Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 3 lots, boulangerie et 2 locaux · Mâcon (71) · Rentabilité 8,7 %

48 Rue Vinzelles, Mâcon, France, Mâcon

97 000 €

Surface: 197 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 3 lots, boulangerie et 2 locaux · Mâcon (71) · Rentabilité 8,7 %

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Type

local commercial

Surface

197 m²

Prix

97 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les Murs occupés d’un local commercial, à Mâcon loué par une Boulangerie sur un emplacement n°1 : Situation stratégique premium avec un flux piéton et une visibilité garantis. Surface totale de 197m² tout au rez de chaussée Loyer actuel : 8 442 € HC / an Rentabilité : 8,7% Prix : 97 000 € honoraires inclus. Réf. BO3-2138 Agence Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité

Enseigne: Pâte à Choux (boulangerie pâtisserie) et deux locaux de stockage attenants
Groupe ou réseau: Indépendant (enseigne locale Pâte à Choux, plusieurs points de vente dans le Mâconnais)
Quartier: Centre-ville de Mâcon, angle rue Carnot / rue Vinzelles ; rue Carnot, principale artère commerçante piétonne de la ville
Résumé: Portefeuille de trois lots en rez-de-chaussée d'un immeuble d'angle au cœur de Mâcon, à la jonction de la rue Carnot et de la rue Vinzelles. Le lot principal (77 m²) abrite une boulangerie pâtisserie exploitée à cette adresse depuis 1997, sous bail commercial renouvelé jusqu'au 18 novembre 2028, par une SARL locale en place depuis 2013 qui emploie 10 à 19 salariés. Deux locaux de stockage de 60 m² chacun, avec entrée, compteur et point d'eau indépendants, complètent l'ensemble sous baux civils annuels. Loyer facial global de 9 960 € HT HC par an ; loyer net bailleur de 8 442 € après taxe foncière et charges. Prix de 97 000 € honoraires inclus, dans un immeuble dont les façades et parties communes ont été intégralement refaites.

Prix et rendement

Prix FAI: 97 000 €
Rendement brut / FAI: 8,7 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,7 %
Multiple de loyer: 11,5 x
Prix au m²: 492 €/m²
Frais de notaire estimés: 7 275 €
Coût total acquisition: 104 275 €

Le bail

Années restantes: 2,1 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 20 décembre 2022
Date d'effet: 19 novembre 2019
Statut du bail: Renouvelé
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non
État des lieux d'entrée: Oui

Période du bail: du 19 novembre 2019 au 18 novembre 2028
Durée: 9 ans (bail boulangerie renouvelé) ; 1 an par tacite reconduction pour chacun des deux locaux de stockage
Durée ferme restante: Boulangerie : 2,1 ans, jusqu'au 18/11/2028, terme du bail renouvelé (la faculté triennale du 18/11/2025 est passée, la prochaine coïncide avec le terme). Locaux de stockage : baux annuels résiliables par le locataire à tout moment avec 3 mois de préavis.
Détail du statut: Bail de la boulangerie consenti le 09/04/1997 avec effet au 01/04/1997, renouvelé par acte notarié du 10/01/2011 pour la période du 19/11/2010 au 18/11/2019, puis renouvelé pour neuf ans du 19/11/2019 au 18/11/2028 par un écrit sous seing privé du 20/12/2022 au loyer de 300 € par mois. Les deux locaux de stockage relèvent de baux civils d'un an renouvelables par tacite reconduction (prises d'effet 01/02/2025 et 01/09/2025), résiliables par le locataire avec 3 mois de préavis et par le bailleur à l'échéance avec 6 mois de préavis.
Destination du bail: Boulangerie : locaux désignés à l'acte de 2011 comme une partie de magasin sur la rue Carnot (2 m de façade avec vitrine), une petite cuisine, un laboratoire pâtisserie et une réserve, exploités en boulangerie pâtisserie. Locaux de stockage : usage exclusif de stockage, débarras, rangement.
Preneur actuel: SARL Pâte à Choux Mâcon (boulangerie) ; un particulier (local de stockage 2) ; l'association Prissé Roots (local de stockage 3)
Chaîne de transmission: Bail du 09/04/1997 consenti à la SARL Fayard ; reprise par l'EURL Boulangerie des 4 Anges (renouvellement de 2011) ; liquidation judiciaire de celle-ci en 2013 et cession du fonds de commerce, droit au bail inclus, à la SARL Pâte à Choux Mâcon pour 30 000 € par ordonnance du juge-commissaire du 31/05/2013
Solidarité et indivisibilité: Clause de solidarité et d'indivisibilité entre preneur et ayants cause dans le bail de la boulangerie comme dans les deux baux civils

Tableau locatif

Lot	Activité	Surface	Loyer annuel	Date d'effet	Fin de période	Statut
Lot 1, boulangerie (rue Carnot)	Boulangerie pâtisserie	77 m²	3 480 € HT HC (290 €/mois + 10 € de provision)	19/11/2019 (bail d'origine du 01/04/1997)	18/11/2028	Bail commercial 3/6/9 renouvelé
Lot 2, local de stockage (rue Vinzelles)	Stockage, débarras	60 m²	3 600 € HC (300 €/mois + 10 € de provision)	01/02/2025	31/01/2027 (reconduction annuelle)	Bail civil 1 an, tacite reconduction
Lot 3, local de stockage (rue Vinzelles)	Stockage, débarras	60 m²	2 880 € HC (240 €/mois, charges 0 €)	01/09/2025	30/08/2027 (reconduction annuelle)	Bail civil 1 an, tacite reconduction

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 9 960 €/an
Loyer net bailleur: 8 442 €/an
Loyer mensuel: 704 €/mois
Loyer trimestriel: 2 111 €/trim.
Loyer au m²: 50,6 €/m²/an

Indice de révision: ICC
Périodicité de révision: Triennale
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: Boulangerie : ICC du 2e trimestre 2010, soit 1 517. Local de stockage 2 : IRL 145,17. Local de stockage 3 : IRL 146,68.
Indexation non appliquée: Le loyer de la boulangerie est resté à 290 € HC par mois depuis le 19/11/2010 alors que l'acte prévoit une indexation triennale sur l'ICC (base 1 517 au 2e trimestre 2010), à l'initiative du bailleur. L'indice a progressé d'environ 45 % depuis cette base : la mise en œuvre de la clause à la prochaine échéance, ou une révision légale, constitue un levier de valorisation dont la portée doit être confirmée par un conseil.
Modalités de paiement: Mensuel, à échoir (le 5 du mois pour les baux civils)

Passerelle loyer facial vers loyer net

Loyers faciaux HT HC (trois lots): 9 960 €
Provisions sur charges appelées (2 × 10 €/mois): 240 €
Taxe foncière non refacturée (quote-part estimée): 1 638 €
Charges de copropriété annuelles: 240 €
Loyer net bailleur retenu au mandat: 8 442 €

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
19/11/2010	3 480 € HC (boulangerie)	Renouvellement notarié du 10/01/2011
19/11/2019	3 480 € HC (boulangerie, 300 €/mois provision incluse)	Écrit de renouvellement du 20/12/2022, loyer inchangé
01/02/2025	3 600 € HC (stockage 2)	Bail civil du 30/01/2025
01/09/2025	2 880 € HC (stockage 3)	Bail civil du 01/09/2025

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 638 €/an
Charges de copropriété: 240 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 240 €/an

Taxe foncière refacturée: Non

Travaux à prévoir: Aucun travaux à prévoir dans l'immeuble pour les années à venir selon le vendeur : toiture en bon état, parties communes et façades intégralement refaites par ses soins.
Régime de copropriété: Copropriété ; lots en rez-de-chaussée d'un immeuble d'angle rue Carnot / rue Vinzelles

Répartition des charges

Taxe foncière: Bailleur
Charges de copropriété courantes: Provision de 10 €/mois sur deux lots, régularisation annuelle prévue aux baux civils
Entretien courant et réparations locatives: Locataire
Assurance risques locatifs: Locataire
Grosses réparations: Bailleur (aucun travaux prévu selon le vendeur)

Surfaces

Surface pondérée: 197 m²
Largeur de façade: 2 m

Source du mesurage: Déclaratif (tableau des baux du vendeur et baux, surfaces indiquées comme approximatives)

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
RDC	77	Boulangerie : magasin sur rue Carnot, cuisine, laboratoire, réserve
RDC	60	Local de stockage 2, sur rue
RDC	60	Local de stockage 3, accès par les parties communes, avec petite cour privative

Le local

Extraction: Non
Point d'eau: Oui
État général: Bon état

Configuration: Boulangerie sur rue Carnot (partie de magasin avec vitrine, cuisine, laboratoire pâtisserie, réserve) et deux locaux de stockage de 60 m² sur la rue Vinzelles : l'un donne sur rue comme un local commercial, l'autre s'ouvre par les parties communes et dispose d'une petite cour privative. Chaque local a une entrée de lumière, un compteur indépendant et un point d'eau.
Dernière rénovation: Façades et parties communes de l'immeuble intégralement refaites récemment par le vendeur

Équipements

Compteurs indépendants sur chaque lot
Point d'eau dans chaque lot
Four de la boulangerie équipé d'un filtre (absence d'extraction)
Petite cour privative attachée au local de stockage 3

Vidéo de visite

Diagnostics

Amiante: Dossier technique amiante DEFIM du 05/01/2011 annexé au renouvellement de 2011 : présence de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante, sondages ou prélèvements à effectuer (dossier non transmis)
État des risques: Plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé pour le risque d'inondation (Mâcon, Saône) ; aucun sinistre indemnisé déclaré par le propriétaire en 2011 ; pas de plan de prévention des risques technologiques

Le locataire

Capital social: 15 000 €

Date de création: 10 octobre 2003
Effectif: 10 à 19 salariés

Raison sociale: SARL Pâte à Choux Mâcon (boulangerie) ; Association Prissé Roots (local de stockage 3) ; particulier (local de stockage 2)
Forme juridique: SARL (boulangerie) ; association loi 1901 et personne physique pour les locaux de stockage
SIREN: 449 975 879 (SARL Pâte à Choux Mâcon)
Dirigeant: Emmanuel Piazza, gérant depuis le 07/01/2009
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant ; la société exploite le point de vente de la rue Carnot depuis un siège à Replonges (Ain) et a compté jusqu'à trois établissements ; une seconde boulangerie de l'exploitant est signalée
Activité: Boulangerie et boulangerie pâtisserie (NAF 10.71C) ; fournisseur de la Ville de Mâcon pour un marché de pains et viennoiseries attribué en janvier 2026
Procédures collectives: Aucune procédure collective, aucun contentieux ni sanction (Pappers, 26/09/2026). L'ancien preneur, Boulangerie des 4 Anges, a été liquidé en 2013 ; le fonds a alors été repris par l'exploitant actuel.
Ancienneté dans les lieux: Boulangerie exploitée à l'adresse depuis 1997 ; exploitant actuel en place depuis la reprise du fonds en juin 2013 (13 ans)

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Centre-ville, pied d'immeuble, angle rue Carnot / rue Vinzelles ; rue commerçante piétonne
Stationnement: Parkings publics du centre-ville et stationnement sur les quais de Saône à quelques minutes à pied
Projets d'aménagement: Programme municipal Cœur de ville, cœur de vie comprenant la rénovation de la rue Carnot et la redynamisation commerciale du centre-ville de Mâcon.
Zone de chalandise: Mâcon, préfecture de Saône-et-Loire, compte environ 34 000 habitants ; Mâconnais Beaujolais Agglomération en regroupe environ 78 000 et l'aire d'attraction de la ville dépasse 100 000 habitants. Position stratégique entre Lyon (70 km) et Dijon, au bord de la Saône.

Transports

Gare de Mâcon-Ville (TER Lyon, Dijon, Bourg-en-Bresse): Environ 10 minutes à pied
Gare de Mâcon-Loché TGV: Environ 8 km, Paris en 1 h 40
Autoroute A6: Sorties Mâcon-Nord et Mâcon-Sud
Réseau de bus urbain: Arrêts en centre-ville

Commerces à proximité

Enseignes nationales de prêt-à-porter, banques et services de la rue Carnot
Restaurants et cafés du centre historique
Marché hebdomadaire des quais de Saône
Hôtel de ville et administrations de la préfecture de Saône-et-Loire

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 104 300 € (prix FAI de 97 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 8 442 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	92 400 €	118 200 €	210 700 €	2,02 fois	9,6 %
15 ans	146 000 €	130 500 €	276 500 €	2,65 fois	9,8 %
20 ans	205 100 €	144 100 €	349 300 €	3,35 fois	9,9 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	84 400 €	97 000 €	181 400 €	1,74 fois	7,6 %
15 ans	126 600 €	97 000 €	223 600 €	2,14 fois	7,8 %
20 ans	168 800 €	97 000 €	265 800 €	2,55 fois	7,9 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Emplacement n°1 à l'angle de la rue Carnot, principale rue commerçante piétonne de Mâcon
Boulangerie exploitée à l'adresse depuis 1997, exploitant actuel en place depuis 2013, société de 10 à 19 salariés sans procédure collective et bénéficiaire en 2025
Bail commercial de la boulangerie renouvelé jusqu'au 18 novembre 2028
Loyer de la boulangerie inchangé depuis 2010 malgré une clause d'indexation ICC : réserve de valorisation à activer
Ticket d'entrée de 97 000 € FAI pour 197 m² en rez-de-chaussée, soit environ 490 €/m²
Immeuble rénové : façades et parties communes refaites, toiture en bon état, aucun travaux prévu
Trois locataires distincts et trois lots indépendants (compteurs, entrées, points d'eau)

Points d'attention

La vente ne porte que sur une partie de la boulangerie (2 m de façade sur la rue Carnot, cuisine, laboratoire, réserve) : l'exploitant tient un second bail auprès d'un autre bailleur pour le reste du magasin
Les deux locaux de stockage sont sous baux civils annuels que le locataire peut résilier avec 3 mois de préavis, soit 6 480 € de loyer sur 9 960 € exposés à une vacance
Taxe foncière à la charge du bailleur (quote-part estimée à 1 638 €/an sur une taxe globale de 9 809 €, à confirmer au partage des rôles)
Renouvellement 2019 à 2028 constaté par un simple écrit sous seing privé du 20/12/2022, sans acte formel
Loyer de la boulangerie faible (45 €/m²/an) et jamais indexé depuis 2010
Extraction interdite par le règlement de copropriété, le four fonctionnant avec un filtre
Présence de matériaux susceptibles de contenir de l'amiante relevée en 2011, sondages à effectuer