Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés pizzeria Andiamo · Combs-la-Ville (77) · Rentabilité 9 %

29 Av. de Quincy, 77380 Combs-la-Ville, France, Combs-la-Ville

440 000 €

Surface: 127 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés pizzeria Andiamo · Combs-la-Ville (77) · Rentabilité 9 %

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Type

local commercial

Surface

127 m²

Prix

440 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité un ensemble de deux lots de murs occupés, un restaurant et son box annexe, au 29 avenue de Quincy à Combs-la-Ville (Seine-et-Marne). L'ensemble développe une surface totale d'environ 127 m² : un local commercial principal d'environ 100 m² en rez-de-chaussée, exploité en restauration, et un box annexe d'environ 27 m² à usage de stationnement et de stockage. Les lots dépendent d'un immeuble en copropriété. Le local principal est loué à une pizzeria exploitée sous l'enseigne Andiamo Restaurant dans le cadre d'un bail commercial 3/6/9 ayant pris effet en mai 2019 et arrivant à échéance en avril 2028. Le box fait l'objet d'un bail de 36 mois consenti au même preneur, en place depuis 2019, et les deux lots pourraient être regroupés sous un unique bail 3/6/9. Le loyer net bailleur global s'élève à 39 600 € par an. La taxe foncière s'élève à 7 000 € par an. Prix : 440 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 9 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Groupe ou réseau: Indépendant
Quartier: Avenue de Quincy, Combs-la-Ville

Enseigne: Andiamo Restaurant (local secondaire Chick'n Thai)
Nature du bien: Local de restauration rapide et box annexe
Résumé: Murs occupés d'une pizzeria de livraison et vente à emporter et de son box annexe, au 29 avenue de Quincy à Combs-la-Ville (77). L'ensemble d'environ 127 m² est loué au même exploitant pour 39 600 € par an, soit une rentabilité de 9,0 % sur le prix de 440 000 € FAI. L'activité de pizzeria est exploitée sur place depuis 2010 environ et la taxe foncière est à la charge du preneur selon le bail. La clause d'échelle mobile ICC n'a jamais été appliquée : le loyer contractuel indexé du restaurant atteint 36 948 € contre 30 000 € facturés. Le preneur s'est déclaré favorable à un nouveau bail 3/6/9 regroupant le restaurant et le box.

Prix et rendement

Prix FAI: 440 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 9 %
Loyer net bailleur: 39 600 €/an
Rendement brut / FAI: 9 %
Multiple de loyer: 11,1 x
Prix au m²: 3 465 €/m²
Frais de notaire estimés: 33 000 €
Coût total acquisition: 473 000 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 1,5 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 20 avril 2019
Date d'effet: 1 mai 2019
Période du bail (restaurant): du 1 mai 2019 au 30 avril 2028
Date d'effet du bail du box: 23 juin 2025
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Bail du box: Bail de garage de 36 mois à effet du 23/06/2025, renouvelable par tacite reconduction ; usage exclusif de stationnement et de stockage, sans usage professionnel ou commercial ; loyer de 800 € par mois payable d'avance ; mention de régularisation annuelle sans indice précisé.
Durée: 9 ans pour le restaurant ; 36 mois reconductibles pour le box
Durée ferme restante: 1,6 an, jusqu'au 30/04/2028 (restaurant) : les échéances triennales du 01/05/2022 et du 01/05/2025 sont passées, la prochaine faculté de sortie du preneur est la fin du bail, congé à délivrer au plus tard le 31/10/2027. Bail du box : échéance le 22/06/2028.
Détail du statut: Le preneur s'est déclaré favorable à la signature d'un nouveau bail commercial 3/6/9 regroupant le restaurant et le box, ce qui permettrait de sécuriser l'ensemble des loyers sur une nouvelle période de neuf ans.
Destination du bail: Restaurant : locaux exclusivement destinés à l'activité de livraison de pizza à domicile et vente à emporter. Box : stationnement de véhicule et stockage, tout usage professionnel ou commercial exclu.
Preneur actuel: SARL Andiamo Restaurant (restaurant) ; box loué à titre personnel à une personne physique liée à l'exploitation
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Aucun changement de distribution, démolition ou percement sans accord écrit du bailleur ; les travaux autorisés sont réalisés aux frais du preneur. En fin de bail, embellissements et améliorations restent acquis au bailleur sans indemnité, sauf si celui-ci préfère la remise en état aux frais du preneur. Entretien et réparations locatives à la charge du preneur.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 39 600 €/an
Loyer mensuel: 3 300 €/mois
Loyer trimestriel: 9 900 €/trim.
Loyer au m²: 312 €/m²/an
Arriéré d'indexation récupérable: 31 600 €

Indice de révision: ICC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: ICC du 1er trimestre 2018 (1 671), publié en juin 2018
Note sur le loyer: Loyer du restaurant : 30 000 € HT par an, inchangé depuis la prise d'effet en 2019, l'indexation annuelle n'ayant jamais été appliquée. Loyer contractuel indexé au 01/05/2026 : 36 948 € par an (ICC 4e trimestre 2025 : 2 058). Box : 800 € par mois. Loyers hors TVA, bailleur non assujetti.
Modalités de paiement: Mensuel, terme à échoir ; le restaurant règle son loyer en deux versements (le 5 et le 15 du mois)

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer du restaurant (bail 2019): 30 000 €/an
Loyer du box (bail 2025): 9 600 €/an
Taxe foncière: remboursée par le preneur selon le bail
Loyer net bailleur: 39 600 €/an

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
01/05/2019	30 000 €	Loyer d'origine, ICC T1 2018 (1 671)
01/05/2020 au 01/05/2026	30 000 €	Aucune indexation appliquée

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 6 924 €/an
TEOM: 1 030 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Immeuble appartenant en totalité au vendeur (commerces, box et quatre logements) ; mise en copropriété en cours
Travaux à prévoir: Le vendeur achève la rénovation des parties communes et prévoit celle des extérieurs. Un permis de construire de régularisation est en cours d'instruction en mairie pour l'immeuble ; deux dépendances en fond de parcelle sont vouées à la démolition.

Répartition des charges

Taxe foncière et impôts: Locataire
Charges locatives et entretien de l'immeuble: Locataire, par provision ajustée chaque année
Honoraires de syndic et frais d'assemblée: Bailleur
Grosses réparations (article 606): Bailleur
Entretien et réparations locatives: Locataire

Surfaces

Surface totale: 127 m2

Source du mesurage: Déclaratif du propriétaire ; le bail du box mentionne 25 m²

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	100	Local commercial (restaurant)
Rez-de-chaussée	27	Box (stationnement et stockage)
Total	127

Le local

Extraction: Oui
Année de construction: 1975 à 1977

Configuration: Local commercial en rez-de-chaussée avec accès indépendant : salle d'accueil, salle d'attente, cuisine, WC du personnel, WC clients et local poubelles. Box annexe au rez-de-chaussée à usage de stationnement et de stockage. Immeuble comprenant par ailleurs quatre logements aux étages.
Stationnement: Cinq places extérieures devant l'immeuble, dont deux affectées au local commercial dans le projet de division

Équipements

Extraction existante
Cuisine
WC clients et WC du personnel
Salle d'attente pour la vente à emporter
Local poubelles
Box de stockage attenant

Vidéo de visite

Le locataire

Capital social: 1 000 €

Raison sociale: ANDIAMO RESTAURANT
Forme juridique: SARL
SIREN: 887 735 934
Date de création: 1 juillet 2020

Activité: Restauration rapide : pizzeria à emporter et en livraison (code NAF 56.10C)
Dirigeant: Abdellah Hafiane, gérant depuis le 17/01/2022
Effectif: 6 à 9 salariés (tranche INSEE) ; 3 à 5 salariés déclarés en 2022
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; société active, établissement unique au 29 avenue de Quincy
Ancienneté dans les lieux: Pizzeria exploitée sur place depuis 2010 environ (premier bail commercial d'avril 2010) ; bail actuel à effet du 01/05/2019
Note Google: 3,6/5 sur 428 avis Google (dernier avis relevé en mai 2024)
Présence en ligne: Site andiamo-pizza77.fr avec commande en ligne ; page Facebook ; livraison, vente à emporter et repas sur place

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Pied d'immeuble sur avenue résidentielle, commerce de quartier orienté livraison et vente à emporter
Zone de chalandise: Combs-la-Ville compte environ 22 000 habitants et appartient à l'agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart. L'activité de livraison à domicile étend la clientèle au-delà du passage devant le local.

Transports

RER D: Gare de Combs-la-Ville Quincy, Paris Gare de Lyon en 27 à 30 minutes
Bus: Réseau Sénart (3704, 3711 à 3714, 3771, 3772) et Pays Briard au départ de la gare
Noctilien: N132 et N134

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 473 000 € (prix FAI de 440 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 39 600 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	433 600 €	536 400 €	970 000 €	2,05 fois	9,9 %
15 ans	684 800 €	592 200 €	1 277 000 €	2,70 fois	10,1 %
20 ans	962 200 €	653 800 €	1 616 000 €	3,42 fois	10,2 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	396 000 €	440 000 €	836 000 €	1,77 fois	7,9 %
15 ans	594 000 €	440 000 €	1 034 000 €	2,19 fois	8,1 %
20 ans	792 000 €	440 000 €	1 232 000 €	2,60 fois	8,2 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité nette de 9,0 % : 39 600 € de loyer annuel pour 440 000 € FAI
Pizzeria exploitée sur place depuis 2010 environ ; SARL exploitante active, sans procédure collective
Taxe foncière et charges remboursées par le preneur selon le bail
Échelle mobile ICC jamais appliquée : loyer contractuel indexé du restaurant de 36 948 € contre 30 000 € facturés, soit environ 6 900 € par an de potentiel
Preneur favorable à un nouveau bail 3/6/9 regroupant restaurant et box
Local équipé d'une extraction, avec deux places de stationnement affectées
Gare RER D de Combs-la-Ville Quincy sur la commune, Paris Gare de Lyon en 30 minutes

Points d'attention

Bail du restaurant à échéance le 30/04/2028, soit 1,6 an ferme restant
Box loué 9 600 € par an sous un bail de garage de 36 mois hors statut des baux commerciaux, soit 24 % du loyer global et environ 356 €/m²/an
Indexation jamais appliquée depuis 2019 : régularisation à négocier avec le preneur
Destination du bail limitée à la livraison de pizza et à la vente à emporter
Mise en copropriété en cours et permis de régularisation en instruction en mairie pour l'immeuble
Grosses réparations de l'article 606 à la charge du bailleur ; provision de charges non chiffrée au bail
Note Google de 3,6/5 sur 428 avis