Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés plateaux de bureaux 500 m² avec 8 parkings, avenue du Palais · Saint-Cloud (92) · Rentabilité 10,1 %

Av. du Palais, 92210 Saint-Cloud, France, Saint-Cloud

1 080 000 €

Surface: 500 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés plateaux de bureaux 500 m² avec 8 parkings, avenue du Palais · Saint-Cloud (92) · Rentabilité 10,1 %

Photo 2 - Exclusivité · Murs occupés plateaux de bureaux 500 m² avec 8 parkings, avenue du Palais · Saint-Cloud (92) · Rentabilité 10,1 %

Type

local commercial

Surface

500 m²

Prix

1 080 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés de plateaux de bureaux situés avenue du Palais, au sein de l'ensemble Les Bureaux de la Colline à Saint-Cloud (Hauts-de-Seine). L'ensemble développe une surface d'environ 500 m² de bureaux au 4e étage du bâtiment A, complétée de 8 places de parking en sous-sol. Les locaux sont loués à Ecodrop, acteur national de la gestion et de l'enlèvement des déchets de chantier, qui les occupe à usage de bureaux dans le cadre d'un bail commercial de 9 ans ayant pris effet en septembre 2021 et courant jusqu'en septembre 2030, avec indexation annuelle sur l'indice ILAT. La sous-location est autorisée jusqu'à 50 % des surfaces. Le loyer net bailleur s'élève à 109 125,36 € par an. La taxe foncière s'élève à 12 500 € par an. Prix : 1 080 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 10,1 %

Identité

Enseigne: Ecodrop
Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité

Groupe ou réseau: Plateforme nationale de gestion des déchets du BTP ; siège social dans les locaux
Quartier: Les Bureaux de la Colline, avenue du Palais, Saint-Cloud
Résumé: Plateau de bureaux de 496,85 m² au 4e étage du bâtiment A des Bureaux de la Colline à Saint-Cloud, vendu avec 8 places de parking en sous-sol. Les locaux sont loués depuis septembre 2021 à Ecodrop, plateforme nationale de gestion des déchets du BTP, qui y a installé son siège social. Le loyer facturé atteint 109 125 € HT HC par an ; charges de copropriété et taxe foncière sont refacturées au preneur selon le bail. La rentabilité nette ressort à 10,1 % sur le prix FAI de 1 080 000 €.

Prix et rendement

Prix FAI: 1 080 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 10,1 %
Rendement brut / FAI: 10,1 %
Multiple de loyer: 9,9 x
Prix au m²: 2 160 €/m²
Frais de notaire estimés: 81 000 €
Coût total acquisition: 1 161 000 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 4 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 25 septembre 2021
Durée: 9 ans
Statut du bail: En cours
Preneur actuel: Ecodrop (SAS)
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Oui
État des lieux d'entrée: Oui

Période du bail: du 25 septembre 2021 au 24 septembre 2030
Durée ferme restante: 1 an, jusqu'au 24/09/2027 : prochaine faculté de résiliation triennale du preneur (congé à délivrer au plus tard le 24/03/2027) ; à défaut, bail ferme jusqu'à son terme du 24/09/2030
Destination du bail: Usage de bureaux pour l'exercice des activités entrant dans l'objet social du preneur ou des sociétés bénéficiant du bail ; production industrielle ou artisanale, stockage et vente en gros ou au détail interdits ; toute autre activité soumise à l'accord écrit du bailleur.
Détail de la sous-location: Le preneur peut sous-louer librement jusqu'à 50 % des locaux à toute société dont l'activité respecte la destination, sans appeler le bailleur à l'acte (copie à transmettre dans le mois) ; le bailleur renonce au réajustement de loyer en cas de sous-loyer supérieur.
Travaux à la charge du preneur: Entretien, réparations locatives et mises aux normes liées à l'activité à la charge du preneur ; aménagements intérieurs libres selon plans remis au bailleur ; remise en état exigible en fin de bail pour les travaux non autorisés.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil, honoraires associés et mises en conformité relevant du 606 à la charge du bailleur
Assurances: Renonciation réciproque à recours entre bailleur, preneur et leurs assureurs ; surprimes liées à l'activité refacturées au preneur

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 109 125,36 €/an
Loyer initial du bail: 96 885,75 €/an
Loyer net bailleur: 109 125,36 €/an
Loyer mensuel: 9 094 €/mois
Loyer trimestriel: 27 281 €/trim.
Loyer au m²: 219,63 €/m²/an
Loyer contractuel indexé: 114 098,24 €/an

Indice de révision: ILAT
Périodicité de révision: Annuelle
Clause recettes: Non
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: ILAT du 2e trimestre 2021 (116,46) ; révision automatique au 1er octobre de chaque année sur l'indice du 2e trimestre
Écart d'indexation: Le loyer facturé en juin 2026 (109 125,36 € HT par an) est inférieur de 4 972,88 € par an au loyer contractuel indexé au 1er octobre 2025 (114 098,24 €). La clause d'indexation joue sans notification ; l'historique de facturation et les modalités de rattrapage restent à confirmer par un conseil.
Modalités de paiement: Loyer mensuel payable d'avance le 1er du mois par virement ; provisions de charges trimestrielles d'avance

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facturé HT HC: 109 125,36 €
Taxe foncière: refacturée au preneur (0 €)
Charges de copropriété hors article 606: refacturées au preneur par provisions (0 €)
Loyer net bailleur: 109 125,36 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 12 500 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 41 669,12 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Copropriété de l'ensemble Les Bureaux de la Colline ; lots n°1006 (bureaux, 5 916/1 000 000e des parties communes générales), 10277, 10278 et 10299

Répartition des charges

Charges communes de copropriété hors article 606 (syndic, nettoyage, gardiennage, fluides communs, assurance de l'immeuble): Preneur
Charges privatives (fluides, entretien, maintenance, sécurité des locaux): Preneur
Taxe foncière, TEOM, taxe de balayage: Preneur
Grosses réparations article 606 et vétusté relevant du 606: Bailleur
Charges et impôts non refacturables (article R. 145-35 du Code de commerce): Bailleur

Surfaces

Source du mesurage: Surface déclarée au bail et à l'acte d'acquisition de 2021

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
4e étage, bâtiment A	496,85	Bureaux
Sous-sol	8 places	Parkings

Le local

Configuration: Plateau de bureaux d'environ 497 m² au 4e étage du bâtiment A d'un campus tertiaire en copropriété, complété de 8 places de parking en sous-sol ; locaux conventionnellement indivisibles.
Enseigne extérieure: Soumise à l'autorisation écrite du bailleur et de la copropriété

Vidéo de visite

Diagnostics

État des risques ERP: Réalisé

Le locataire

Capital social: 120 640 €

Raison sociale: Ecodrop
Forme juridique: SAS
SIREN: 822 408 175 (RCS Nanterre)
Date de création: 7 septembre 2016
Effectif: 64 salariés (2024)
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Activité du locataire: Plateforme de mise en relation et de gestion de l'enlèvement des déchets de chantier du BTP (NAF 82.99Z) ; usage de bureaux
Dirigeant: Marie Combarieu, présidente depuis le 21/04/2017
Ancienneté dans les lieux: Depuis le 25/09/2021, soit 5 ans ; siège social de la société à cette adresse

Présence en ligne

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Campus de bureaux en copropriété (Les Bureaux de la Colline), bureaux en étage, à l'entrée ouest de Paris
Stationnement: 8 places de parking privatives en sous-sol incluses dans la vente et dans le bail
Zone de chalandise: Saint-Cloud (environ 30 000 habitants), dans l'Ouest parisien, entre Boulogne-Billancourt, Paris 16e et La Défense : un marché tertiaire profond et recherché.

Transports

Gare de Saint-Cloud (Transilien L et U): Environ 470 m, 6 minutes à pied
Métro ligne 10, Boulogne Pont de Saint-Cloud: Environ 630 m, 8 minutes à pied
Tramway T2: Desserte du secteur

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 1 161 000 € (prix FAI de 1 080 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 109 125 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	1 194 900 €	1 316 500 €	2 511 400 €	2,16 fois	10,9 %
15 ans	1 887 200 €	1 453 500 €	3 340 700 €	2,88 fois	11,2 %
20 ans	2 651 500 €	1 604 800 €	4 256 300 €	3,67 fois	11,3 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	1 091 300 €	1 080 000 €	2 171 300 €	1,87 fois	8,9 %
15 ans	1 636 900 €	1 080 000 €	2 716 900 €	2,34 fois	9,2 %
20 ans	2 182 500 €	1 080 000 €	3 262 500 €	2,81 fois	9,3 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité nette de 10,1 % sur le prix FAI : 109 125 € HT HC de loyer par an, charges de copropriété et taxe foncière refacturées au preneur
Locataire en place depuis 2021 qui a installé son siège social dans les locaux ; société en croissance employant 64 salariés (2024)
Potentiel de réindexation : loyer contractuel indexé de 114 098 € HT par an contre 109 125 € facturés
8 places de parking en sous-sol comprises dans la vente
Prix d'environ 2 170 € par m², parkings compris, soit 9,9 fois le loyer annuel
Campus tertiaire à 6 minutes à pied de la gare de Saint-Cloud et à 8 minutes du métro ligne 10

Points d'attention

Faculté de résiliation triennale du preneur au 24/09/2027 (congé au plus tard le 24/03/2027) ; terme du bail le 24/09/2030
Locataire déficitaire sur les exercices 2021 à 2024, capitaux propres négatifs en 2024 (détail en data room)
Provision de charges de copropriété élevée (41 669 € HT la première année, soit environ 84 € par m²) : refacturée au preneur, mais à intégrer en cas de relocation
Sous-location libre autorisée jusqu'à 50 % des surfaces
Loyer soumis à la TVA sur option du bailleur, à reprendre par l'acquéreur