Nous remarquons souvent la même trajectoire chez nos clients. Ils testent l’investissement dans les appartements. Ils sont déçus du ratio entre rendement et gestion. Ils changent pour le local commercial. Ils achètent et encaissent, sans rien gérer. Ils regrettent de ne pas avoir utilisé ce « cheat code » avant. Et ils recommencent. Dans cette vidéo, nous résumons ce parcours ; ici, nous le déroulons étape par étape, parce qu’il en dit long sur l’immobilier commercial et sur ce qu’il faut savoir avant de s’y lancer.
Cet article accompagne la vidéo ci-dessous, publiée sur notre chaîne YouTube.
Étape 1 : l’appartement, parce que tout le monde commence par là
Le premier investissement immobilier de nos clients est presque toujours un appartement. C’est logique : c’est ce que proposent les agences, ce que financent facilement les banques, ce dont parlent les amis et la famille. Un studio ou un deux-pièces, souvent dans la ville où l’on habite, loué à un étudiant ou à un jeune couple. Le rendement brut affiché tourne autour de 4 ou 5 % en province, 3 % dans les grandes villes.
Les premières années se passent bien. Puis les frais arrivent : la taxe foncière, les charges non récupérables, la chaudière, la vacance entre deux locataires, un impayé, le ravalement voté en assemblée. Le rendement net réel se situe entre 2 et 3 %, et l’investisseur commence à compter ses heures.
Étape 2 : la déception, ou le ratio rendement sur gestion
Ce n’est pas le rendement seul qui déçoit, c’est le rapport entre ce que rapporte l’appartement et ce qu’il coûte en temps et en soucis. Un changement de locataire tous les deux ans, avec état des lieux, annonces, visites, dossier, remise en état. Les appels pour un volet bloqué. L’assemblée générale du mardi soir. Le diagnostic énergétique qui impose des travaux. L’encadrement des loyers qui plafonne la recette. Au bout de cinq ans, beaucoup se disent la même chose : « Je gagne 2 500 € par an et je m’occupe de cet appartement comme d’un deuxième travail. » C’est à ce moment que nous les rencontrons.
Étape 3 : la découverte du local commercial
La découverte se fait souvent par hasard : un ami qui possède les murs d’une pharmacie, un article, une vidéo comme celle-ci. La première réaction est l’incrédulité : 8 % de rendement, des charges refacturées, un locataire qui reste dix ans ? Puis viennent les questions, légitimes : et si le commerce ferme ? Est-ce compliqué ? Est-ce réservé aux professionnels ?
Notre travail à cette étape est d’expliquer : ce qu’est un bail commercial, comment on lit les comptes d’un locataire, pourquoi le loyer de marché compte plus que le rendement affiché, quels sont les vrais risques et comment on les gère. Une heure de conversation suffit en général pour que l’incrédulité devienne de la curiosité.
Étape 4 : le premier achat
Le premier local est presque toujours modeste et prudent : 150 000 à 250 000 €, un commerce du quotidien, boulangerie, pharmacie, coiffeur, dans une ville moyenne dynamique, avec un locataire en place depuis longtemps. Nous présentons deux ou trois dossiers qui correspondent au brief, l’investisseur en visite un ou deux, fait une offre, obtient son financement, et signe.
Puis il attend le premier loyer. Il arrive le 5 du mois suivant, par virement, avec la TVA et les charges refacturées. Le deuxième arrive le 5 du mois d’après. Et ainsi de suite. Personne n’appelle. Il n’y a pas d’état des lieux, pas de chaudière, pas d’assemblée. Au bout de six mois, l’investisseur comprend ce que veut dire « encaisser sans rien gérer ».
Étape 5 : le regret
La phrase que nous entendons le plus souvent à ce stade est : « Pourquoi personne ne m’a dit ça avant ? » Le regret porte sur les années passées à gérer un appartement à 2,5 %, et sur le capital immobilisé dans un bien qui rapporte trois fois moins que ce qu’il pourrait. Beaucoup vendent alors l’appartement de l’étape 1 et réinvestissent le produit dans un deuxième local. C’est l’arbitrage le plus fréquent que nous accompagnons.
Étape 6 : recommencer
Le deuxième local vient dans l’année, le troisième dans les deux ans. La logique change : l’investisseur ne cherche plus « un placement », il construit un portefeuille. Il diversifie les activités et les villes, il calibre le crédit sur son objectif, il choisit une structure juridique adaptée, il prépare la transmission. Certains de nos clients détiennent aujourd’hui six ou huit locaux, achetés un par un, sur ce modèle. Ils ne gèrent pas plus de temps qu’avec leur premier appartement.
Ce qui se passe entre les étapes
Le parcours paraît linéaire raconté ainsi. Dans la réalité, il comporte des hésitations que nous connaissons bien. Entre l’étape 3 et l’étape 4, l’investisseur consulte son banquier, qui n’a souvent jamais financé de murs commerciaux et commence par dire non ; nous l’aidons à présenter le dossier avec le bail, les comptes du locataire et le loyer de marché, et la réponse change. Il consulte son expert-comptable, qui lui explique la différence entre détention en nom propre et en société ; c’est le bon moment. Il en parle à son entourage, qui lui dit que le commerce meurt ; il regarde l’historique de la rue sur Google Street View et se fait son opinion. Entre l’étape 4 et l’étape 5, il attend le premier incident, qui ne vient pas. Entre l’étape 5 et l’étape 6, il calcule ce que lui coûterait de vendre son appartement, plus-value comprise, et ce que lui rapporterait le réemploi. Chacune de ces hésitations est normale. Notre rôle est de fournir les chiffres qui permettent de les dépasser, jamais de les brusquer.
Les trois profils qui suivent ce parcours
Le salarié cadre de 40 à 50 ans, un ou deux appartements, une capacité d’emprunt intacte, qui cherche à préparer les vingt prochaines années. C’est le profil le plus fréquent.
L’indépendant ou le chef d’entreprise, qui a une trésorerie à placer et qui comprend immédiatement la logique d’un bail commercial parce qu’il en signe lui-même.
L’héritier, qui reçoit un appartement ou des murs, et qui découvre à cette occasion la différence de rendement entre les deux.
Ce que ce parcours enseigne
Le résidentiel est une école coûteuse. Il apprend la gestion locative en la faisant subir. On peut sauter cette étape.
La déception vient du ratio, pas du rendement. Un placement se juge par ce qu’il rapporte pour le temps et le risque qu’il demande.
L’immobilier commercial est accessible. Le ticket d’entrée est celui d’un appartement ; la compétence s’acquiert ou se délègue.
Le premier local prudent est le bon premier local. Commerce du quotidien, locataire installé, loyer de marché.
Le portefeuille se construit en escalier. Le loyer du premier local finance le deuxième.
Le parcours en chiffres
Un client type : à 38 ans, un deux-pièces acheté 220 000 €, loué 850 € par mois, net d’environ 6 000 € par an après charges, dix heures de gestion par mois en moyenne. À 43 ans, découverte des murs commerciaux, achat d’une boulangerie à 190 000 € louée 17 000 €, net 16 000 €. À 44 ans, vente de l’appartement et achat de deux locaux supplémentaires pour 380 000 €, loués 34 000 €. À 46 ans, quatre locaux, 60 000 € de loyers nets, moins de dix heures de gestion par an. Le patrimoine a doublé, le revenu a été multiplié par dix, le temps consacré divisé par douze. Ce n’est pas un cas exceptionnel ; c’est le parcours type.
Si vous vous reconnaissez à l’une de ces étapes, sachez simplement que la suivante existe, et qu’elle est plus simple que la précédente. Nous avons accompagné des centaines d’investisseurs le long de ce parcours ; aucun n’est revenu à l’appartement.
Ce qu’il faut retenir
Presque tous nos clients ont commencé par un appartement et l’ont regretté.
La bascule vers le local commercial se fait sur le ratio rendement sur gestion, pas sur un coup de tête.
Le premier local prudent ouvre la porte à un portefeuille construit en escalier.
Le « cheat code » n’a rien de secret : c’est un actif que personne ne vous propose.
Et si vous êtes encore à l’étape 1, avec un appartement qui vous prend vos soirées pour 2,5 %, faites simplement le calcul de l’étape 5 dès maintenant : ce que rapporterait le même capital en murs de boutique. Le résultat surprend presque toujours.
Questions fréquentes
Faut-il vendre son appartement pour acheter des murs commerciaux ?
Pas nécessairement. Beaucoup gardent leur appartement et financent le premier local à crédit. L’arbitrage se décide ensuite, quand le premier loyer commercial a fait la démonstration.
Le parcours est-il le même pour un investisseur qui débute sans appartement ?
Il est plus court : il saute les étapes 1 et 2. C’est le cas de plus en plus fréquent chez les clients de moins de 35 ans qui nous contactent directement.
Combien de locaux peut-on gérer seul ?
Autant que l’on veut, en pratique : un local bien loué demande quelques heures par an. Nos clients qui en détiennent huit n’ont pas de gestionnaire.
Le Boutiquier vend et gère des murs de boutique occupés depuis 2014 : 300 locaux vendus, un réseau d’investisseurs qualifiés et une sélection stricte des dossiers. Découvrez nos murs commerciaux à vendre, notre méthode de vente de murs occupés ou demandez une estimation gratuite.
Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.