéton. Loyer net : 24 000 € par an. Surface totale : 80.47m² (RDC + sous-sol) Prix : 280 000 € FAI Rentabilité : 8,57 % Réf. BO3-2227 Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple
Enseigne: Jap-Eat
Groupe ou réseau: Indépendant

Quartier: Centre-ville de Thorigny-sur-Marne, secteur de la gare Lagny-Thorigny
Résumé: Murs occupés d'un restaurant de 80,47 m² (50,47 m² en rez-de-chaussée et 30 m² en sous-sol) équipé d'une extraction, en pied d'immeuble au centre-ville de Thorigny-sur-Marne, à moins d'un kilomètre de la gare Lagny-Thorigny (Transilien P). Bail commercial de 9 ans à effet du 1er mai 2022, jusqu'au 30 avril 2031, destination restauration. Loyer de 24 000 € HT par an, taxe foncière et charges refacturées au preneur : rentabilité de 8,57 % sur le prix FAI de 280 000 €. Révision triennale ILC exigible depuis mai 2025, avec un loyer potentiel d'environ 27 000 € par an. Le preneur exécute un plan de redressement de 10 ans arrêté en novembre 2025, un point à intégrer dans l'analyse du risque locatif.

Prix et rendement

Prix FAI: 280 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,57 %
Rendement brut / FAI: 8,57 %
Multiple de loyer: 11,7 x
Prix au m²: 3 480 €/m²
Prix au m² pondéré: 4 958 €/m²
Frais de notaire estimés: 21 000 €
Coût total acquisition: 301 000 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 4,5 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 1 mai 2022
Date d'effet: 1 mai 2022
Période du bail: du 1 mai 2022 au 30 avril 2031
Durée: 9 ans
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Non
Sous-location autorisée: Non
État des lieux d'entrée: Oui

Durée ferme restante: 1,6 an, jusqu'à la prochaine échéance triennale du 30/04/2028 (congé du preneur au plus tard le 31/10/2027) ; terme contractuel le 30/04/2031
Détail du statut: Bail en cours, deuxième période triennale (du 01/05/2025 au 30/04/2028). Le preneur a fait l'objet d'un redressement judiciaire ouvert le 18/11/2024 ; un plan de redressement de 10 ans a été arrêté le 03/11/2025 et la société poursuit son exploitation dans les lieux.
Destination du bail: Usage commercial ; seule l'activité de restauration est autorisée. Toute activité connexe doit être notifiée au bailleur et toute activité nouvelle requiert son autorisation expresse (article 2).
Preneur actuel: SLF, EURL exploitant le restaurant Jap-Eat
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Réparations locatives, entretien, remplacements et embellissements à la charge du preneur, y compris les parties extérieures et les installations à son usage. Transformations nécessaires à l'activité à ses frais, avec accord écrit du bailleur pour tout percement ou cloisonnement. Améliorations acquises au bailleur sans indemnité en fin de bail ; le bailleur peut exiger la remise des lieux dans leur état primitif (article 5).
Répartition article 606: Seules les grosses réparations de l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur ; tout le reste incombe au preneur (articles 5 et 11)
Droit de préférence locataire: Le bail prévoit une renonciation du preneur à son droit de préférence (article 16) ; ce droit étant d'ordre public (article L.145-46-1 du Code de commerce), la notification au preneur est prévue avant la vente

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 24 000 €/an
Loyer net bailleur: 24 000 €/an
Loyer mensuel: 2 000 €/mois
Loyer trimestriel: 6 000 €/trim.
Loyer au m²: 298 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Triennale
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: ILC du 1er trimestre 2022 : 120,61 (indice du premier trimestre de l'année en cours, article 10)
Potentiel de révision triennale: Révision triennale exigible depuis le 01/05/2025 sur demande du bailleur (article L.145-38) : environ 27 000 € HT par an en appliquant l'ILC du T1 2025 (135,87) à la base du T1 2022 (120,61)
Modalités de paiement: Mensuel, à échoir le 1er de chaque mois

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 24 000 €
Taxe foncière (1 145 €): Refacturée au preneur : 0 €
Charges, entretien, TEOM et CFE: À la charge du preneur : 0 €
Loyer net bailleur: 24 000 €

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
01/05/2022	24 000 €	Loyer initial ; ILC T1 2022 = 120,61
Octobre 2024	24 000 €	Loyer quittancé (2 000 € par mois)

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 145 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

État récapitulatif des travaux: Aucun travaux réalisé dans les trois années précédant le bail et aucun travaux prévu dans les trois années suivantes (article 6, état prévu par l'article L.145-40-2).
Régime de copropriété: Copropriété ; lot commercial en pied d'immeuble

Répartition des charges

Taxe foncière et taxes additionnelles: Preneur
Enlèvement des ordures ménagères: Preneur
Contribution économique territoriale: Preneur
Eau, électricité, chauffage, compteurs: Preneur
Entretien et réparations locatives: Preneur
Grosses réparations (article 606): Bailleur

Surfaces

Surface pondérée: 56,47 m²

Source du mesurage: Déclaratif : 80 m² au bail (article 1) ; ventilation par niveau issue du dossier vendeur ; pas de mesurage de géomètre au dossier
Surface fiscale vs mesurée: La note de visite indique environ 40 m² en rez-de-chaussée et 40 m² de cuisine en sous-sol ; la ventilation exacte sera confirmée par un mesurage

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	50,47	Salle de restaurant avec vitrine
Sous-sol	30	Cuisine et réserve
Total	80,47	Surface utile déclarée

Le local

Extraction: Oui

Configuration: Local commercial en pied d'immeuble : salle de restaurant en rez-de-chaussée avec vitrine sur rue, cuisine et réserve au sous-sol. Extraction en place, adaptée à la restauration avec cuisson.

Équipements

Extraction existante
Cuisine professionnelle au sous-sol
Vitrine sur rue

Vidéo de visite

Le locataire

Capital social: 1 002 €

Raison sociale: SLF
Forme juridique: EURL (SARL à associé unique)
SIREN: 912 679 180
Date de création: 20 avril 2022
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant

Dirigeant: Sékou-Oumar Magassa, gérant depuis le 21/04/2022
Activité: Restauration traditionnelle (NAF 56.10A), restaurant japonais sous l'enseigne Jap-Eat
Effectif: 3 à 5 salariés (tranche INSEE, 2022)
Procédures collectives: Redressement judiciaire ouvert le 18/11/2024 (cessation des paiements fixée au 18/05/2023) ; plan de redressement de 10 ans arrêté le 03/11/2025 ; société active
Ancienneté dans les lieux: Depuis mai 2022 (établissement ouvert le 25/05/2022), après rachat du fonds de commerce

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Centre-ville, pied d'immeuble, vitrine sur un axe passant du secteur de la gare
Zone de chalandise: Thorigny-sur-Marne compte environ 10 000 habitants et forme avec Lagny-sur-Marne, sur l'autre rive de la Marne, un bassin de plus de 30 000 habitants au sein de l'agglomération de Marne et Gondoire, à l'est de Marne-la-Vallée. La gare draine une clientèle de passage quotidienne.

Transports

Gare Lagny-Thorigny: Transilien ligne P vers Paris Gare de l'Est, à moins d'un kilomètre
Route: Autoroute A4 accessible par Lagny-sur-Marne

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 301 000 € (prix FAI de 280 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 24 000 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	262 800 €	341 300 €	604 100 €	2,01 fois	9,5 %
15 ans	415 000 €	376 800 €	791 900 €	2,63 fois	9,7 %
20 ans	583 100 €	416 100 €	999 200 €	3,32 fois	9,8 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	240 000 €	280 000 €	520 000 €	1,73 fois	7,5 %
15 ans	360 000 €	280 000 €	640 000 €	2,13 fois	7,7 %
20 ans	480 000 €	280 000 €	760 000 €	2,52 fois	7,8 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité de 8,57 % sur le prix FAI : 24 000 € HT de loyer annuel pour 280 000 €
Taxe foncière de 1 145 €, charges, entretien et taxes d'exploitation refacturés au preneur : loyer net égal au loyer facial
Local équipé d'une extraction avec destination restauration, un emplacement rare pour un restaurateur
Bail commercial de 9 ans courant jusqu'au 30/04/2031
Potentiel de révision triennale ILC : environ 27 000 € HT par an avec l'indice du T1 2025
Centre-ville de Thorigny-sur-Marne, à moins d'un kilomètre de la gare Lagny-Thorigny (Transilien P)
Prix de 3 480 € par m² et multiple de loyer de 11,7

Points d'attention

Preneur en plan de redressement judiciaire de 10 ans arrêté le 03/11/2025, après ouverture d'un redressement le 18/11/2024
Faculté de sortie triennale du preneur au 30/04/2028
Bail sans clause résolutoire de plein droit : une résiliation pour impayés relèverait du juge
Loyer quittancé de 24 000 € : la révision triennale ouverte en 2025 n'est pas encore justifiée par les pièces
Ventilation des surfaces entre rez-de-chaussée et sous-sol à confirmer par un mesurage ; cuisine en sous-sol
Lot en copropriété : règlement et charges de copropriété à examiner