Pourquoi investir dans un local commercial ? La réponse tient en trois points, que nous donnons dans cette vidéo et que nous détaillons ici : moins de gestion, moins de rotation, et surtout plus de rentabilité. Trois avantages qui découlent d’une seule différence avec l’appartement : votre locataire n’habite pas le local, il y travaille. Tout le reste en découle.
Cet article accompagne la vidéo ci-dessous, publiée sur notre chaîne YouTube.
Moins de gestion
Un locataire qui entretient son outil de travail
Un commerçant a besoin d’une boutique propre, éclairée, chauffée et accueillante, sinon ses clients n’entrent pas. Il entretient donc le local sans que vous ayez à le lui demander. Le bail commercial met à sa charge l’entretien courant et les réparations locatives ; il ne vous reste, en général, que les grosses réparations de structure, rares sur des murs. Le robinet qui fuit, la vitrine à nettoyer, la peinture à refaire, ce n’est pas votre problème et ce ne sera jamais votre appel du dimanche.
Des charges refacturées
Taxe foncière, charges de copropriété courantes, assurance du local : selon les termes du bail, et dans les limites de la loi Pinel de 2014, l’essentiel est refacturé au locataire. En résidentiel, la taxe foncière et une bonne partie des charges restent au propriétaire. Cette différence pèse un à deux points de rendement par an.
Une relation professionnelle
Vous traitez avec une entreprise, qui a un comptable, une assurance et un intérêt évident à respecter son contrat. Pas de caution parentale qui ne répond plus, pas de colocataire qui déménage sans prévenir. Sur une année, la gestion de murs bien loués se résume à encaisser les loyers, envoyer l’indexation et répondre à une éventuelle demande de travaux.
Moins de rotation
Le bail 3-6-9
Un bail commercial dure neuf ans, avec une faculté de sortie pour le locataire à chaque période de trois ans. En pratique, un commerçant qui a investi dans son fonds, son agencement et sa clientèle ne part pas : beaucoup de nos locataires sont en place depuis dix, quinze ou vingt ans. Un locataire d’appartement, lui, reste en moyenne deux à trois ans, et chaque départ coûte un mois de vacance, un état des lieux, une remise en état et une recherche de locataire.
Le droit au renouvellement, une protection qui joue pour vous
Le locataire commercial a droit au renouvellement de son bail et à une indemnité s’il en est privé. On présente souvent cette règle comme une contrainte pour le bailleur. C’est aussi ce qui incite le commerçant à s’installer durablement et à investir dans le local : il sait qu’il ne sera pas mis dehors. La stabilité de votre revenu vient de là.
Le fonds de commerce, un ancrage
Quand un commerçant vend son fonds, le bail suit le fonds : le repreneur devient votre locataire aux mêmes conditions. Le local ne se vide pas entre deux exploitants. Un salon de coiffure change de propriétaire, mais le loyer continue de tomber.
Et surtout, plus de rentabilité
Les chiffres
Un appartement loué rapporte 2,5 à 4 % brut selon la ville, souvent 2 à 3 % net. Des murs de boutique occupés rapportent 6 à 12 % brut selon l’emplacement, et comme les charges sont refacturées, presque autant en net. À budget égal, le local commercial produit deux à trois fois plus de revenu.
Pourquoi cet écart existe
Parce que la demande d’acheteurs n’est pas la même. Tout le monde achète des appartements : particuliers, primo-accédants, investisseurs, familles. Les prix résidentiels intègrent la valeur d’usage, le désir d’habiter, la rareté. Seuls les investisseurs achètent des murs commerciaux, et ils les achètent pour le loyer. Le prix reste donc accroché au rendement. Cet écart n’est pas une anomalie de marché appelée à disparaître : il tient à la nature de l’actif.
Un revenu indexé, sans encadrement
Le loyer commercial est indexé chaque année sur l’indice des loyers commerciaux, sans plafond administratif. Aucun encadrement des loyers ne s’applique aux locaux commerciaux, contrairement aux logements dans les grandes villes. Votre revenu suit l’inflation par contrat.
Un quatrième avantage que l’on oublie : la liquidité
On imagine souvent qu’un appartement se revend plus facilement qu’un local commercial. C’est vrai pour un appartement vide dans une ville tendue. C’est faux pour un appartement loué, dont la vente est freinée par la présence du locataire et par la décote qu’elle entraîne. Des murs de boutique occupés, au contraire, se vendent parce qu’ils sont occupés : le loyer en place est l’argument de vente, et les acheteurs sont des investisseurs qui savent lire un bail et décident vite. Un dossier propre, présenté à un réseau d’investisseurs qualifiés, trouve preneur en quelques semaines, souvent sans condition de crédit. C’est ce qui nous permet de nous engager à revendre les locaux de nos investisseurs en vingt jours. La liquidité, en immobilier commercial, vient de la qualité du dossier, pas de l’attente d’un acheteur qui aurait un coup de cœur.
Pour qui le local commercial est fait
Pour l’investisseur qui a déjà un appartement loué et qui en a mesuré les limites : rendement faible, gestion, rotation. Pour celui qui veut un revenu complémentaire sans un deuxième métier. Pour celui qui construit un patrimoine à crédit et veut que le locataire rembourse l’emprunt. Pour le chef d’entreprise ou le professionnel libéral qui dispose d’une trésorerie et cherche un actif tangible et productif. Et pour l’héritier de murs commerciaux qui se demande s’il doit garder ou vendre : dans les deux cas, comprendre ces trois avantages permet de décider en connaissance de cause. Il l’est moins pour celui qui veut un bien qu’il pourra un jour habiter, ou qui n’accepte aucun risque de vacance, même faible et rémunéré.
Un exemple chiffré sur dix ans
Deux investisseurs, 250 000 € frais compris, crédit de 200 000 € sur vingt ans à 3,8 %, soit environ 14 300 € de mensualités annuelles.
L’appartement dans une grande ville : loyer 9 600 €, charges et taxe foncière à la charge du propriétaire 2 800 €, une vacance et une remise en état tous les trois ans. Effort d’épargne annuel : 7 500 €. Sur dix ans, l’investisseur a sorti 75 000 € et géré quatre changements de locataire.
Les murs de boutique à 8 % : loyer 20 000 €, indexé, charges non récupérables 600 €. Trésorerie annuelle : 5 000 €, qui monte à 8 000 € avec l’indexation. Sur dix ans, l’investisseur a encaissé 65 000 € et n’a pas changé de locataire.
Différence sur dix ans : 140 000 € de flux, à capital remboursé identique. Sans compter le temps passé.
Les contreparties, pour être complet
Le local commercial n’est pas sans risque. Le principal est le départ ou la défaillance du locataire : un local vide ne rapporte rien, et il ne s’habite pas. Ce risque se gère en amont, par la sélection : emplacement dans une rue vivante, activité de proximité résiliente, locataire solide, loyer au marché. Il se gère aussi par la diversification, deux ou trois locaux plutôt qu’un. Enfin, l’immobilier commercial demande de savoir lire un bail et des comptes, ou d’être accompagné par quelqu’un qui le fait depuis dix ans. C’est le prix des trois avantages, et il est modeste.
Reste une objection que nous entendons souvent : « le commerce meurt ». Les chiffres disent autre chose. Le commerce de proximité du quotidien, alimentaire, santé, services, restauration, se porte bien et se renforce même dans les centres-villes qui ont su piétonniser et animer leurs rues. Ce qui souffre, ce sont certaines activités, textile et équipement de la maison en tête, et certaines zones, périphéries mal desservies et rues secondaires. Investir dans un local commercial, ce n’est pas parier sur « le commerce » en général, c’est choisir une rue, une activité et un commerçant. Bien choisis, ils traversent les crises ; c’est précisément le travail que nous faisons avant de présenter un dossier.
Ce qu’il faut retenir
Moins de gestion : le locataire entretient son outil de travail, les charges sont refacturées, la relation est professionnelle.
Moins de rotation : bail de neuf ans, droit au renouvellement, bail qui suit le fonds.
Plus de rentabilité : 6 à 12 % brut, presque net, indexé, sans encadrement.
Le risque principal, le départ du locataire, se gère par la sélection et la diversification.
Questions fréquentes
Faut-il des compétences particulières pour investir en local commercial ?
Il faut savoir lire un bail commercial, comparer un loyer au marché et analyser les comptes d’un commerçant. Ce sont des compétences qui s’acquièrent, ou qui se délèguent à un spécialiste comme Le Boutiquier.
Peut-on financer des murs commerciaux à crédit ?
Oui, généralement à 70 ou 80 % du prix, sur quinze à vingt ans. Un bail long avec un locataire solide est un excellent dossier pour une banque.
Quelle est la fiscalité des loyers commerciaux ?
En nom propre, ce sont des revenus fonciers, comme pour un appartement. En société à l’impôt sur les sociétés, les murs s’amortissent et l’imposition est lissée. Le choix se fait avec votre expert-comptable avant l’achat.
Le Boutiquier vend et gère des murs de boutique occupés depuis 2014 : 300 locaux vendus, un réseau d’investisseurs qualifiés et une sélection stricte des dossiers. Découvrez nos murs commerciaux à vendre, notre méthode de vente de murs occupés ou demandez une estimation gratuite.
Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.