Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés restaurant d'angle avec extraction, terrasse et licence IV · Morlaix (29) · Rentabilité 7,21 %

2 Rue au Fil, 29600 Morlaix, France, Morlaix

333 000 €

Surface: 110 m²

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Type

local commercial

Surface

110 m²

Prix

333 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés d'un restaurant, situés en angle sur une place premium très fréquentée. Surface totale : 110 m² dont (RDC + étage) Loyer actuel : 24 000 € HC/ an. Rentabilité : 7% Prix : 333 000 € honoraires inclus. Réf. BO3-2173 Agence Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: Maguy Superstar
Groupe ou réseau: Indépendant

Quartier: Centre-ville historique de Morlaix, immeuble d'angle sur la place centrale
Résumé: Immeuble d'angle entier, en monopropriété, sur la place centrale de Morlaix, loué à un restaurant-bar disposant de l'extraction, d'une licence IV et d'un droit de terrasse. Bail commercial neuf de 9 ans ayant pris effet le 1er mars 2026, loyer de 24 000 € par an hors taxes et hors charges, taxe foncière et provision de charges refacturées au preneur. Le bâtiment a été entièrement rénové entre 2020 et 2025 (étages, combles, salle et cuisine mises aux normes). Le locataire s'est engagé en versant un droit d'entrée et en reprenant le matériel. Rendement de 7,2 % sur le prix FAI de 333 000 €.

Prix et rendement

Prix FAI: 333 000 €
Rendement brut / FAI: 7,21 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,21 %
Multiple de loyer: 13,9 x
Prix au m²: 3 027 €/m²
Frais de notaire estimés: 24 975 €
Coût total acquisition: 357 975 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 8,4 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 4 février 2026
Date d'effet: 1 mars 2026
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non
État des lieux d'entrée: Oui

Période du bail: du 1 mars 2026 au 28 février 2035
Durée: 9 ans, avec facultés de résiliation triennales du preneur
Durée ferme restante: 2,4 ans, jusqu'au 28/02/2029 (première faculté de résiliation triennale du preneur au 1er mars 2029, avec préavis de 6 mois)
Destination du bail: Bar, restauration et activités d'animation (article 2.2). Le local bénéficie d'une licence IV et d'un droit de terrasse. Toute modification d'activité en cours de bail suppose l'information préalable du bailleur selon les articles L145-47 et suivants du Code de commerce.
Preneur actuel: MAGUY SUPERSTAR, EURL (enseigne Maguy Superstar)
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur ; entretien et réparations locatives à la charge du preneur

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 24 000 €/an
Loyer net bailleur: 24 000 €/an
Loyer mensuel: 2 000 €/mois
Loyer trimestriel: 6 000 €/trim.
Loyer au m²: 218 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Triennale
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: Dernier indice ILC connu et publié à la date de prise d'effet du bail (1er mars 2026)
Modalités de paiement: Mensuel, à échoir, par virement permanent ; loyer facturé avec TVA à 20 %

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial hors taxes hors charges: 24 000 €
Taxe foncière (1 800 €): refacturée au preneur, 0 € à la charge du bailleur
Charges et taxes diverses: provision de 1 200 € par an appelée au preneur avec régularisation annuelle
Assurance propriétaire non occupant: à la charge du bailleur, montant non connu
Loyer net bailleur: 24 000 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 800 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 1 200 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Monopropriété : immeuble entier détenu par le vendeur, sans copropriété ni charges de syndic

Répartition des charges

Taxe foncière et taxes additionnelles: Locataire
Impôts, taxes et redevances liés à l'usage du local: Locataire
Entretien courant et réparations locatives: Locataire
Grosses réparations (article 606): Bailleur
Travaux d'embellissement excédant le remplacement à l'identique: Locataire
Assurance de l'immeuble: Bailleur (le preneur assure son activité et le recours des voisins)

Travaux réalisés par le bailleur

Rénovation du 2e étage et des combles (menuiseries bois double vitrage, planchers, isolation 300 mm, plâtrerie, électricité, plomberie): Devis du 31/08/2020 de 67 329,60 € TTC, travaux achevés le 01/07/2021
Rénovation du 1er étage: Devis du 23/04/2021 de 69 262,20 € TTC, facturé 60 000 € en 2021
Transformation du rez-de-chaussée en salle de restauration et cuisine mise aux normes: 96 000 € supportés par le bailleur au cours des trois années précédant le bail

Surfaces

Surface pondérée: 68 m²

Source du mesurage: Déclaratif du vendeur ; aucun mesurage par géomètre au dossier (sources internes de 110 à 136 m²)

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	environ 50	Salle de restaurant et cuisine avec extraction
1er étage	environ 30	Salle n°1 et WC
2e étage	environ 30	Salle n°2
3e niveau	non mesuré	Mezzanine sous combles
Total	environ 110	121 m² selon note interne, 136 m² de surface thermique au DPE

Le local

Extraction: Oui
Terrasse: Droit de terrasse sur la place
Licence IV: Oui
WC: Oui
État général: Bon état

Configuration: Immeuble d'angle entier sur quatre niveaux : salle et cuisine au rez-de-chaussée, salle au 1er étage avec sanitaires, seconde salle au 2e étage et mezzanine sous combles. Murs en pierre, planchers bois refaits, menuiseries bois double vitrage aux étages. Terrasse extérieure sur la place et licence IV attachée à l'exploitation.
Chauffage: Poêle à bûches et radiateurs électriques ; eau chaude par chauffe-eau électrique ; VMC simple flux
Dernière rénovation: 2020 à 2025 : étages et combles en 2020-2021, puis salle de restauration et cuisine aux normes avant le bail de 2026
Année de construction: Vers 1900 (bâtiment ancien en pierre)

Équipements

Extraction et cuisine professionnelle mise aux normes
Licence IV
Droit de terrasse sur la place
Salles sur trois niveaux avec mezzanine
Poêle à bois
Menuiseries bois double vitrage aux étages, isolation des combles (laine de verre 300 mm)

Vidéo de visite

Diagnostics

Date du DPE: 2 mai 2025
Amiante: Négatif
État des risques (ERP): Réalisé

DPE (bâtiment tertiaire): Consommation de 519 kWhep/m².an et émissions de 14 kg CO2/m².an sur factures d'avril 2024 à avril 2025 (électricité 30 740 kWh, environ 6 226 € TTC par an), surface thermique 136 m² ; DPE du 02/05/2025 valable jusqu'au 01/05/2035
Autres diagnostics au dossier: Dossier d'avril 2025 comprenant également l'état termites, l'état des risques et pollutions et les attestations du diagnostiqueur

Le locataire

Capital social: 20 000 €

Raison sociale: MAGUY SUPERSTAR
Forme juridique: EURL (SARL unipersonnelle)
SIREN: 101 087 633
Date de création: 6 février 2026
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Activité: Débit de boissons (NAF 56.30Z) : exploitation d'un bar avec restauration légère sur place ou à emporter et organisation d'animations
Dirigeant: Stéphane Penneau, gérant depuis le 18/02/2026
Effectif: Au moins un salarié (effectif non encore déclaré à l'INSEE)
Ancienneté dans les lieux: Depuis le 1er mars 2026 (entrée en jouissance au bail), société constituée pour la reprise du fonds
Ancienneté de l'enseigne à l'adresse: L'enseigne Maguy était déjà exploitée à l'adresse par le précédent exploitant (restaurant Maguy, bouillon morlaisien) ; le preneur actuel l'a reprise et développée
Engagement du preneur: Droit d'entrée versé au bailleur et rachat du matériel d'exploitation lors de la reprise
Présence en ligne: Site maguysuperstar.com et compte Instagram @maguy_superstar

Emplacement

Classement: N°1
Stationnement: Parking public sur la place

Type d'emplacement: Centre-ville, place principale, immeuble d'angle entier
Zone de chalandise: Morlaix compte environ 15 000 habitants et Morlaix Communauté environ 64 000 habitants ; la ville est le pôle commercial et administratif du nord Finistère entre Brest et Saint-Brieuc, porté par le tourisme de la baie de Morlaix (Carantec, Roscoff, île de Batz) et par la desserte TGV.

Transports

Gare SNCF de Morlaix (ligne Paris-Brest, TGV Paris en environ 3 h 15): à quelques minutes à pied du centre
Voie express N12 Brest-Rennes: accès direct
Réseau de bus de Morlaix Communauté: arrêts en centre-ville

Commerces à proximité

Cœur commerçant historique de Morlaix, sous le viaduc
Bars, restaurants et commerces de la place des Otages et des rues piétonnes du centre
Marché hebdomadaire du samedi en centre-ville
Hôtel de ville et services publics

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 358 000 € (prix FAI de 333 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 24 000 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	262 800 €	405 900 €	668 700 €	1,87 fois	8,2 %
15 ans	415 000 €	448 200 €	863 200 €	2,41 fois	8,4 %
20 ans	583 100 €	494 800 €	1 078 000 €	3,01 fois	8,5 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	240 000 €	333 000 €	573 000 €	1,60 fois	6,2 %
15 ans	360 000 €	333 000 €	693 000 €	1,94 fois	6,4 %
20 ans	480 000 €	333 000 €	813 000 €	2,27 fois	6,5 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Immeuble d'angle entier en monopropriété sur la place centrale de Morlaix, sans charges de copropriété
Bail commercial neuf de 9 ans signé le 04/02/2026, en cours jusqu'au 28/02/2035
Loyer de 24 000 € hors taxes net de taxe foncière et de charges (1 800 € et 1 200 € refacturés), soit 7,2 % sur le prix FAI
Extraction, licence IV et droit de terrasse
Bâtiment entièrement rénové entre 2020 et 2025 : plus de 190 000 € de travaux facturés, dont 96 000 € pour la salle et la cuisine aux normes
Locataire engagé par un droit d'entrée et la reprise du matériel, entreprise à jour de ses obligations (aucune procédure collective)
Diagnostics récents : amiante négatif, DPE de mai 2025 valable dix ans

Points d'attention

Locataire créé en février 2026 (EURL au capital de 20 000 €), sans exercice clos ni historique de paiement au-delà des premières quittances
Première faculté de résiliation triennale du preneur au 1er mars 2029, soit 2,4 ans de période ferme
Surfaces non mesurées par géomètre : de 110 à 136 m² selon les sources
Bâtiment énergivore au DPE (519 kWhep/m².an, chauffage bois et électrique), malgré l'isolation des étages
Révision du loyer triennale sur l'ILC, sans indexation annuelle
Marché locatif d'une ville moyenne (environ 15 000 habitants), avec une saisonnalité touristique
Droit de préemption du locataire à purger avant toute vente (bail, article 10.1)