Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés chocolaterie Jeff de Bruges, 5 rue de la Harpe · Évreux (27) · Rentabilité 9,5 %

5 Rue de la Harpe, Évreux, France, Évreux

370 000 €

Surface: 48 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés chocolaterie Jeff de Bruges, 5 rue de la Harpe · Évreux (27) · Rentabilité 9,5 %

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Type

local commercial

Surface

48 m²

Prix

370 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les Murs occupés d’un local commercial loué. Emplacement N°1 en zone piétonne, visibilité maximale et flux continu. Surface totale : 48m² RDC Loyer actuel : 35 148 € HC / an. Rentabilité :9.5 % Prix : 370 000 € honoraires inclus. Réf. BO3-2244 Agence Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: Jeff de Bruges

Groupe ou réseau: Réseau Jeff de Bruges (chocolaterie en franchise, créé en 1986) ; locataire franchisé exploitant trois établissements dans l'Eure
Quartier: Centre-ville d'Évreux, rue piétonne commerçante (rue de la Harpe)
Résumé: Murs d'une boutique de 48 m² de plain-pied, rue de la Harpe, en secteur piéton du centre-ville d'Évreux, préfecture de l'Eure. Le local est loué à une chocolaterie Jeff de Bruges exploitée depuis 2011 par une société franchisée qui gère trois boutiques dans le département. Le loyer net bailleur s'élève à 35 148 € HT par an, indexé sur l'ILC, soit une rentabilité nette de 9,50 % sur le prix de 370 000 € FAI. Un actif de petite taille, mono-locataire, adossé à une enseigne nationale.

Prix et rendement

Prix FAI: 370 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 9,5 %
Rendement brut / FAI: 9,5 %
Multiple de loyer: 10,5 x
Prix au m²: 7 708 €/m²
Frais de notaire estimés: 27 750 €
Coût total acquisition: 397 750 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Nature du bail: Commercial 3/6/9

Entrée dans les lieux: Août 2011 (date d'effet du bail initial au 09/08/2011 ; établissement ouvert le 02/09/2011)
Preneur actuel: LAWATT, SAS franchisée Jeff de Bruges
Activité exercée dans les lieux: Chocolaterie, confiserie et glaces artisanales à l'enseigne Jeff de Bruges

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 35 148 €/an
Loyer net bailleur: 35 148 €/an
Loyer mensuel: 2 929 €/mois
Loyer trimestriel: 8 787 €/trim.
Loyer au m²: 732,25 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Modalités de paiement: Virement permanent
TVA sur les loyers: Oui

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 367 €/an

Régime de copropriété: Lot de copropriété en pied d'immeuble

Répartition des charges

Charges locatives: Locataire

Surfaces

Source du mesurage: Déclaratif

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	48	Boutique

Le local

Extraction: Non

Configuration: Boutique de 48 m² de plain-pied en rez-de-chaussée, en pied d'immeuble, ouvrant sur une rue piétonne du centre-ville.

Le locataire

Raison sociale: LAWATT
Forme juridique: SAS au capital de 7 500 €
SIREN: 438 930 570
Date de création: 3 juillet 2001
Effectif: 6 à 9 salariés (2023)

Activité (code NAF): Commerce de détail de pain, pâtisserie et confiserie en magasin spécialisé (47.24Z)
Dirigeant: TECH.M.T. (SAS, holding), présidente depuis le 03/11/2025 ; précédente présidence de 2016 à 2025
Groupe d'appartenance / réseau: Franchisé Jeff de Bruges ; la société exploite trois établissements : Évreux centre commercial Cora (siège, depuis 2001), Évreux rue de la Harpe (depuis 2011) et Louviers (depuis 2016)
Taille du réseau: Plus de 500 boutiques, dont 479 en France ; enseigne créée en 1986, développée en franchise
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; société active
Ancienneté dans les lieux: 15 ans : établissement ouvert le 02/09/2011
Présence en ligne: Page boutique « Evreux La Harpe » sur jeff-de-bruges.com ; ouverte du mardi au samedi de 10 h à 19 h ; click and collect, livraison par coursier, glaces artisanales

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Centre-ville, rue piétonne commerçante, pied d'immeuble
Stationnement: Parkings publics du centre-ville à proximité
Zone de chalandise: Évreux, préfecture de l'Eure, compte environ 47 000 habitants ; l'agglomération Évreux Portes de Normandie en réunit environ 110 000. Le centre-ville piéton concentre l'offre commerçante de proximité de la ville.
Flux: Rue piétonne, bonne visibilité et flux piéton continu

Transports

Gare d'Évreux-Normandie: Environ 15 minutes à pied ; liaisons directes vers Paris Saint-Lazare
Bus: Réseau urbain de l'agglomération, arrêts du centre-ville

Commerces à proximité

Rues piétonnes commerçantes du centre-ville (rue Chartraine, rue du Docteur Oursel)
Hôtel de Ville et services du centre
Commerces de bouche, prêt-à-porter et services de centre-ville

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 397 800 € (prix FAI de 370 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 35 148 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	384 900 €	451 000 €	835 900 €	2,10 fois	10,3 %
15 ans	607 800 €	498 000 €	1 105 800 €	2,78 fois	10,6 %
20 ans	854 000 €	549 800 €	1 403 800 €	3,53 fois	10,7 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	351 500 €	370 000 €	721 500 €	1,81 fois	8,4 %
15 ans	527 200 €	370 000 €	897 200 €	2,26 fois	8,6 %
20 ans	703 000 €	370 000 €	1 073 000 €	2,70 fois	8,7 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Enseigne nationale Jeff de Bruges, réseau de plus de 500 boutiques créé en 1986
Preneur en place depuis 2011, soit 15 ans d'exploitation continue à l'adresse
Locataire franchisé multi-sites (trois boutiques dans l'Eure), société active sans procédure collective
Emplacement N°1 en rue piétonne du centre-ville d'Évreux, préfecture de l'Eure
Rentabilité nette de 9,50 % sur le prix FAI : 35 148 € de loyer net bailleur pour 370 000 €
Loyer indexé sur l'ILC, réglé par virement permanent ; charges locatives supportées par le preneur
Petite surface de plain-pied, ticket d'entrée accessible et gestion mono-locataire

Points d'attention

Loyer de 732 €/m²/an pour 48 m² : niveau élevé pour Évreux, à comparer à la valeur locative de marché en vue d'un renouvellement
Bail commercial 3/6/9 : le preneur conserve ses facultés de sortie triennales
Extraction interdite par le règlement de copropriété : pas de reconversion possible en restauration avec cuisson
Changement de présidence de la société locataire en novembre 2025 (reprise par une holding)
Ville moyenne d'environ 47 000 habitants : profondeur du marché à la revente plus limitée qu'en métropole
Taxe foncière de 1 367 €/an et lot en copropriété à intégrer à l'analyse