Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés salon de coiffure en zone commerciale · Plougasnou (29) · Rentabilité 9 %

Zone commercial Poulbraou 29630 Plougasnou, Plougasnou

140 000 €

Surface: 90 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés salon de coiffure en zone commerciale · Plougasnou (29) · Rentabilité 9 %

Photo 2 - Exclusivité · Murs occupés salon de coiffure en zone commerciale · Plougasnou (29) · Rentabilité 9 %

Type

local commercial

Surface

90 m²

Prix

140 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés d'un salon de coiffure situé dans la galerie marchande de la zone commerciale de Poulbraou à Plougasnou (Finistère). Le local développe une surface totale d'environ 90 m², répartie entre deux cellules commerciales en rez-de-chaussée et une surface complémentaire à l'étage accueillant un espace commercial, une cuisine et des sanitaires. La zone commerciale est animée par une locomotive alimentaire Super U et accueille une poissonnerie, un audioprothésiste, un ostéopathe et une pharmacie située en vis-à-vis dans la galerie. Le local est loué à un salon de coiffure dans le cadre d'un bail commercial 3/6/9 ayant pris effet en octobre 2017, les cellules étant exploitées de longue date. Le loyer net bailleur de référence s'élève à 12 600 € par an. Les charges annuelles sont de 960 € et la taxe foncière de 663 € par an. Prix : 140 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 9 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: Viva La Vie
Groupe ou réseau: Indépendant

Quartier: Zone commerciale de Poulbraou, galerie marchande du Super U
Résumé: Murs d'un salon de coiffure de 119,75 m² (loi Carrez) sur deux niveaux, dans la galerie marchande du Super U de la zone de Poulbraou à Plougasnou, commune littorale du Finistère nord. Le preneur, la société LV Coiffure (enseigne Viva La Vie), occupe les lieux sous bail commercial depuis le 1er octobre 2017 et affiche une note de 5,0/5 sur 450 avis clients. Le loyer en vigueur est de 12 742 € HT HC par an ; le preneur a accepté par écrit une hausse de 120 € HT par mois à compter du 1er novembre 2026, qui le porte à 14 182 € HT HC par an. La rentabilité nette sur prix FAI ressort à 7,9 %, puis à 9,0 % après la hausse. Prix : 140 000 € FAI.

Prix et rendement

Prix FAI: 140 000 €
Prix au m² Carrez: 1 169 €/m²
Frais de notaire estimés: 10 500 €
Coût total acquisition: 150 500 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,94 %
Rentabilité nette sur prix FAI à compter du 01/11/2026: 8,97 %

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 0 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 11 octobre 2017
Date d'effet: 1 octobre 2017
Durée: 9 ans
Statut du bail: Tacite prolongation
Clause résolutoire: Oui

Période du bail: du 1 octobre 2017 au 30 septembre 2026
Durée ferme restante: Aucune : le bail atteint son terme contractuel le 30/09/2026 et se poursuit par tacite prolongation à compter du 01/10/2026 ; le preneur peut alors donner congé à tout moment, avec six mois de préavis pour le dernier jour d'un trimestre civil.
Détail du statut: Terme contractuel au 30/09/2026. Aucun congé ni demande de renouvellement ne figure au dossier ; le preneur a au contraire signé le 23/09/2026 un accord de hausse de loyer précisant que les autres conditions du bail restent inchangées. Un renouvellement pour neuf ans peut être demandé par le preneur ou offert par le bailleur.
Destination du bail: « Coiffure pour hommes, femmes et enfants ; vente de produits cosmétiques ; vente de bijoux fantaisie et accessoires de mode », avec faculté de déspécialisation restreinte ou plénière dans les conditions légales.
Preneur actuel: LV COIFFURE, enseigne Viva La Vie
Clause de non-concurrence du bailleur: Le bailleur s'interdit d'exploiter ou de louer, dans le surplus de l'immeuble, un commerce similaire à celui du preneur ou susceptible de le concurrencer.
Travaux à la charge du preneur: Réparations locatives et d'entretien, y compris dues à la vétusté ; entretien complet de la devanture et des fermetures ; frais de ravalement ; mises aux normes liées à la destination, sauf lorsqu'elles relèvent des grosses réparations de l'article 606 du Code civil.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil et honoraires associés à la charge du bailleur
Droit de préférence locataire: Applicable (article L. 145-46-1 du Code de commerce, rappelé à l'article XIX du bail) : le preneur doit recevoir notification de la vente

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC en vigueur: 12 742,2 €/an
Loyer annuel HT HC à compter du 01/11/2026: 14 182,2 €/an
Loyer net bailleur: 11 119 €/an
Loyer net bailleur à compter du 01/11/2026: 12 559 €/an
Loyer au m²: 106,4 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Triennale
Clause recettes: Non
TVA sur les loyers: Oui

Hausse de loyer acceptée: Par lettre signée du 23/09/2026, le preneur confirme son accord pour une augmentation du loyer mensuel de 120 € HT à compter du 1er novembre 2026, le loyer passant de 1 061,85 € HT à 1 181,85 € HT par mois, les autres conditions du bail restant inchangées. Aucun avenant au bail n'a encore été signé.
Indice de base: ILC du 1er trimestre 2017 : 109,46
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance, par virement permanent

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer HT HC en vigueur: 12 742 €
Taxe foncière à la charge du bailleur: − 663 €
Charges de copropriété non refacturées à ce jour: − 960 €
Loyer net bailleur en vigueur: 11 119 €
Hausse acceptée au 01/11/2026 (120 € × 12): + 1 440 €
Loyer net bailleur au 01/11/2026: 12 559 €

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
01/10/2017	12 000 € HT	Loyer initial du bail, ILC T1 2017 : 109,46
Octobre 2020	12 742 € HT	Indexation triennale, ILC T1 2020 : 116,23
01/11/2026	14 182 € HT	Hausse acceptée par le preneur le 23/09/2026

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 663 €/an
Charges de copropriété: 960 €/an

Taxe foncière refacturée: Non

Régime de copropriété: Copropriété du centre commercial de Poulbraou (règlement de 1991, deux îlots, seize cellules) ; lots 11 et 12, le lot 12 portant 70/1000 des parties communes générales

Répartition des charges

Taxe foncière et taxes additionnelles: Bailleur (bail)
Charges de copropriété: Remboursables par le preneur selon le bail, hors article R. 145-35 ; non refacturées à ce jour
Grosses réparations (article 606): Bailleur
Ravalement: Preneur
Entretien, réparations locatives, mises aux normes: Preneur (hors article 606)
Consommations et abonnements: Preneur

Surfaces

Linéaire de vitrine: 14,6 ml

Date du mesurage: 21 février 2022

Source du mesurage: Mesurage loi Carrez par diagnostiqueur certifié (télémètre laser)
Surface fiscale vs mesurée: Bail et titre : deux cellules de 45 m² à l'axe des murs au rez-de-chaussée et 40 m² à l'étage, soit 130 m² ; mesurage Carrez : 119,75 m²

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	38,30	Salon, zone 1
Rez-de-chaussée	40,53	Salon, zone 2
Rez-de-chaussée	1,90	WC et placard
Étage	17,19	Salon (local commercial)
Étage	14,65	Cuisine
Étage	3,20	Salle d'eau
Étage	3,98	Couloir et placards
Total	119,75	dont 80,73 m² au rez-de-chaussée et 39,02 m² à l'étage

Le local

Configuration: Deux cellules contiguës réunies en un salon de près de 79 m² au rez-de-chaussée, ouvrant sur la galerie marchande, avec WC et placard. À l'étage, accessible uniquement depuis la boutique : une pièce de 17 m² (local commercial), une cuisine de 15 m², une salle d'eau, un couloir et des placards.
Extraction: Interdite par le règlement de copropriété, ce qui exclut une activité de restauration avec cuisson
Année de construction: 1991 (achèvement constaté le 29/04/1991)

Équipements

WC au rez-de-chaussée
Salle d'eau et cuisine à l'étage
Placards de rangement
Galerie couverte devant la boutique

Vidéo de visite

Diagnostics

Amiante: Négatif
État des risques ERP: Réalisé

Autres constats: Absence de termites et d'agents de dégradation du bois ; zone de sismicité faible ; potentiel radon significatif ; aléa retrait-gonflement des argiles résiduel

Le locataire

Capital social: 2 500 €

Raison sociale: LV COIFFURE
Forme juridique: EURL (SARL à associé unique)
SIREN: 832 197 735
Date de création: 21 septembre 2017
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Dirigeant: Nathalie Le Vot, gérante depuis le 27/09/2017
Activité: Coiffure mixte femmes, hommes et enfants ; soins et rituels capillaires ; vernis semi-permanent
Effectif: 1 à 2 salariés déclarés (tranche INSEE) ; équipe de quatre personnes présentée sur la page de réservation
Ancienneté dans les lieux: Preneur actuel en place depuis le 01/10/2017 ; cellules exploitées en salon depuis 1991 et 2002
Note clients: 5,0/5 sur 450 avis (Planity), dernier avis le 22/09/2026
Présence en ligne: Réservation en ligne sur Planity ; site vitrine viva-la-vie-poulbraou.ecoif.fr

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Zone commerciale, galerie marchande couverte d'un supermarché Super U, cellule en fond de galerie face à la pharmacie
Stationnement: Parking de la zone commerciale, partagé avec le supermarché
Zone de chalandise: Plougasnou compte environ 3 000 habitants à l'année et une forte fréquentation estivale grâce à ses stations littorales (Primel-Trégastel, Le Diben). Depuis la reprise du supermarché par Super U et l'arrivée de nouveaux commerces, la galerie est complète et retient sur place une clientèle qui se rendait auparavant à Morlaix, à une quinzaine de kilomètres.

Transports

Gare TGV de Morlaix: Environ 15 km
Voiture: Parking de la zone commerciale

Commerces à proximité

Pharmacie, en vis-à-vis dans la galerie
Poissonnerie
Audioprothésiste
Ostéopathe

Enseignes locomotives

Super U, qui a repris l'ancien Casino

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 150 500 € (prix FAI de 140 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 11 119 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	121 700 €	170 700 €	292 400 €	1,94 fois	8,9 %
15 ans	192 300 €	188 400 €	380 700 €	2,53 fois	9,1 %
20 ans	270 200 €	208 000 €	478 200 €	3,18 fois	9,2 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	111 200 €	140 000 €	251 200 €	1,67 fois	6,9 %
15 ans	166 800 €	140 000 €	306 800 €	2,04 fois	7,1 %
20 ans	222 400 €	140 000 €	362 400 €	2,41 fois	7,2 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Salon plébiscité : 5,0/5 sur 450 avis, dernier avis en septembre 2026
Galerie complète autour d'un Super U : pharmacie en vis-à-vis, poissonnerie, audioprothésiste, ostéopathe
Rentabilité nette de 7,9 % sur le prix FAI, portée à 9,0 % au 01/11/2026 par la hausse de 120 € HT par mois acceptée par écrit par le preneur
Prix de 1 169 € par m² Carrez pour 119,75 m² sur deux niveaux et environ 14,6 m de vitrine
Grosses réparations seules à la charge du bailleur ; ravalement et mises aux normes à la charge du preneur
Loyers soumis à la TVA
Commune littorale touristique à forte fréquentation estivale

Points d'attention

Bail arrivé à son terme contractuel le 30/09/2026 : tacite prolongation sans durée ferme, le preneur pouvant partir avec six mois de préavis
Hausse de loyer du 01/11/2026 acceptée par lettre du preneur, sans avenant au bail à ce jour
Taxe foncière (663 € par an) à la charge du bailleur ; charges de copropriété (960 € par an) non refacturées à ce jour, bien que le bail en prévoie le remboursement
Aucun dépôt de garantie versé par le preneur
Comptes du preneur déposés en mode confidentiel
Commune d'environ 3 000 habitants à l'année ; cellule en fond de galerie, dépendante du flux du supermarché et de la saison
Extraction interdite par le règlement de copropriété, ce qui limite une relocation à la restauration