Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés pizzeria Andiamo · Combs-la-Ville (77) · Rentabilité 9 %

29 Av. de Quincy, 77380 Combs-la-Ville, France, Combs-la-Ville

440 000 €

Surface: 127 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés pizzeria Andiamo · Combs-la-Ville (77) · Rentabilité 9 %

Photo 2 - Exclusivité · Murs occupés pizzeria Andiamo · Combs-la-Ville (77) · Rentabilité 9 %

Type

local commercial

Surface

127 m²

Prix

440 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité un ensemble de deux lots de murs occupés, un restaurant et son box annexe, au 29 avenue de Quincy à Combs-la-Ville (Seine-et-Marne). L'ensemble développe une surface totale d'environ 127 m² : un local commercial principal d'environ 100 m² en rez-de-chaussée, exploité en restauration, et un box annexe d'environ 27 m² à usage de stationnement et de stockage. Les lots dépendent d'un immeuble en copropriété. Le local principal est loué à une pizzeria exploitée sous l'enseigne Andiamo Restaurant dans le cadre d'un bail commercial 3/6/9 ayant pris effet en mai 2019 et arrivant à échéance en avril 2028. Le box fait l'objet d'un bail de 36 mois consenti au même preneur, en place depuis 2019, et les deux lots pourraient être regroupés sous un unique bail 3/6/9. Le loyer net bailleur global s'élève à 39 600 € par an. La taxe foncière s'élève à 7 000 € par an. Prix : 440 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 9 %

Identité

Typologie

Murs occupés

Pipedrive, typologie — 2026-09-25

Statut mandat

Exclusivité

Pipedrive, mandat exclusif — 2026-09-25

Enseigne

Andiamo Restaurant (local secondaire Chick'n Thai)

Note Pipedrive du 20/07/2026 — 2026-07-20

Groupe ou réseau

Indépendant

Pipedrive, type de locataire — 2026-09-25

Nature du bien

Local de restauration rapide et box annexe

Quartier

Avenue de Quincy, Combs-la-Ville

Résumé

Murs occupés d'une pizzeria de livraison et vente à emporter et de son box annexe, au 29 avenue de Quincy à Combs-la-Ville (77). L'ensemble d'environ 127 m² est loué au même exploitant pour 39 600 € par an, soit une rentabilité de 9,0 % sur le prix de 440 000 € FAI. L'activité de pizzeria est exploitée sur place depuis 2010 environ et la taxe foncière est à la charge du preneur selon le bail. La clause d'échelle mobile ICC n'a jamais été appliquée : le loyer contractuel indexé du restaurant atteint 36 948 € contre 30 000 € facturés. Le preneur s'est déclaré favorable à un nouveau bail 3/6/9 regroupant le restaurant et le box.

Bail commercial du 20/04/2019 ; notes Pipedrive — 2026-09-26

Prix et rendement

Prix FAI

440 000 €

Pipedrive, prix FAI — 2026-09-25

Qui paie les honoraires

Acquéreur

Pipedrive : prix FAI 440 000 € = net vendeur + honoraires — 2026-09-25

Rentabilité nette sur prix FAI

9 %

Loyer net bailleur 39 600 € / prix FAI 440 000 € — 2026-09-26

Loyer net bailleur

39 600 €/an

Bail commercial du 20/04/2019 (30 000 €) et bail du box du 23/06/2025 (800 €/mois) — 2026-09-26

Rendement brut / FAIauto

9 %

Multiple de loyerauto

11,1 x

Prix au m²auto

3 465 €/m²

Frais de notaire estimésauto

33 000 €

Coût total acquisitionauto

473 000 €

Le bail

Nature du bail

Commercial 3/6/9

Bail commercial du 20/04/2019 — 2019-04-20

Bail du box

Bail de garage de 36 mois à effet du 23/06/2025, renouvelable par tacite reconduction ; usage exclusif de stationnement et de stockage, sans usage professionnel ou commercial ; loyer de 800 € par mois payable d'avance ; mention de régularisation annuelle sans indice précisé.

Bail du box du 23/06/2025 (synthèse note Pipedrive du 21/07/2026) — 2026-07-21

Date de signature

20 avril 2019

Bail commercial du 20/04/2019 — 2019-04-20

Date d'effet

1 mai 2019

Bail commercial du 20/04/2019 — 2019-04-20

Période du bail (restaurant)

du 1 mai 2019 au 30 avril 2028

Bail commercial du 20/04/2019 — 2019-04-20

Date d'effet du bail du box

23 juin 2025

Bail du box (note Pipedrive du 21/07/2026) — 2026-07-21

Durée

9 ans pour le restaurant ; 36 mois reconductibles pour le box

Bail commercial du 20/04/2019 ; bail du box du 23/06/2025 — 2026-07-21

Durée ferme restante

1,6 an, jusqu'au 30/04/2028 (restaurant) : les échéances triennales du 01/05/2022 et du 01/05/2025 sont passées, la prochaine faculté de sortie du preneur est la fin du bail, congé à délivrer au plus tard le 31/10/2027. Bail du box : échéance le 22/06/2028.

Bail commercial du 20/04/2019 ; bail du box du 23/06/2025 — 2026-09-26

Années restantesauto

1,6 ans

Statut du bail

En cours

Bail commercial du 20/04/2019 — 2019-04-20

Détail du statut

Le preneur s'est déclaré favorable à la signature d'un nouveau bail commercial 3/6/9 regroupant le restaurant et le box, ce qui permettrait de sécuriser l'ensemble des loyers sur une nouvelle période de neuf ans.

Notes Pipedrive des 20/07/2026 et 30/07/2026 — 2026-07-30

Destination du bail

Restaurant : locaux exclusivement destinés à l'activité de livraison de pizza à domicile et vente à emporter. Box : stationnement de véhicule et stockage, tout usage professionnel ou commercial exclu.

Bail commercial du 20/04/2019 ; bail du box du 23/06/2025 — 2019-04-20

Preneur actuel

SARL Andiamo Restaurant (restaurant) ; box loué à titre personnel à une personne physique liée à l'exploitation

Bail commercial du 20/04/2019 ; bail du box du 23/06/2025 — 2026-07-21

Clause résolutoire

Oui

Bail commercial du 20/04/2019, article XI — 2019-04-20

Sous-location autorisée

Non

Bail commercial du 20/04/2019, conditions générales — 2019-04-20

Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur

Aucun changement de distribution, démolition ou percement sans accord écrit du bailleur ; les travaux autorisés sont réalisés aux frais du preneur. En fin de bail, embellissements et améliorations restent acquis au bailleur sans indemnité, sauf si celui-ci préfère la remise en état aux frais du preneur. Entretien et réparations locatives à la charge du preneur.

Bail commercial du 20/04/2019, conditions générales — 2019-04-20

Répartition article 606

Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur

Bail commercial du 20/04/2019, conditions générales — 2019-04-20

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC

39 600 €/an

Bail commercial du 20/04/2019 (30 000 € HT) et bail du box du 23/06/2025 (9 600 €) — 2026-07-21

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer du restaurant (bail 2019)30 000 €/an

Loyer du box (bail 2025)9 600 €/an

Taxe foncièreremboursée par le preneur selon le bail

Loyer net bailleur39 600 €/an

Baux ; Pipedrive, loyer facturé — 2026-09-25

Loyer mensuelauto

3 300 €/mois

Loyer trimestrielauto

9 900 €/trim.

Loyer au m²

312 €/m²/an

39 600 € / 127 m² (restaurant 300 €/m², box 356 €/m²) — 2026-09-26

Indice de révision

ICC

Bail commercial du 20/04/2019, article VIII — 2019-04-20

Périodicité de révision

Annuelle

Bail commercial du 20/04/2019 : clause d'échelle mobile, indexation automatique à la date anniversaire — 2019-04-20

Indice de base

ICC du 1er trimestre 2018 (1 671), publié en juin 2018

Bail commercial du 20/04/2019 ; INSEE, série ICC — 2026-09-26

Note sur le loyer

Loyer du restaurant : 30 000 € HT par an, inchangé depuis la prise d'effet en 2019, l'indexation annuelle n'ayant jamais été appliquée. Loyer contractuel indexé au 01/05/2026 : 36 948 € par an (ICC 4e trimestre 2025 : 2 058). Box : 800 € par mois. Loyers hors TVA, bailleur non assujetti.

Bail commercial du 20/04/2019 ; note Pipedrive du 03/08/2026 ; INSEE, série ICC — 2026-09-26

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
01/05/2019	30 000 €	Loyer d'origine, ICC T1 2018 (1 671)
01/05/2020 au 01/05/2026	30 000 €	Aucune indexation appliquée

Pipedrive : loyers jamais indexés — 2026-07-20

Arriéré d'indexation récupérable

31 600 €

Calcul Le Boutiquier sur 5 ans (10/2021 à 09/2026) : 30 000 € × ICC du 4e trimestre précédant chaque 1er mai / 1 671 (INSEE). Recouvrement dépendant de la rédaction du bail, à confirmer par un conseil. — 2026-09-26

Modalités de paiement

Mensuel, terme à échoir ; le restaurant règle son loyer en deux versements (le 5 et le 15 du mois)

Bail commercial du 20/04/2019 ; note Pipedrive du 20/07/2026 — 2026-07-20

TVA sur les loyers

Non

Pipedrive : bailleur non assujetti — 2026-09-25

Charges et fiscalité

Taxe foncière

6 924 €/an

Avis de taxe foncière 2025 (immeuble entier, commerces et logements) — 2025-08-07

Taxe foncière refacturée

Oui

Bail commercial du 20/04/2019 (impôts et taxes remboursés par le preneur) ; note Pipedrive (répartition au prorata des surfaces) — 2026-09-25

TEOM

1 030 €/an

Avis de taxe foncière 2025 (immeuble entier, incluse dans la taxe foncière) — 2025-08-07

Répartition des charges

Taxe foncière et impôtsLocataire

Charges locatives et entretien de l'immeubleLocataire, par provision ajustée chaque année

Honoraires de syndic et frais d'assembléeBailleur

Grosses réparations (article 606)Bailleur

Entretien et réparations locativesLocataire

Bail commercial du 20/04/2019, articles VI et IX — 2019-04-20

Régime de copropriété

Immeuble appartenant en totalité au vendeur (commerces, box et quatre logements) ; mise en copropriété en cours

Notes Pipedrive des 30/07/2026 et 15/09/2026 ; document de répartition du bâtiment — 2026-09-15

Travaux à prévoir

Le vendeur achève la rénovation des parties communes et prévoit celle des extérieurs. Un permis de construire de régularisation est en cours d'instruction en mairie pour l'immeuble ; deux dépendances en fond de parcelle sont vouées à la démolition.

Notes Pipedrive des 31/07/2026, 14/09/2026 et 15/09/2026 ; document de répartition du bâtiment — 2026-09-15

Surfaces

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	100	Local commercial (restaurant)
Rez-de-chaussée	27	Box (stationnement et stockage)
Total	127

Notes Pipedrive du 17/07/2026 (déclaratif) — 2026-07-17

Surface totale

127 m2

Pipedrive (déclaratif) — 2026-09-25

Source du mesurage

Déclaratif du propriétaire ; le bail du box mentionne 25 m²

Notes Pipedrive ; bail du box — 2026-07-21

Le local

Configuration

Local commercial en rez-de-chaussée avec accès indépendant : salle d'accueil, salle d'attente, cuisine, WC du personnel, WC clients et local poubelles. Box annexe au rez-de-chaussée à usage de stationnement et de stockage. Immeuble comprenant par ailleurs quatre logements aux étages.

Bail commercial du 20/04/2019 ; document de répartition du bâtiment — 2026-09-24

Extraction

Oui

Pipedrive, équipements restaurant : extraction existante — 2026-09-25

Équipements

Extraction existante
Cuisine
WC clients et WC du personnel
Salle d'attente pour la vente à emporter
Local poubelles
Box de stockage attenant

Bail commercial du 20/04/2019 ; Pipedrive — 2026-09-25

Stationnement

Cinq places extérieures devant l'immeuble, dont deux affectées au local commercial dans le projet de division

Note Pipedrive du 14/09/2026 — 2026-09-14

Année de construction

1975 à 1977

Dossier de diagnostic technique d'un logement de l'immeuble, 04/06/2021 — 2021-06-04

Vidéo de visite

https://www.loom.com/share/3ecef2e3cc2741e19f37293b2167420b

Pipedrive, vidéo Loom — 2026-09-25

Le locataire

Raison sociale

ANDIAMO RESTAURANT

Registre national des entreprises (API recherche-entreprises) — 2026-09-26

Forme juridique

SARL

Pappers — 2026-09-26

SIREN

887 735 934

Pappers — 2026-09-26

Capital social

1 000 €

Pappers — 2026-09-26

Date de création

1 juillet 2020

API recherche-entreprises (immatriculation au RCS le 31/07/2020) — 2026-09-26

Activité

Restauration rapide : pizzeria à emporter et en livraison (code NAF 56.10C)

Pappers ; API recherche-entreprises — 2026-09-26

Dirigeant

Abdellah Hafiane, gérant depuis le 17/01/2022

Pappers — 2026-09-26

Effectif

6 à 9 salariés (tranche INSEE) ; 3 à 5 salariés déclarés en 2022

API recherche-entreprises ; Pappers — 2026-09-26

Procédures collectives

Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; société active, établissement unique au 29 avenue de Quincy

Pappers ; API recherche-entreprises — 2026-09-26

Ancienneté dans les lieux

Pizzeria exploitée sur place depuis 2010 environ (premier bail commercial d'avril 2010) ; bail actuel à effet du 01/05/2019

Document de répartition du bâtiment ; note Pipedrive du 20/07/2026 ; bail du 20/04/2019 — 2026-09-24

Note Google

3,6/5 sur 428 avis Google (dernier avis relevé en mai 2024)

Avis Google repris par autour-de-moi.com, 26/09/2026 — 2026-09-26

Présence en ligne

Site andiamo-pizza77.fr avec commande en ligne ; page Facebook ; livraison, vente à emporter et repas sur place

Recherche web, 26/09/2026 — 2026-09-26

Emplacement

Classement

N°2

Pipedrive : emplacement secondaire ; commerce de quartier en pied d'immeuble sur avenue résidentielle — 2026-09-25

Type d'emplacement

Pied d'immeuble sur avenue résidentielle, commerce de quartier orienté livraison et vente à emporter

Bail ; Pipedrive — 2026-09-25

Transports

RER DGare de Combs-la-Ville Quincy, Paris Gare de Lyon en 27 à 30 minutes

BusRéseau Sénart (3704, 3711 à 3714, 3771, 3772) et Pays Briard au départ de la gare

NoctilienN132 et N134

Wikipédia, gare de Combs-la-Ville Quincy — 2026-09-26

Zone de chalandise

Combs-la-Ville compte environ 22 000 habitants et appartient à l'agglomération Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart. L'activité de livraison à domicile étend la clientèle au-delà du passage devant le local.

INSEE (population légale) ; activité du preneur — 2026-09-26

Retour sur investissement

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	433 600 €	536 400 €	970 000 €	2,05 fois	9,9 %
15 ans	684 800 €	592 200 €	1 277 000 €	2,70 fois	10,1 %
20 ans	962 200 €	653 800 €	1 616 000 €	3,42 fois	10,2 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	396 000 €	440 000 €	836 000 €	1,77 fois	7,9 %
15 ans	594 000 €	440 000 €	1 034 000 €	2,19 fois	8,1 %
20 ans	792 000 €	440 000 €	1 232 000 €	2,60 fois	8,2 %

Méthode

Investissement de départ : coût total d'acquisition de 473 000 € (prix FAI de 440 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 39 600 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité nette de 9,0 % : 39 600 € de loyer annuel pour 440 000 € FAI
Pizzeria exploitée sur place depuis 2010 environ ; SARL exploitante active, sans procédure collective
Taxe foncière et charges remboursées par le preneur selon le bail
Échelle mobile ICC jamais appliquée : loyer contractuel indexé du restaurant de 36 948 € contre 30 000 € facturés, soit environ 6 900 € par an de potentiel
Preneur favorable à un nouveau bail 3/6/9 regroupant restaurant et box
Local équipé d'une extraction, avec deux places de stationnement affectées
Gare RER D de Combs-la-Ville Quincy sur la commune, Paris Gare de Lyon en 30 minutes

Baux ; Pipedrive ; Pappers ; INSEE — 2026-09-26

Points d'attention

Bail du restaurant à échéance le 30/04/2028, soit 1,6 an ferme restant
Box loué 9 600 € par an sous un bail de garage de 36 mois hors statut des baux commerciaux, soit 24 % du loyer global et environ 356 €/m²/an
Indexation jamais appliquée depuis 2019 : régularisation à négocier avec le preneur
Destination du bail limitée à la livraison de pizza et à la vente à emporter
Mise en copropriété en cours et permis de régularisation en instruction en mairie pour l'immeuble
Grosses réparations de l'article 606 à la charge du bailleur ; provision de charges non chiffrée au bail
Note Google de 3,6/5 sur 428 avis

Baux ; Pipedrive ; avis Google — 2026-09-26