Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 2 lots, chauffagiste et cabinet d'architectes · Mâcon (71) · Rentabilité 8,04 %

74 Quai Jean Jaurès, 71000 Mâcon, France, Mâcon

194 000 €

Surface: 293 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 2 lots, chauffagiste et cabinet d'architectes · Mâcon (71) · Rentabilité 8,04 %

Photo 2 - Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 2 lots, chauffagiste et cabinet d'architectes · Mâcon (71) · Rentabilité 8,04 %

Type

local commercial

Surface

293 m²

Prix

194 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés de deux locaux commerciaux situés au 74 quai Jean Jaurès, en centre-ville de Mâcon (Saône-et-Loire), en bord de Saône. L'ensemble développe une surface totale de 293 m² en rez-de-chaussée, répartie en deux cellules commerciales indépendantes d'environ 150 m² et 143 m². La façade, la toiture et les parties communes de l'immeuble sont en cours de rénovation dans le cadre de la vente. Le premier local est loué à un chauffagiste exploité sous l'enseigne Protherm 71, en place depuis juin 2004, et le second à un cabinet d'architectes, Robin Architectes Associés, en place depuis décembre 2012, dans le cadre de deux baux commerciaux 3/6/9 distincts. Le loyer net bailleur s'élève à 15 604 € par an, après déduction de la taxe foncière de 2 300 € par an qui reste à la charge du bailleur. Les charges annuelles s'élèvent à 145 €. Prix : 194 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 8,04 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Groupe ou réseau: Indépendant (les deux preneurs)

Enseignes: Protherm 71 (chauffagiste) et Arch:éthik, anciennement Robin Architectes Associés (cabinet d'architectes)
Quartier: Centre-ville, quai Jean Jaurès, en bord de Saône
Résumé: Portefeuille de deux cellules commerciales indépendantes de 293 m² au total en rez-de-chaussée, sur le quai Jean Jaurès en centre-ville de Mâcon. Elles sont louées à deux entreprises locales installées de longue date : le chauffagiste Protherm 71, en place depuis 2004, et le cabinet d'architectes Arch:éthik, en place depuis 2012. Loyers facturés de 17 904 € HT par an, soumis à TVA, soit un loyer net bailleur de 15 604 € après taxe foncière. Les deux baux se poursuivent en tacite prolongation. La façade, la toiture et les parties communes font l'objet d'une rénovation par le vendeur.

Prix et rendement

Prix FAI: 194 000 €
Rendement brut / FAI: 8,04 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,04 %
Multiple de loyer: 12,4 x
Prix au m²: 662 €/m²
Frais de notaire estimés: 14 550 €
Coût total acquisition: 208 550 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Tableau locatif par lot

Lot	Preneur	Activité	Nature du bail	Prise d'effet	Statut	Loyer annuel HT HC	Paiement	Taxe foncière	Indexation
Cellule d'environ 150 m² (magasin et bureaux)	SAS Protherm 71	Vente et installation de matériel de chauffage, amélioration de l'habitat	Commercial 3/6/9	01/06/2004	Tacite prolongation depuis le 01/06/2013	9 600 € depuis le 01/02/2026	Mensuel d'avance (compte rendu de gestion)	Bailleur	Triennale, ICC
Cellule d'environ 140 m² (bureaux) avec 2 caves, grenier et 1 parking	SARL Arch:éthik (ex Robin Architectes Associés)	Architecture	Commercial 3/6/9	08/12/2012	Terme contractuel dépassé, aucun renouvellement au dossier	8 304 €	Trimestriel d'avance	Bailleur	Non précisée
Total						17 904 € HT, TVA en sus		2 300 € estimés

Le bail

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature (bail Protherm 71): 22 mars 2004
Période du bail initial (Protherm 71): du 1 juin 2004 au 31 mai 2013
Statut du bail: Tacite prolongation
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Durée: 9 ans (bail Protherm 71) ; bail Arch:éthik de type 3/6/9
Durée ferme restante: Aucune période ferme : les deux baux ont dépassé leur terme contractuel et se poursuivent en tacite prolongation, aucun acte de renouvellement n'étant au dossier ; chaque preneur peut donner congé à tout moment avec six mois de préavis pour le dernier jour d'un trimestre civil.
Détail du statut: Bail Protherm 71 : conclu pour 9 ans du 01/06/2004 au 31/05/2013, il se poursuit depuis en tacite prolongation ; l'avenant du 20/01/2026 a retiré du bail, à compter du 01/02/2026, l'entrepôt d'environ 70 m² et les deux places de parking du 52 quai Jean Jaurès, en ramenant le loyer de 2 718,46 € à 2 400 € HT HC par trimestre, toutes autres clauses inchangées. Sa durée dépassant 12 ans, le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative. Bail Arch:éthik : prise d'effet le 08/12/2012 ; aucun acte de renouvellement n'est produit.
Destination du bail: Protherm 71 : vente et installation de tout matériel de chauffage, amélioration et aménagement de l'habitat, activités connexes sur autorisation. Arch:éthik : locaux à usage de bureaux pour une activité d'architecture (bureaux, atelier de dessin, salle de réunion).
Preneur actuel: SAS Protherm 71 (cellule d'environ 150 m²) et SARL Arch:éthik, anciennement Robin Architectes Associés (cellule d'environ 140 m²)
Chaîne de transmission: Cabinet d'architecture apporté à la société en décembre 2011 pour 148 000 € ; bail consenti à Robin Architectes Associés, qui a pris le nom Arch:éthik en 2021
Travaux à la charge du preneur: Arch:éthik : locaux pris en l'état, tous travaux d'entretien et de mise en conformité à la charge du preneur, entretien annuel de la chaudière gaz et remboursement du ramonage ; améliorations laissées au bailleur en fin de bail sans indemnité, sauf remise en état exigée. Protherm 71 : surface commerciale livrée brute, aménagée aux frais du preneur.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur (bail Arch:éthik)

Prise d'effet des baux

Protherm 71: 01/06/2004, 9 ans, terme contractuel le 31/05/2013
Arch:éthik (ex Robin Architectes Associés): 08/12/2012

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 17 904 €/an
Loyer net bailleur: 15 604 €/an
Loyer mensuel: 1 300 €/mois
Loyer trimestriel: 3 901 €/trim.
Loyer au m²: 61,1 €/m²/an

Indice de révision: ICC
Périodicité de révision: Triennale
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: Protherm 71 : ICC du 3e trimestre 2003 (1 203) ; Arch:éthik : modalité d'indexation non précisée au dossier
Modalités de paiement: Protherm 71 : facturé mensuellement d'avance (800 € HT par mois), l'avenant prévoyant un terme trimestriel ; Arch:éthik : trimestriel d'avance
Indexation: Protherm 71 : révision triennale sur l'ICC ; Arch:éthik : modalité non précisée dans les pages du bail au dossier
Note sur le loyer: La rentabilité nette de 8,04 % est calculée sur le loyer net de taxe foncière (15 604 €). Le loyer facturé aux preneurs est de 17 904 € HT par an, TVA en sus ; la taxe foncière, estimée à 2 300 €, reste à la charge du bailleur. Le loyer de Protherm 71 a été ramené à 9 600 € au 01/02/2026 après retrait de l'entrepôt et des parkings du 52 quai Jean Jaurès.

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer Protherm 71 HT HC: 9 600 €
Loyer Arch:éthik HT HC: 8 304 €
Total des loyers facturés: 17 904 €
Taxe foncière non refacturée (estimation): moins 2 300 €
Loyer net bailleur: 15 604 €

Historique des loyers (Protherm 71)

Date	Loyer annuel	Base
01/06/2004	5 952 € HT	Loyer initial, magasins, bureaux, entrepôt et 2 parkings
Janvier 2026	10 873,84 € HT	Loyer indexé avant avenant (2 718,46 € par trimestre)
01/02/2026	9 600 € HT	Avenant : entrepôt et parkings du 52 quai retirés du bail

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 2 300 €/an

Taxe foncière refacturée: Non

Imputation de la taxe foncière: À la charge du bailleur pour les deux locaux
Régime de copropriété: Immeuble en copropriété à usage mixte, commerces en rez-de-chaussée et logement à l'étage
Travaux en cours: Rénovation de la façade, de la toiture et des parties communes prise en charge par le vendeur dans le cadre de la vente ; déclaration préalable de réfection de façade du 21/04/2026.

Répartition des charges

Taxe foncière: Bailleur
Taxes et charges locatives, quote-part des prestations (Protherm 71): Preneur, au prorata des surfaces ou des millèmes
Entretien mensuel des parties communes (Arch:éthik): Preneur, quote-part de 18,18 € par trimestre au bail
Entretien de la chaudière gaz et ramonage (Arch:éthik): Preneur
Grosses réparations (article 606): Bailleur

Surfaces

Surface totale: 293 m2
Surface pondérée: 293 m2

Source du mesurage: Déclaratif : surfaces « environ » indiquées aux baux et dans Pipedrive ; aucun certificat de mesurage au dossier

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	≈ 150	Cellule Protherm 71 : magasin et bureaux
Rez-de-chaussée	≈ 143	Cellule Arch:éthik : bureaux, atelier de dessin, salle de réunion (environ 140 m² au bail)
Sous-sol		Deux emplacements de caves (Arch:éthik)
Combles		Grenier (Arch:éthik)
Cour		Une place de parking (Arch:éthik)
Total	293	Rez-de-chaussée

Le local

Configuration: Deux cellules indépendantes en rez-de-chaussée. Cellule Protherm 71 : vaste pièce divisée en trois par des cloisons amovibles, petit bureau indépendant, WC, cuisine donnant accès à la cour, trois pièces formant magasin éclairé sur le quai, petite entrée côté cour. Cellule Arch:éthik : hall avec toilettes, bureau sur cour, local chaufferie gaz, local et atelier de dessin sur le quai, salle de réunion ; deux caves, un grenier et une place de parking dans la cour.
État: Façade, toiture et parties communes en cours de rénovation par le vendeur (déclaration préalable de réfection de façade du 21/04/2026)
Extraction: Interdite par le règlement de copropriété

Équipements

Vitrines sur le quai Jean Jaurès
Chauffage central au gaz (cellule Arch:éthik)
WC dans chaque cellule
Cuisine (cellule Protherm 71)
Cloisons amovibles (cellule Protherm 71)
Une place de parking dans la cour (cellule Arch:éthik)

Vidéo de visite

Le locataire

Raison sociale des locataires: SAS Protherm 71 ; SARL Arch:éthik, anciennement Robin Architectes Associés
Ancienneté dans les lieux: Protherm 71 depuis le 01/06/2004 ; cabinet d'architectes depuis 2011 (apport du fonds) et bail du 08/12/2012
Avis en ligne: Protherm 71 : 61 avis Google recensés (annuaire fournisseur.tel, 26/09/2026)

Protherm 71

Forme juridique: SAS au capital de 35 000 €
SIREN: 332 776 731
Date de création: 01/06/1985
Dirigeant: Philippe Dauphin, président (dirigeant au bail dès 2004)
Activité: Vente et installation de poêles et matériel de chauffage ; entreprise certifiée RGE
Effectif: 3 à 5 salariés (2022)
Siège: 52 quai Jean Jaurès, Mâcon, depuis 2004
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Arch:éthik

Forme juridique: SARL au capital de 75 000 €
SIREN: 538 322 587
Date de création: 01/01/2012
Dirigeants: Alexis Bion, gérant depuis 2016 ; Bérengère Kraan et Marine Launay, gérantes depuis 2021
Activité: Activités d'architecture
Effectif: 1 à 2 salariés (2022)
Siège: 74 quai Jean Jaurès, Mâcon
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Emplacement

Classement: N°2
Flux: Rue passante (quai Jean Jaurès)

Type d'emplacement: Centre-ville, quai passant en bord de Saône, pied d'immeuble
Stationnement: Une place de parking privative dans la cour (cellule Arch:éthik)
Zone de chalandise: Mâcon, préfecture de la Saône-et-Loire, environ 34 000 habitants, ville-centre de l'agglomération Mâconnais Beaujolais, entre Lyon et Chalon-sur-Saône.

Transports

Train: Gare de Mâcon-Ville en centre-ville ; gare TGV Mâcon-Loché
Route: Autoroute A6 et A40

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 208 600 € (prix FAI de 194 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 15 604 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	170 900 €	236 500 €	407 300 €	1,95 fois	9,0 %
15 ans	269 800 €	261 100 €	530 900 €	2,55 fois	9,2 %
20 ans	379 100 €	288 300 €	667 400 €	3,20 fois	9,3 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	156 000 €	194 000 €	350 000 €	1,68 fois	7,0 %
15 ans	234 100 €	194 000 €	428 100 €	2,05 fois	7,2 %
20 ans	312 100 €	194 000 €	506 100 €	2,43 fois	7,3 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Deux locataires en place de longue date : Protherm 71 depuis 2004, cabinet d'architectes depuis 2011
Protherm 71, société créée en 1985, active et sans procédure collective, dont le siège est sur le même quai
Rentabilité nette de 8,04 % sur le prix FAI, taxe foncière déjà déduite ; loyers soumis à TVA
Loyer modéré d'environ 61 €/m²/an
Deux cellules indépendantes, relouables ou revendables séparément
Façade, toiture et parties communes rénovées par le vendeur
Centre-ville de Mâcon, en bord de Saône, sur un axe passant

Points d'attention

Baux en tacite prolongation, sans période ferme : chaque preneur peut donner congé avec six mois de préavis
Taxe foncière d'environ 2 300 € par an à la charge du bailleur
Protherm 71 exploite son magasin principal au 52 quai Jean Jaurès ; son bail a été réduit en février 2026 (retrait de l'entrepôt et de deux parkings, loyer ramené à 9 600 €)
Bail Protherm 71 de plus de 12 ans : au renouvellement, loyer fixé à la valeur locative, à la hausse comme à la baisse
Indexation du bail Arch:éthik non précisée et montants des dépôts de garantie non chiffrés dans les actes
Commune couverte par un plan de prévention du risque inondation de la Saône : situation de l'immeuble à vérifier sur un état des risques récent
Calendrier d'achèvement des travaux de façade et de toiture à confirmer par le vendeur