« Murs de boutique occupés » : l’expression revient dans toutes nos vidéos et sur toutes nos annonces, et pourtant elle reste obscure pour beaucoup d’investisseurs qui viennent du résidentiel. Que possède-t-on exactement quand on achète des murs ? Qui est le locataire ? Qu’est-ce qui distingue les murs du fonds de commerce ? Dans cette vidéo, on vous explique tout, et s’il vous reste des questions, posez-les en commentaires. Voici le guide complet.
Cet article accompagne la vidéo ci-dessous, publiée sur notre chaîne YouTube.
Les murs, le fonds et le bail : trois choses différentes
Un commerce en activité repose sur trois éléments juridiquement distincts, qui peuvent appartenir à trois personnes différentes.
Les murs, c’est le local lui-même : le rez-de-chaussée d’immeuble, sa vitrine, ses réserves, parfois une cave ou un logement attenant. C’est un bien immobilier, inscrit au cadastre, qui se vend chez le notaire comme un appartement.
Le fonds de commerce, c’est l’activité : la clientèle, l’enseigne, le nom, le matériel, le stock, et surtout le droit au bail. Il appartient au commerçant, qui peut le vendre à un successeur.
Le bail commercial, c’est le contrat qui relie les deux : le propriétaire des murs loue le local au propriétaire du fonds pour qu’il y exerce son activité. Il fixe le loyer, la durée, la répartition des charges et les activités autorisées.
Quand vous achetez des murs de boutique occupés, vous achetez le premier élément et vous récupérez le troisième : vous devenez bailleur d’un commerçant en place, avec un bail en cours et un loyer qui tombe chaque mois. Vous n’achetez pas le fonds, vous n’exploitez rien. Vous êtes propriétaire, pas commerçant.
Pourquoi « occupés » change tout
Des murs vides, c’est un local à louer : il faut trouver un commerçant, négocier un bail, parfois financer des travaux, et attendre. Des murs occupés, c’est un local qui produit déjà un revenu, avec un historique de paiement qu’on peut vérifier et un locataire dont on peut mesurer la santé. Pour un investisseur, la différence est celle qui sépare un projet d’un placement.
C’est aussi la raison pour laquelle les murs occupés se valorisent par le rendement : le prix se calcule à partir du loyer en place. Un local loué 24 000 € par an dans un marché où les investisseurs exigent 8 % vaut 300 000 €. Le même local vide vaudrait moins, parce qu’il faudrait d’abord le louer.
Le bail commercial expliqué simplement
La durée : le fameux 3-6-9
Un bail commercial est conclu pour neuf ans au minimum. Le locataire peut le résilier à la fin de chaque période de trois ans, en respectant un préavis de six mois. Le bailleur, lui, ne peut pas mettre fin au bail à ces échéances sauf motifs précis, et à l’issue des neuf ans, le locataire a droit au renouvellement ou à une indemnité d’éviction. Pour l’investisseur, cela signifie une chose : le locataire est libre de partir, mais il est protégé et donc incité à rester.
Le loyer et son indexation
Le loyer initial est fixé librement. Il est ensuite révisé chaque année ou tous les trois ans selon un indice, en général l’indice des loyers commerciaux (ILC). L’indexation est automatique et suit l’inflation. Au renouvellement du bail, le loyer peut être ramené à la valeur locative de marché, avec des règles de plafonnement qui protègent le locataire sauf modification notable des éléments du bail.
La répartition des charges
Le bail précise qui paie quoi. Depuis la loi Pinel de 2014, un inventaire des charges est obligatoire et certaines dépenses ne peuvent plus être imputées au locataire : les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, les honoraires de gestion du bailleur, les travaux de mise en conformité liés à la vétusté. En revanche, la taxe foncière, les charges de copropriété courantes, l’entretien et les réparations locatives sont très souvent à la charge du locataire. Lire cette clause est la première chose que nous faisons sur un dossier.
La destination
Le bail indique l’activité autorisée : « boulangerie-pâtisserie », « tous commerces sauf nuisances », « restauration ». Une destination large facilite la relocation et augmente la valeur des murs. Une destination étroite, ou un règlement de copropriété restrictif, réduit le nombre de repreneurs possibles.
Qui sont les locataires ?
Des commerçants indépendants, des franchisés, parfois des enseignes nationales. Une boulangerie, une pharmacie, un opticien, un restaurant, un salon de coiffure, une agence bancaire. Chacun a un profil de risque différent. Nous privilégions les activités du quotidien, celles dont on a besoin toutes les semaines : alimentaire, santé, services. Elles résistent aux crises et au commerce en ligne. Nous sommes plus prudents sur le textile, l’équipement de la maison et les concepts à la mode.
Ce qui compte ensuite, c’est la solidité du locataire : depuis combien de temps il est là, s’il paie régulièrement, ce que disent ses bilans, s’il a investi récemment dans sa boutique. Un commerçant qui vient de refaire son agencement ne partira pas l’an prochain.
Ce que vous encaissez, ce que vous payez
Chaque mois ou chaque trimestre, le locataire vous verse le loyer hors taxes, plus la TVA si vous avez opté pour l’assujettissement, plus les provisions pour charges et taxe foncière si le bail les lui impute. De votre côté, vous payez le crédit, votre assurance propriétaire, les grosses réparations le cas échéant, et la fiscalité sur vos revenus. Dans un dossier bien monté, le loyer couvre le crédit et il reste une trésorerie positive.
La gestion se limite à peu de choses : encaisser, indexer le loyer à la date prévue, répondre au locataire quand il a besoin d’une autorisation de travaux, et préparer le renouvellement du bail tous les neuf ans. Pas d’état des lieux annuel, pas de recherche de locataire tous les deux ans, pas de robinet qui fuit un dimanche soir.
Comment ça se vend et s’achète
Une vente de murs occupés suit le parcours d’une vente immobilière classique, avec deux particularités. La première est le droit de préférence du locataire : depuis 2014, le commerçant en place doit être informé de la vente et peut acheter en priorité aux mêmes conditions. La seconde est la due diligence spécifique : lecture du bail, vérification des loyers encaissés, analyse du locataire, comparaison avec le loyer de marché. C’est précisément notre métier depuis 2014 : sélectionner les dossiers, vérifier ces éléments et les présenter à des investisseurs qualifiés. Nous recevons chaque année des centaines de dossiers et n’en présentons qu’une fraction.
Un exemple concret, de l’annonce à la signature
Prenons un dossier type tel que nous le présentons à nos investisseurs. Une boulangerie en centre-ville d’une commune de 20 000 habitants, locataire en place depuis onze ans, bail renouvelé il y a deux ans pour neuf ans, loyer de 21 600 € par an indexé sur l’ILC, taxe foncière et charges courantes refacturées, destination « boulangerie-pâtisserie-sandwicherie ». Prix demandé : 240 000 € frais d’agence inclus, soit 9 % de rendement brut. Nous vérifions le loyer de marché : les locaux comparables de la rue se louent entre 180 et 220 € le mètre carré par an, le local fait 110 m², le loyer en place est donc dans le marché. Nous lisons les trois derniers bilans du boulanger : chiffre d’affaires stable, résultat positif, loyer représentant moins de 6 % du chiffre d’affaires, ce qui est confortable. Nous constatons que la boutique a été refaite il y a trois ans. Les trois verrous sont fermés : le dossier est présenté, l’investisseur signe une promesse, le droit de préférence du locataire est purgé, et l’acte est signé chez le notaire deux mois et demi plus tard. Voilà ce que veut dire, concrètement, acheter des murs de boutique occupés.
Les avantages, et les vrais risques
Ce qui plaît aux investisseurs
Un rendement de 6 à 12 % selon l’emplacement, très supérieur au résidentiel.
Des charges largement portées par le locataire : le net est proche du brut.
Un bail long, un loyer indexé, un locataire qui a tout intérêt à rester.
Une gestion quasi nulle.
Un actif liquide : un bon dossier se revend en quelques semaines.
Ce qu’il faut surveiller
Le loyer de marché : un loyer surévalué est un rendement qui disparaîtra à la relocation.
La santé du locataire : un commerce en difficulté finit par ne plus payer.
Le bail : une clause de charges défavorable ou une destination étroite pèsent sur la valeur.
L’emplacement : une rue qui se vide entraîne les commerces avec elle.
Ce qu’il faut retenir
Acheter des murs occupés, c’est acheter le local et récupérer un bail avec un commerçant en place. Vous êtes bailleur, pas commerçant.
Le bail commercial dure neuf ans, le loyer est indexé, les charges sont largement refacturables.
La valeur se calcule par le rendement, à partir du loyer en place et du loyer de marché.
Emplacement, activité, locataire : les trois verrous à vérifier avant d’acheter.
Questions fréquentes
Puis-je récupérer le local pour y installer mon propre commerce ?
Difficilement : le locataire a droit au renouvellement de son bail, et le reprendre suppose de lui verser une indemnité d’éviction souvent élevée. Les murs occupés s’achètent pour le revenu, pas pour l’usage.
Le locataire peut-il vendre son fonds sans mon accord ?
Il peut céder son fonds de commerce, et le bail suit le fonds. Le bail prévoit généralement que le bailleur est informé et parfois qu’il doit agréer le repreneur pour une activité différente. Le loyer et les conditions du bail restent inchangés.
La TVA s’applique-t-elle aux loyers commerciaux ?
Les loyers de locaux nus à usage professionnel sont exonérés de TVA, mais le bailleur peut opter pour l’assujettissement, ce qui lui permet de récupérer la TVA sur ses travaux et frais. Le choix se fait avec votre expert-comptable.
Le Boutiquier vend et gère des murs de boutique occupés depuis 2014 : 300 locaux vendus, un réseau d’investisseurs qualifiés et une sélection stricte des dossiers. Découvrez nos murs commerciaux à vendre, notre méthode de vente de murs occupés ou demandez une estimation gratuite.
Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.