local commercialExclusivité
Murs occupés portefeuille de 2 lots supérette-boucherie et bar-tabac avec logement · Amfreville-Saint-Amand (27) · Rentabilité 9,52 %
Amfreville-Saint-Amand - Secteur disponible sur demande
350 000 €
Surface: 240 m²
Type
local commercial
Surface
240 m²
Prix
350 000 €
Statut
Occupé
Description
Le Boutiquier propose à la vente les murs occupés d'un ensemble immobilier commercial en monopropriété situé au 48 rue de Boury à Amfreville-Saint-Amand, dans l'Eure (27). L'ensemble regroupe deux cellules commerciales de proximité et un logement annexe, tous loués. Les surfaces commerciales totalisent 240 m², hors logement. Le premier local, d'environ 180 m² réserve comprise, est exploité en supérette avec rayon boucherie. Le second local, d'environ 60,5 m², est exploité en café-bar-tabac et dispose d'une maison sur cour. Un logement annexe complète l'ensemble. Les deux commerces sont exploités dans le cadre de baux commerciaux distincts : le bail de la supérette, signé en 2015, a été renouvelé en 2024, et celui du bar-tabac a pris effet en avril 2023. Avec le logement, le loyer net bailleur global s'élève à 33 304,44 € par an. La taxe foncière représente 2 013 € par an. L'ensemble est en monopropriété, sans charges de copropriété. Prix : 350 000 € FAI. Rentabilité nette sur prix FAI : 9,52 %. Dossier complet, baux et visite sur demande auprès de Le Boutiquier.
Identité
- Typologie
- Murs occupés
- Statut mandat
- Mandat simple
- Groupe ou réseau
- Indépendants
- Enseigne
- Bar Tabac du Centre (café, tabac, FDJ) ; La Halte de Maelys (boucherie, charcuterie, épicerie)
- Quartier
- Centre-bourg d'Amfreville-la-Campagne, commune déléguée d'Amfreville-Saint-Amand
- Résumé
- Immeuble de commerce et d'habitation en monopropriété au centre-bourg d'Amfreville-Saint-Amand (Eure), entièrement loué en trois lots : une supérette-boucherie de 180 m² environ, un café-bar-tabac FDJ de 60,5 m² avec maison sur cour et garage, et un appartement de 43 m² au premier étage. Les deux baux commerciaux ont été renouvelés par actes notariés, jusqu'au 15/04/2032 pour le bar-tabac et au 30/04/2033 pour la supérette. Loyers de 32 325,92 € HT par an, taxe foncière refacturée aux commerces : loyer net de 32 037 €, soit 9,15 % sur le prix FAI de 350 000 €, et 9,43 % après révision triennale du bar-tabac. Revenus mutualisés sur deux commerces de première nécessité et un logement.
- Composition du portefeuille
- Lot 1 : supérette avec rayon boucherie, charcuterie et volailles (magasin sur rue, arrière-magasin, réserve, chambre froide, grenier). Lot 2 : café, tabac, Française des jeux, presse et petite brasserie (salle de café, arrière-salle, réserve), avec une maison d'habitation dans la cour et un garage. Lot 3 : appartement de 43 m² au premier étage, loué nu à usage d'habitation. Parcelle cadastrée AB 65 de 835 m² avec cour commune.
Prix et rendement
- Prix FAI
- 350 000 €
- Rentabilité nette sur prix FAI
- 9,15 %
- Rendement brut / FAI
- 9,52 %
- Multiple de loyer
- 10,5 x
- Prix au m²
- 1 458 €/m²
- Frais de notaire estimés
- 26 250 €
- Coût total acquisition
- 376 250 €
- Qui paie les honoraires
- Acquéreur
- Rentabilité après révision du bar-tabac
- 9,43 % nette (33 015 € / 350 000 €) si la révision triennale ILC exigible depuis le 16/04/2026 est appliquée au bar-tabac (loyer porté de 14 400 € à 15 378,52 €)
Loyer et indexation
- Loyer annuel HT HC
- 32 325,92 €/an
- Loyer net bailleur
- 32 036,92 €/an
- Loyer mensuel
- 2 775 €/mois
- Loyer trimestriel
- 8 326 €/trim.
- Loyer au m² (commerces)
- 74 €/m²/an
- Dernière révision appliquée
- 1 janvier 2026
- TVA sur les loyers
- Non
- Indice de révision
- ILC pour les deux commerces ; IRL pour le logement
- Périodicité de révision
- Triennale légale pour les commerces (article L.145-38, sur demande) ; annuelle pour le logement (10 juin)
- Indice de base
- Supérette : ILC T3 2023 = 133,66 ; bar-tabac : ILC T4 2022 = 126,05
- Potentiel de révision
- Bar-tabac : révision triennale exigible depuis le 16/04/2026 sur demande du bailleur, soit environ 15 379 € par an avec l'ILC du T4 2025 (134,62) ; supérette : prochaine révision au 01/05/2027 ; logement : révision IRL chaque 10 juin
- Modalités de paiement
- Mensuel et d'avance : le 1er du mois pour la supérette (983,82 €), au plus tard le 5 du mois pour le bar-tabac (1 200 €) ; logement 510 € par mois ; virement permanent
Tableau locatif par lot
| Lot | Activité | Surface | Nature du bail | Date d'effet | Échéance | Prochaine triennale | Loyer annuel HT HC | Indexation | Taxe foncière |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Lot 1 | Supérette, boucherie, charcuterie | 180 m² réserve comprise | Commercial 3/6/9 renouvelé | 01/05/2024 | 30/04/2033 | 30/04/2027 | 11 805,92 € (depuis le 01/01/2026) | ILC triennale, base T3 2023 = 133,66 | Refacturée (quote-part 141/303 à compter de 2026) |
| Lot 2 | Café, tabac, FDJ, presse, petite brasserie | 60,5 m², maison sur cour et garage | Commercial 3/6/9 renouvelé | 16/04/2023 | 15/04/2032 | 15/04/2029 | 14 400 € (6 000 € commerce et 8 400 € maison) | ILC triennale, base T4 2022 = 126,05 | Refacturée sur avis avec répartition |
| Lot 3 | Appartement | 43 m² au 1er étage | Habitation vide, 3 ans | 11/06/2025 | 10/06/2028 | Sans objet | 6 120 € | IRL annuelle | Non refacturée (289 €) |
| Total | 3 lots loués | 283,5 m² hors maison | 32 325,92 € | 2 013 € dont 289 € à la charge du bailleur |
Passerelle loyer facial → loyer net
- Loyers HT HC des trois lots
- 32 325,92 €
- Taxe foncière des commerces (1 724 €)
- Refacturée : 0 €
- Taxe foncière du logement
- − 289 €
- Charges de copropriété
- Aucune (monopropriété)
- Loyer net bailleur
- 32 036,92 €
Historique des révisions
| Date | Loyer annuel | Base |
|---|---|---|
| 01/05/2015 | 9 585,36 € | Supérette, renouvellement ; ILC T3 2014 = 108,52 |
| 16/04/2023 | 14 400 € | Bar-tabac, renouvellement ; ILC T4 2022 = 126,05 |
| 11/06/2025 | 6 120 € | Logement, bail d'habitation ; IRL |
| 01/01/2026 | 11 805,92 € | Supérette, loyer renouvelé indexé ; ILC T3 2023 = 133,66 |
Le bail
- Nature du bail
- Commercial 3/6/9
- Statut du bail
- Renouvelé
- Clause résolutoire
- Oui
- Sous-location autorisée
- Non
- État des lieux d'entrée
- Non
- Droit de préférence locataire
- Non
- Date de signature
- Bar-tabac : acte notarié du 31/07/2023 ; supérette : acte notarié du 06/12/2025 ; logement : bail de juin 2025
- Durée
- 9 ans pour chacun des baux commerciaux ; 3 ans pour le bail d'habitation
- Durée ferme restante
- Supérette : 0,6 an, jusqu'à l'échéance triennale du 30/04/2027 (terme 30/04/2033) ; bar-tabac : 2,6 ans, jusqu'à l'échéance triennale du 15/04/2029 (terme 15/04/2032) ; logement : bail d'habitation résiliable par le locataire avec préavis
- Détail du statut
- Supérette : bail renouvelé par acte notarié du 06/12/2025 à effet rétroactif du 01/05/2024, loyer renouvelé appliqué à compter du 01/01/2026. Bar-tabac : bail renouvelé par acte notarié du 31/07/2023 à effet du 16/04/2023, sur demande du preneur. Logement : bail d'habitation de 3 ans à effet de juin 2025.
- Destination du bail
- Supérette : alimentation générale, supérette, boucherie, charcuterie, volailles, à l'exclusion de toute autre activité (déspécialisation possible selon les articles L.145-47 et L.145-48). Bar-tabac : café, tabacs, Française des jeux, petite brasserie, presse, dépôt de gaz pour le commerce ; habitation du preneur et de sa famille pour la maison sur cour.
- Preneur actuel
- Bar-tabac : SNC Bar Tabac du Centre ; supérette : commerçant exploitant en nom propre ; logement : particulier
- Chaîne de transmission
- Bar-tabac : bail initial de 2005, cessions du fonds en 2007, 2010, 2017, 2021, puis en janvier 2025 au profit de la SNC Bar Tabac du Centre ; supérette : bail initial de 1997, fonds acquis par l'exploitant actuel en décembre 2004
- Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur
- Supérette : le preneur prend les lieux en l'état, entretient et remplace devantures, vitrines, rideaux de fermeture, installations de chauffage, d'eau, de gaz et d'électricité, même pour vétusté ; peintures extérieures au moins tous les trois ans et ravalement imposé à sa charge ; améliorations acquises au bailleur sans indemnité. Bar-tabac : mêmes conditions que le bail de 2015, reprises par l'acte de 2023.
- Répartition article 606
- Bailleur : grosses réparations de l'article 606 du Code civil et couvert (toiture) ; preneur : entretien, réparations locatives, devantures et peintures extérieures
- Détail droit de préférence
- Les deux baux commerciaux rappellent le droit de préférence de l'article L.145-46-1 ; la vente de l'immeuble entier entre dans l'exception de cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux, sans notification préalable aux preneurs.
Charges et fiscalité
- Taxe foncière
- 2 013 €/an
- Taxe foncière refacturée
- Oui
- Régime de copropriété
- Monopropriété : immeuble entier, sans syndic ni charges de copropriété ; parcelle AB 65 de 835 m²
- Travaux à prévoir
- Amiante repérée dans les faux plafonds du magasin, les plaques de fibro-ciment de la chambre froide et la toiture en plaques de fibro-ciment (repérage du 04/06/2024). Le couvert restant à la charge du bailleur, une réfection de toiture avec désamiantage est à anticiper à terme.
Répartition des charges
- Taxe foncière supérette
- Preneur : 3/5 jusqu'en 2025, puis 141/303 à compter de 2026, avec le terme du 1er octobre
- Taxe foncière bar-tabac
- Preneur, sur présentation de l'avis avec méthode de répartition
- Taxe foncière logement
- Bailleur (289 €)
- Électricité
- Compteurs individuels, règlement direct par les occupants
- Eau
- Preneurs, sur relevé de compteur ou décompteur ; abonnement individuel pour la maison
- Fosse septique de la partie commerciale
- Un tiers par lot (supérette, bar-tabac, logement)
- Fosse septique de la maison
- Preneur du bar-tabac
- Grosses réparations (article 606) et couvert
- Bailleur
Surfaces
- Source du mesurage
- Déclaratif : actes de renouvellement (café 23 m², arrière-salle 17,5 m², réserve 20 m²), bail d'habitation (43 m²), déclaration du vendeur (supérette 180 m²) ; aucun mesurage de géomètre
- Surface fiscale vs mesurée
- Supérette : 180 m² annoncés réserve comprise, 141 m² retenus au bail sur 303 m² d'immeuble pour la quote-part de taxe foncière
Surfaces par niveau
| Niveau | m² | Nature |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | 180 | Supérette : magasin, arrière-magasin, réserve, chambre froide |
| Rez-de-chaussée | 23 | Bar-tabac : salle de café |
| Rez-de-chaussée | 17,5 | Bar-tabac : arrière-salle commerciale |
| Rez-de-chaussée | 20 | Bar-tabac : réserve jouxtant la supérette |
| 1er étage | 43 | Appartement loué nu |
| Cour | Maison du bar-tabac (salle d'eau, WC, cuisine ouverte sur séjour ; étage : chambre et bureau) et garage | |
| Total | 283,5 | Hors maison et garage |
Le local
- Configuration
- Maison de commerce et d'habitation en pied de route départementale au centre du bourg. Au rez-de-chaussée, la supérette (magasin sur rue, arrière-magasin, réserve, chambre froide, grenier) et le bar-tabac (salle de café, arrière-salle, réserve), WC dans la cour. À l'étage, un appartement de 43 m² chauffé par pompe à chaleur. Dans la cour commune, une maison et un garage loués avec le bar-tabac.
Équipements
- Chambre froide dans la supérette
- Débit de tabac, Française des jeux, presse et relais colis au bar
- Maison et garage dans la cour
- Pompe à chaleur dans le logement (installation récente)
- Compteurs d'électricité individuels
Diagnostics
- Amiante
- Positif
- État des risques ERP
- Réalisé
- DPE supérette
- Non requis : local dépourvu de système de chauffage (attestation du 04/06/2024)
Autres informations techniques
- Termites
- Commune non concernée
- Radon
- Zone 1, potentiel faible
- Plan d'exposition au bruit
- Hors zone
- Sinistres indemnisés
- Aucun déclaré
Le locataire
- Bar-tabac : SIREN
- 938 016 763
- Bar-tabac : date de création
- 15 novembre 2024
- Bar-tabac : raison sociale
- BAR TABAC DU CENTRE, SNC au capital de 5 000 €
- Bar-tabac : dirigeant
- Denis Beugniet, gérant et associé depuis le 12/12/2024
- Bar-tabac : activité et effectif
- Débit de boissons, tabac, jeux, presse et point relais colis ; aucun salarié (2026)
- Bar-tabac : procédures collectives
- Aucune ; société active (Pappers, 26/09/2026)
- Bar-tabac : ancienneté
- Fonds repris en janvier 2025 ; activité de café-tabac exploitée dans les lieux depuis au moins 2005
- Supérette : exploitant
- Artisan commerçant en nom propre, exploitant le fonds depuis décembre 2004 ; aucune procédure relevée par le notaire lors du renouvellement de décembre 2025
- Logement : occupant
- Particulier, bail d'habitation de 3 ans depuis juin 2025
Emplacement
- Classement
- N°1
- Type d'emplacement
- Centre-bourg rural, pied d'immeuble sur route départementale
- Zone de chalandise
- Commune rurale de l'Eure d'environ 1 300 habitants, issue en 2016 de la fusion d'Amfreville-la-Campagne et de Saint-Amand-des-Hautes-Terres, sur le plateau du Neubourg. Clientèle de proximité du bourg et des hameaux voisins, captive pour l'alimentaire, le tabac et la Française des jeux.
Transports
- Accès
- Route départementale traversant le bourg
- Le Neubourg
- Environ 10 km
- Elbeuf
- Environ 15 km
- Rouen
- Environ 30 km
Retour sur investissement
- Méthode
- Investissement de départ : coût total d'acquisition de 376 200 € (prix FAI de 350 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 32 037 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.
Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 350 800 € | 426 600 € | 777 400 € | 2,07 fois | 10,0 % |
| 15 ans | 554 000 € | 471 100 € | 1 025 100 € | 2,72 fois | 10,3 % |
| 20 ans | 778 400 € | 520 100 € | 1 298 500 € | 3,45 fois | 10,4 % |
Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 320 400 € | 350 000 € | 670 400 € | 1,78 fois | 8,0 % |
| 15 ans | 480 600 € | 350 000 € | 830 600 € | 2,21 fois | 8,3 % |
| 20 ans | 640 700 € | 350 000 € | 990 700 € | 2,63 fois | 8,4 % |
Points forts et points d'attention
Points forts
- Rentabilité nette de 9,15 % sur le prix FAI (32 037 € nets pour 350 000 €), 9,43 % après révision triennale du bar-tabac
- Trois revenus distincts, deux commerces de première nécessité et un logement : risque locatif mutualisé
- Baux commerciaux récemment renouvelés par actes notariés, jusqu'au 15/04/2032 (bar-tabac) et au 30/04/2033 (supérette)
- Bar-tabac FDJ repris en janvier 2025 par une nouvelle société exploitante ; activité de café-tabac présente dans les lieux depuis au moins 2005
- Taxe foncière refacturée aux commerces ; monopropriété sans charges de copropriété
- Vente globale de l'immeuble : pas de droit de préférence des preneurs à purger
- Prix de 1 235 € par m² loué, maison et garage en plus
Points d'attention
- Amiante dans les faux plafonds du magasin, la chambre froide et la toiture en fibro-ciment ; le couvert reste à la charge du bailleur
- Échéance triennale de la supérette au 30/04/2027 : faculté de sortie du preneur
- Commune rurale d'environ 1 300 habitants : liquidité à la revente plus faible qu'en ville
- Taxe foncière du logement (289 €) à la charge du bailleur ; logement soumis au régime de la loi de 1989
- Exploitants en nom propre ou société créée en 2024 : pas d'historique de comptes publiés
- Surfaces déclaratives, sans mesurage : 180 m² annoncés pour la supérette contre 141 m² retenus au bail pour la taxe foncière
- Aucun état des lieux d'entrée pour la supérette
Emplacement
Amfreville-Saint-Amand - Secteur disponible sur demande
Intéressé(e) par ce bien ?
Yankel Benahmou
Conseiller Immobilier Senior
01 88 32 17 77
Référence: BQR-18271
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