Mandat Exclusif
local commercialExclusivité
Exclusivité · Murs occupés épicerie fine traiteur italien avec extraction Da Floriana, Asnières-sur-Seine (92)
43 Rue Gallieni, Asnières-sur-Seine, France, Asnières-sur-Seine
330 000 €
Surface: 59.3 m²
Type
local commercial
Surface
59.3 m²
Prix
330 000 €
Statut
Occupé
Description
Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés d'une épicerie fine et traiteur italien avec extraction, exploitée sous l'enseigne Da Floriana, au 43 rue Gallieni à Asnières-sur-Seine, dans les Hauts-de-Seine. Le local, en emplacement numéro 1 dans une rue commerçante du quartier de la Marne, développe une surface totale de 59,30 m², dont 48,95 m² de boutique au rez-de-chaussée d'un seul tenant et 10,35 m² en mezzanine, complétés d'une remise extérieure avec WC et d'une cave en sous-sol. Il dispose d'une extraction en place et d'un accès direct sur cour. La gare d'Asnières-sur-Seine est à environ cinq minutes à pied, au milieu de commerces de bouche de proximité. Les murs sont loués à un restaurant et épicerie fine, locataire indépendant en place depuis 2017, dans le cadre d'un bail commercial ayant pris effet en août 2017 et faisant l'objet d'une offre de renouvellement pour neuf ans. Le loyer net bailleur s'élève à 24 131 € par an, avec des charges annuelles de 440 €. Prix : 330 000 € FAI. Rentabilité nette sur prix FAI : 7,31 %.
Identité
- Enseigne
- Da Floriana
- Typologie
- Murs occupés
- Statut mandat
- Exclusivité
- Groupe ou réseau
- Indépendant
- Quartier
- Rue Gallieni, quartier de la Marne, à cinq minutes de la gare d'Asnières-sur-Seine
- Résumé
- Murs occupés d'une épicerie fine et traiteur italien avec extraction, exploités sous l'enseigne Da Floriana depuis 2017 au 43 rue Gallieni à Asnières-sur-Seine, en pied d'immeuble d'une rue commerçante de centre-ville à cinq minutes de la gare. Boutique de 46,90 m² Carrez en rez-de-chaussée avec mezzanine, remise extérieure avec WC et cave. Bail commercial 3/6/9 du 26/07/2017 en tacite prolongation, congé avec offre de renouvellement pour neuf ans à compter du 01/04/2027 sur la base d'un loyer de 24 130,71 € HT HC par an. Prix 330 000 € FAI, soit 7,31 % de rendement sur le loyer d'offre.
Prix et rendement
- Prix FAI
- 330 000 €
- Rendement brut / FAI
- 7,31 %
- Multiple de loyer
- 13,7 x
- Prix au m²
- 5 565 €/m²
- Frais de notaire estimés
- 24 750 €
- Coût total acquisition
- 354 750 €
- Rentabilité nette sur prix FAI
- 7,31 %
- Qui paie les honoraires
- Acquéreur
Le bail
- Années restantes
- 0,5 ans
- Nature du bail
- Commercial 3/6/9
- Date de signature
- 26 juillet 2017
- Date d'effet
- 1 août 2017
- Période du bail renouvelé (offre)
- du 1 avril 2027 au 31 mars 2036
- Statut du bail
- En renouvellement
- Preneur actuel
- DA FLORIANA (SAS unipersonnelle)
- Clause résolutoire
- Oui
- Sous-location autorisée
- Non
- Période du bail initial
- du 1 août 2017 au 31 juillet 2026
- Durée
- 9 ans (bail initial) ; renouvellement proposé pour 9 ans à compter du 01/04/2027
- Durée ferme restante
- Aucune période ferme à ce jour : bail en tacite prolongation depuis le 01/08/2026, le locataire peut donner congé à tout moment pour la fin d'un trimestre civil avec 6 mois de préavis ; si le renouvellement au 01/04/2027 est acquis, première faculté de résiliation triennale au 31/03/2030 (3,5 ans)
- Détail du statut
- Bail expiré le 31/07/2026 et poursuivi en tacite prolongation depuis le 01/08/2026. Congé avec offre de renouvellement signifié au locataire le 04/06/2026 par commissaire de justice, avec effet au 31/03/2027 à minuit et renouvellement pour 9 ans à compter du 01/04/2027 aux mêmes clauses, à l'exception du loyer proposé à 24 130,71 € HT HC par an. Le locataire dispose des délais légaux pour discuter ce loyer (commission départementale de conciliation ou juge des loyers) ; aucune réponse du locataire au dossier.
- Destination du bail
- Épicerie fine, vente de produits naturels, huiles essentielles, herbes aromatiques, thés, négoce de produits italiens et restauration rapide sur place ou à emporter, fabrication de plats cuisinés ; toute autre activité soumise à la procédure de déspécialisation (art. L.145-47 et suivants).
- Travaux et remise en état à la charge du preneur
- Le preneur supporte toutes les réparations, réfections et remplacements, même dus à la vétusté, à l'exception des grosses réparations de l'article 606 du Code civil ; entretien et remplacement des fermetures, vitrages, installations (chauffage, conduits, ventilation, électricité) ; peintures refaites tous les 5 ans en cas de dégradation ; mise en conformité aux réglementations à ses frais. Les aménagements réalisés par le preneur restent acquis au bailleur en fin de bail sans indemnité, sauf demande de remise en état d'origine.
- Répartition article 606
- Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur ; tout le reste au preneur, y compris ravalement et travaux de vétusté
- Droit de préférence locataire
- Applicable (article L.145-46-1 du Code de commerce, non écarté par le bail) : notification du prix et des conditions au locataire à organiser avant la vente
Loyer et indexation
- Loyer annuel HT HC
- 24 130,71 €/an
- Loyer net bailleur
- 24 130,71 €/an
- Loyer mensuel
- 2 011 €/mois
- Loyer trimestriel
- 6 033 €/trim.
- Loyer au m²
- 407 €/m²/an
- Indice de révision
- ILC
- Périodicité de révision
- Triennale
- Indice de base
- Dernier ILC publié à la date de prise d'effet du bail (août 2017)
- Note sur le loyer
- Loyer contractuel de 20 000 € HT HC (2017), avec paliers à 18 000 € et 19 000 € les deux premières années. L'indexation triennale prévue au bail ne semble pas avoir été appliquée : le congé du 04/06/2026 indique que le loyer « aurait dû s'élever » à 24 130,71 €. Ce montant est celui de l'offre de renouvellement ; il ne devient définitif qu'avec l'accord du locataire ou une fixation judiciaire.
- Modalités de paiement
- Mensuel, à échoir, le 1er de chaque mois, par virement permanent
Passerelle loyer facial vers loyer net
- Loyer facial (offre de renouvellement)
- 24 130,71 € HT HC par an
- Charges de copropriété
- refacturées au preneur (provision 440 € par an)
- Taxe foncière
- à la charge du preneur selon le bail (article 6.19), montant à documenter
- Grosses réparations (art. 606)
- à la charge du bailleur, non chiffrées
- Loyer net bailleur
- 24 130,71 € par an
Historique des révisions
| Date | Loyer annuel HT HC | Base |
|---|---|---|
| 01/08/2017 | 18 000 € | Palier contractuel année 1 |
| 01/08/2018 | 19 000 € | Palier contractuel année 2 |
| 01/08/2019 | 20 000 € | Loyer contractuel de référence |
| 01/04/2027 | 24 130,71 € | Offre de renouvellement, loyer de 2017 indexé ILC |
Charges et fiscalité
- Provisions de charges appelées au locataire
- 440 €/an
- Taxe foncière refacturée
- Oui
- Régime de copropriété
- Copropriété régie par un règlement du 11/10/1956 ; lot 56 (boutique en rez-de-chaussée, 182/10 000èmes) et lot 93 (cave n° 11 au sous-sol, 2/10 000èmes) ; parcelle cadastrée section AQ n° 50, 72 à 74 avenue de la Marne et 43 rue Gallieni
Répartition des charges
- Charges de copropriété et prestations communes
- Locataire (provision trimestrielle, régularisation annuelle)
- Taxe foncière et taxes additionnelles
- Locataire
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage
- Locataire
- Assurances de l'immeuble (quote-part)
- Locataire
- Honoraires de syndic et de gestion (quote-part)
- Locataire
- Entretien, réparations, ravalement, vétusté
- Locataire
- Grosses réparations article 606
- Bailleur
- Impôts dont le bailleur est le redevable légal (CET du bailleur)
- Bailleur
Surfaces
- Surface pondérée
- 52,06 m2
- Date du mesurage
- 13 janvier 2017
- Source du mesurage
- Certificat de superficie de diagnostiqueur (URBAN Diagnostics Immobilier) du 13/01/2017 annexé au bail : 46,90 m² loi Carrez, 63,30 m² au sol remise comprise
- Surface fiscale vs mesurée
- Surface de la fiche 59,30 m² (rez-de-chaussée 48,95 m² et mezzanine 10,35 m²) ; certificat de 2017 : 63,30 m² au sol remise comprise, dont 46,90 m² Carrez
Surfaces par niveau
| Niveau | m² au sol | m² Carrez | Nature |
|---|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | 48,80 | 46,90 | Boutique d'un seul tenant, accès direct sur cour |
| Mezzanine | 10,35 | hors Carrez | Stockage |
| Remise extérieure | 4,15 | hors Carrez | Réserve avec WC |
| Sous-sol | non mesurée | non mesurée | Cave (lot 93) |
Le local
- Extraction
- Oui
- Configuration
- Boutique en rez-de-chaussée d'un seul tenant (deuxième porte à gauche de l'entrée de l'immeuble), accès direct sur la cour, mezzanine de stockage, remise extérieure avec WC dans la cour, cave n° 11 en sous-sol
- WC
- WC dans la remise extérieure, avec droit d'usage en commun des WC de la cour ; toilettes accessibles PMR réalisées par le preneur en 2017
- Dernière rénovation
- 2017, aménagements du preneur à son entrée : toilettes PMR, électricité, plomberie, peinture, éclairage, porte d'entrée et peinture de façade
Équipements
- Extraction en place
- Mezzanine de stockage
- Cave en sous-sol (lot 93)
- Remise extérieure avec WC
- Accès direct sur cour
- Toilettes accessibles PMR
Diagnostics
- État des risques ERP
- Réalisé
Le locataire
- Capital social
- 7 500 €
- Raison sociale
- DA FLORIANA
- Forme juridique
- SAS unipersonnelle
- SIREN
- 830 027 660
- Date de création
- 1 juin 2017
- Effectif
- 3 à 5 salariés (donnée 2022)
- Procédures collectives
- Aucune (Pappers, 25/09/2026)
- Dirigeant
- Floriana Tringale, présidente depuis le 02/06/2017
- Activité
- Épicerie fine, négoce de produits italiens et restauration rapide (NAF 47.29Z), pizzas et plats faits maison
- Ancienneté dans les lieux
- Depuis le 01/08/2017 (bail d'origine), soit plus de 9 ans
- Note en ligne
- Tripadvisor : 4,7/5 sur 20 avis, dernier avis en décembre 2025, classé 18e sur 191 restaurants d'Asnières-sur-Seine
- Présence en ligne
- Site dafloriana.fr (label 100 % fait maison, pizzas et traiteur), Instagram @daflorianasnieres, page Facebook Da Floriana
Emplacement
- Classement
- N°1
- Type d'emplacement
- Centre-ville, rue commerçante prime, pied d'immeuble, au milieu des commerces de bouche du quartier de la Marne
- Zone de chalandise
- Asnières-sur-Seine compte environ 87 000 habitants (INSEE), commune résidentielle dense des Hauts-de-Seine en première couronne, limitrophe de Clichy, Gennevilliers, Bois-Colombes et Courbevoie ; clientèle de quartier fidélisée et flux de la gare.
Transports
- Gare d'Asnières-sur-Seine (Transilien lignes J et L, Paris Saint-Lazare en une dizaine de minutes)
- environ 5 minutes à pied
- Bus
- lignes 165, 238 et 277
Commerces à proximité
- Pharmacie
- Boulangerie
- Boucherie
- Fromagerie
- Commerces de bouche de proximité de la rue Gallieni
Retour sur investissement
- Méthode
- Investissement de départ : coût total d'acquisition de 354 800 € (prix FAI de 330 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 24 131 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.
Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 264 200 € | 402 300 € | 666 500 € | 1,88 fois | 8,3 % |
| 15 ans | 417 300 € | 444 100 € | 861 400 € | 2,43 fois | 8,5 % |
| 20 ans | 586 300 € | 490 400 € | 1 076 700 € | 3,04 fois | 8,6 % |
Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 241 300 € | 330 000 € | 571 300 € | 1,61 fois | 6,3 % |
| 15 ans | 362 000 € | 330 000 € | 692 000 € | 1,95 fois | 6,5 % |
| 20 ans | 482 600 € | 330 000 € | 812 600 € | 2,29 fois | 6,6 % |
Points forts et points d'attention
Points forts
- Emplacement n°1 en pied d'immeuble, rue Gallieni commerçante, à cinq minutes de la gare d'Asnières (lignes J et L)
- Locataire indépendant en place depuis août 2017, société sans procédure collective, note Tripadvisor 4,7/5
- Extraction en place, mezzanine, cave et remise avec WC : local complet pour la restauration
- Bail net pour le bailleur : charges, taxe foncière et travaux hors article 606 à la charge du preneur
- Renouvellement proposé pour 9 ans à compter du 01/04/2027 sur un loyer de 24 130,71 €, soit 7,31 % sur le prix FAI
Points d'attention
- Le loyer de 24 130,71 € est celui de l'offre de renouvellement, non encore accepté par le locataire ; le loyer contractuel du bail expiré est de 20 000 € (6,06 % sur le prix FAI)
- L'indexation triennale ILC prévue au bail ne semble pas avoir été appliquée depuis 2017
- Bail en tacite prolongation depuis le 01/08/2026 : aucune période ferme tant que le renouvellement n'est pas acquis
- Droit de préférence du locataire (L.145-46-1) à purger avant la vente
- Montant de la taxe foncière non documenté au dossier, même si le bail la met à la charge du preneur
- Comptes du locataire déposés en confidentialité : chiffre d'affaires non public
- Le bail de 2017 comporte une option TVA alors que la fiche indique un loyer non assujetti : régime à confirmer
Détails de surface
Surface totale
59.3 m²
Surface RDC
48.95 m²
Surface étages supérieurs
10.35 m²
Emplacement
43 Rue Gallieni, Asnières-sur-Seine, France, Asnières-sur-Seine
Intéressé(e) par ce bien ?
Yankel Benahmou
Conseiller Immobilier Senior
01 88 32 17 77
Référence: BQR-82441
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