Mandat Exclusif
local commercialExclusivité
Exclusivité · Murs occupés restaurant · Bordeaux (33) · Rentabilité 7,47 %
87 Rue de Tauzia, 33000 Bordeaux, France, Bordeaux
185 000 €
Surface: 60 m²
Type
local commercial
Surface
60 m²
Prix
185 000 €
Statut
Occupé
Description
Le Boutiquier vous propose à la vente, en exclusivité, les murs occupés d'un restaurant exploité sous l'enseigne Route du Rhum, au 87 rue de Tauzia à Bordeaux (33), dans le quartier de la gare Saint-Jean. Le local commercial de 60 m² en rez-de-chaussée est doté d'une extraction, atout majeur pour la restauration. Il bénéficie d'un emplacement à proximité immédiate de la gare Saint-Jean, avec une station de tramway en face, dans un secteur en pleine transformation à forte fréquentation. Les murs sont loués à un restaurateur en place depuis 2015. Le bail commercial a pris effet en juillet 2015 et se poursuit aujourd'hui en tacite prorogation. Le loyer net bailleur est de 13 813,56 € par an. Les charges annuelles de 1 860 € et la taxe foncière de 2 000 € par an sont à la charge du locataire. Des travaux de mise aux normes, dont la gaine d'extraction, ont été autorisés et pris en charge pour moitié par le bailleur sous forme de franchise de loyer. Prix : 185 000 € FAI. Rentabilité nette sur prix FAI : 7,47 %.
Identité
- Typologie
- Murs occupés
- Statut mandat
- Exclusivité
- Enseigne
- Route du Rhum II
- Groupe ou réseau
- Indépendant
- Quartier
- Saint-Jean Belcier, quartier de la gare Saint-Jean
- Résumé
- Murs occupés d'un local commercial de 60 m² en rez-de-chaussée, au 87 rue de Tauzia, à quelques pas de la gare Saint-Jean et face au tramway, dans le quartier Saint-Jean Belcier en pleine transformation. Le local est exploité depuis 2015 en restauration par un exploitant installé dans la rue depuis 2004, qui l'a relié à la cuisine de son restaurant voisin. Le loyer de 13 813,56 € HT HC par an est indexé chaque année sur l'ILC ; taxe foncière et charges sont refacturées au preneur. Prix de 185 000 € FAI, soit une rentabilité nette de 7,47 % sur le prix FAI.
Prix et rendement
- Prix FAI
- 185 000 €
- Rentabilité nette sur prix FAI
- 7,47 %
- Rendement brut / FAI
- 7,47 %
- Multiple de loyer
- 13,4 x
- Prix au m²
- 3 083 €/m²
- Frais de notaire estimés
- 13 875 €
- Coût total acquisition
- 198 875 €
Le bail
- Nature du bail
- Commercial 3/6/9
- Date d'effet
- 1 juillet 2015
- Durée
- 9 ans
- Statut du bail
- Tacite prolongation
- Clause résolutoire
- Oui
- Sous-location autorisée
- Oui
- Période du bail
- du 1 juillet 2015 au 30 juin 2024
- Durée ferme restante
- Aucune : le bail a expiré le 30/06/2024 et se poursuit par tacite prolongation ; le preneur peut donner congé à tout moment avec six mois de préavis pour le dernier jour d'un trimestre civil ; plus d'échéance triennale.
- Détail du statut
- Aucun congé ni demande de renouvellement au dossier. Le bail rappelle qu'au-delà de douze ans de durée totale, soit après le 30/06/2027, le loyer du bail renouvelé n'est plus plafonné (article L.145-34 du Code de commerce) : un renouvellement pourra alors se négocier sur la valeur locative.
- Destination du bail
- Usage exclusif d'épicerie, cave à vins et spiritueux, vente d'objets touristiques de la région, plats à emporter, restauration. Activités annexes admises si elles restent accessoires. Le bailleur s'interdit de louer un autre local de l'immeuble pour une utilisation similaire.
- Chaîne de transmission
- Fonds repris le 16/04/2015 (éléments subsistants d'un fonds de restaurant et vente à emporter issu d'une liquidation judiciaire), puis nouveau bail à effet du 01/07/2015.
- Travaux autorisés
- Mise aux normes autorisée en 2015 (gaine d'extraction, électricité, sols, murs et plafonds), plafonnée à 25 000 € HT et prise en charge pour moitié par le bailleur sous forme d'une exonération de loyer de douze mois, du 16/04/2015 au 30/04/2016, aujourd'hui échue. Passe-plat et porte autorisés vers la cuisine du restaurant voisin exploité par le preneur, à reboucher à ses frais en cas de cession isolée du fonds.
- Travaux à la charge du preneur
- Entretien et réparations locatives, dont la réfection des peintures extérieures au moins tous les cinq ans ; mises aux normes liées à l'exploitation. Les aménagements restent au bailleur en fin de bail sans indemnité, sauf remise en état exigée par lui.
- Répartition article 606
- Seuls les gros travaux de l'article 606 du Code civil restent à la charge du bailleur.
- Droit de préférence locataire
- Oui : droit de priorité d'un mois prévu au bail (article 11.4) et article L.145-46-1 du Code de commerce ; à purger lors de la vente.
- Droit de préemption urbain
- Bien situé dans une zone soumise au droit de préemption urbain ; la commune y avait renoncé lors de la vente de 2015.
Loyer et indexation
- Loyer annuel HT HC
- 13 813,56 €/an
- Loyer initial du bail
- 10 876,56 €/an
- Loyer net bailleur
- 13 813,56 €/an
- Loyer mensuel
- 1 151 €/mois
- Loyer trimestriel
- 3 453 €/trim.
- Loyer au m²
- 230,23 €/m²/an
- Indice de révision
- ILC
- Périodicité de révision
- Annuelle
- TVA sur les loyers
- Non
- Indice de base
- ILC du 1er trimestre 2015 : 108,32
- Modalités de paiement
- Mensuel, d'avance, par virement permanent
- Franchise ou palier en cours
- Aucune franchise en cours : l'exonération de douze mois accordée pour les travaux de mise aux normes a pris fin le 30/04/2016.
Passerelle loyer facial → loyer net
- Loyer annuel HT HC
- 13 813,56 €
- Taxe foncière
- Refacturée au preneur (acompte de 50 € par mois)
- Charges de copropriété
- Refacturées au preneur (provision de 155 € par mois)
- Loyer net bailleur
- 13 813,56 €
Historique des révisions
| Date | Loyer annuel | Base |
|---|---|---|
| 01/07/2015 | 10 876,56 € | Loyer initial, ILC T1 2015 : 108,32 |
| 01/09/2026 | 13 813,56 € | Loyer facturé après indexations annuelles (+27 % depuis 2015) |
Charges et fiscalité
- Taxe foncière
- 2 000 €/an
- Provisions de charges appelées au locataire
- 1 860 €/an
- Taxe foncière refacturée
- Oui
- Régime de copropriété
- Copropriété : lot n°1 (local commercial en rez-de-chaussée) et 225/1 000es des parties communes générales ; règlement de copropriété du 22/05/2014 ; aucun emprunt collectif en 2015.
Répartition des charges
- Taxe foncière
- Locataire
- Charges de copropriété courantes
- Locataire
- Assurance de l'immeuble
- Locataire
- Entretien et réparations locatives
- Locataire
- Gros travaux article 606
- Bailleur
Surfaces
- Surface du bail
- 60 m2
- Surface loi Carrez
- 52 m2
- Date du mesurage
- 10 décembre 2013
- Source du mesurage
- Géomètre (certificat loi Carrez) ; surface du bail indicative
- Surface du bail vs mesurée
- Environ 60 m² au bail contre 52,00 m² loi Carrez.
Surfaces par niveau
| Niveau | m² | Nature |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | 60 | Salle unique avec accès direct sur rue |
Le local
- Extraction
- Oui
- Configuration
- Une seule pièce en rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété, avec accès direct sur rue, sans cave, cour ni annexe, et sans équipement commun avec le reste de l'immeuble. Le local communique par un passe-plat et une porte avec la cuisine du restaurant voisin exploité par le même preneur.
- Immeuble
- Immeuble en copropriété construit avant 1949, parcelle de 150 m²
Équipements
- Gaine d'extraction
- Passe-plat et porte vers la cuisine du restaurant voisin
- Accès direct sur rue
Diagnostics
- Amiante
- Négatif
Le locataire
- Forme juridique
- Entreprise individuelle
- Date de création
- 7 décembre 2004
- Effectif
- 6 à 9 salariés
- Procédures collectives
- Aucune (Pappers, 26/09/2026)
- Établissement dans les lieux
- Restaurant « Route du Rhum II », établissement secondaire ouvert le 11/10/2015
- Santé de l'entreprise
- Entreprise active, aucune procédure collective ; comptes non publiés (entreprise individuelle).
- Ancienneté dans les lieux
- Dans les lieux depuis le 16/04/2015, soit plus de 11 ans ; exploitant présent rue de Tauzia depuis 2004.
Emplacement
- Classement
- N°2
- Type d'emplacement
- Pied d'immeuble, quartier de gare
- Projets d'aménagement
- Le quartier Saint-Jean Belcier est au cœur de l'opération d'intérêt national Bordeaux Euratlantique, qui transforme depuis plusieurs années les abords de la gare en quartier mixte de bureaux, logements et commerces.
- Zone de chalandise
- Bordeaux compte environ 260 000 habitants et Bordeaux Métropole environ 830 000. La gare Saint-Jean, première gare de Nouvelle-Aquitaine, génère un flux quotidien de voyageurs dans tout le quartier.
Transports
- Gare Saint-Jean (TGV, TER)
- À proximité immédiate
- Tramway
- Station en face du local
Retour sur investissement
- Méthode
- Investissement de départ : coût total d'acquisition de 198 900 € (prix FAI de 185 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 13 814 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.
Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 151 300 € | 225 500 € | 376 800 € | 1,89 fois | 8,4 % |
| 15 ans | 238 900 € | 249 000 € | 487 900 € | 2,45 fois | 8,7 % |
| 20 ans | 335 600 € | 274 900 € | 610 500 € | 3,07 fois | 8,8 % |
Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 138 100 € | 185 000 € | 323 100 € | 1,62 fois | 6,4 % |
| 15 ans | 207 200 € | 185 000 € | 392 200 € | 1,97 fois | 6,7 % |
| 20 ans | 276 300 € | 185 000 € | 461 300 € | 2,32 fois | 6,8 % |
Points forts et points d'attention
Points forts
- Emplacement au pied de la gare Saint-Jean, station de tramway en face, dans le périmètre Euratlantique en transformation
- Rentabilité nette de 7,47 % sur le prix FAI, pour un ticket d'entrée de 185 000 €
- Taxe foncière et charges refacturées au preneur : loyer net égal au loyer facial
- Loyer indexé chaque année sur l'ILC et effectivement révisé (+27 % depuis 2015)
- Exploitant installé dans la rue depuis 2004, dans les lieux depuis 2015, entreprise active sans procédure collective
- Local relié à la cuisine du restaurant voisin du preneur et doté d'une extraction, ce qui l'ancre dans son exploitation
Points d'attention
- Bail en tacite prolongation depuis le 01/07/2024 : aucune durée ferme, congé du preneur possible avec six mois de préavis
- Local fonctionnant avec le restaurant voisin (passe-plat) : en cas de départ, rebouchage prévu et relocation d'une salle seule de 52 m² Carrez
- Surface Carrez de 52 m², inférieure aux 60 m² indiqués au bail
- Exploitant en nom propre : pas de comptes publiés pour apprécier la solidité du preneur
- Immeuble antérieur à 1949 en copropriété, en zone termites : état parasitaire récent à produire pour la vente
Détails de surface
Surface totale
60 m²
Surface RDC
60 m²
Emplacement
87 Rue de Tauzia, 33000 Bordeaux, France, Bordeaux
Intéressé(e) par ce bien ?
Yankel Benahmou
Conseiller Immobilier Senior
01 88 32 17 77
Référence: BQR-67
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