Dans un même immeuble, le local commercial rapporte 20 à 40 % de plus que le résidentiel. Mais personne n’y va. Pourquoi ? Juste parce que les gens ne connaissent pas. Quand vous comprenez ça, vous foncez. Dans cette vidéo, nous posons le constat ; ici, nous l’expliquons avec un immeuble réel, étage par étage, et nous répondons à la question qui vient ensuite : si c’est si évident, pourquoi si peu d’investisseurs le font-ils ?
Cet article accompagne la vidéo ci-dessous, publiée sur notre chaîne YouTube.
Un immeuble, quatre étages, deux mondes
Prenons un immeuble de centre-ville d’une grande ville de province : un local commercial de 80 m² au rez-de-chaussée occupé par un opticien, et trois appartements de 80 m² aux étages.
L’appartement du deuxième vaut 320 000 € au prix du quartier, 4 000 € le mètre carré. Il se loue 1 000 € par mois hors charges, 12 000 € par an. Rendement brut : 3,75 %. Le propriétaire paie la taxe foncière, 1 200 €, les charges non récupérables, 900 €, l’assurance, et provisionne les travaux et la vacance. Net avant impôt : environ 9 000 €, soit 2,8 %.
Le local de l’opticien se vend sur la base de son loyer : 24 000 € par an, capitalisés à 7,5 %, soit 320 000 €. Même prix que l’appartement du dessus. La taxe foncière et les charges courantes sont refacturées au locataire, dans les limites de la loi. Net avant impôt : environ 23 000 €, soit 7,2 %.
Même immeuble, même prix, même surface. Le rez-de-chaussée rapporte deux fois et demie l’étage. Les 20 à 40 % de la vidéo sont une fourchette prudente : dans beaucoup de villes, l’écart est bien plus grand.
Pourquoi l’écart existe
Deux marchés, deux acheteurs
L’appartement se vend à tout le monde : familles, jeunes actifs, investisseurs, retraités qui se rapprochent de leurs enfants. Son prix intègre la valeur d’usage, l’envie d’habiter là, l’émotion d’un coup de cœur, la rareté. Le local commercial ne se vend qu’à des investisseurs, et ils l’achètent avec une calculatrice : loyer divisé par taux. Personne n’achète des murs de boutique par coup de cœur. Le prix reste donc accroché au rendement, pendant que celui de l’appartement s’en est détaché depuis vingt ans.
Deux régimes de charges
En résidentiel, le propriétaire supporte la taxe foncière, une part des charges, les travaux, la vacance et souvent la gestion. En commercial, le bail refacture l’essentiel au locataire, qui entretient de surcroît son outil de travail. L’écart entre brut et net, un à deux points en résidentiel, est presque nul en commercial.
Deux cadres juridiques
Le logement est encadré : loyers plafonnés dans les zones tendues, diagnostic énergétique bloquant, bail de trois ans avec préavis court pour le locataire, trêve hivernale. Le bail commercial est un contrat de neuf ans, librement négocié, indexé, avec des garanties réelles pour le bailleur.
Alors pourquoi personne n’y va ?
Parce qu’on ne le propose pas
Les réseaux d’agences, les promoteurs, les conseillers en gestion de patrimoine vendent des appartements : c’est leur produit, leur volume, leur commission. Personne ne vient vous proposer les murs de l’opticien. L’immobilier commercial est un marché de professionnels qui ne fait pas de publicité, et l’investisseur particulier n’y accède que s’il va le chercher, ou si un spécialiste vient à lui.
Parce que ça paraît compliqué
Bail 3-6-9, indice des loyers commerciaux, droit au renouvellement, indemnité d’éviction, déplafonnement : le vocabulaire fait peur. En réalité, un bail commercial se lit en une heure quand on sait ce qu’on cherche, et l’analyse d’un dossier est plus simple que celle d’un immeuble de rapport en résidentiel. C’est une compétence qui s’acquiert ou se délègue.
Parce qu’on ne peut pas y habiter
L’argument revient souvent : « au moins, l’appartement, je pourrai y vivre ». C’est vrai, et c’est la seule bonne raison d’accepter 2,8 % au lieu de 7 %. Mais alors ce n’est pas un investissement, c’est une résidence différée. Il faut choisir ce que l’on veut.
Parce que le risque paraît plus grand
« Si le commerce ferme, le local reste vide. » C’est exact, et c’est le vrai risque de l’immobilier commercial. Mais un appartement classé G ne se loue plus, un locataire qui ne paie plus reste dix-huit mois, et la vacance entre deux baux résidentiels revient tous les deux ou trois ans. Le risque existe des deux côtés ; il est simplement plus visible d’un côté et mieux rémunéré de l’autre.
Quand vous comprenez ça, vous foncez : mais pas n’importe comment
L’écart de rendement est réel, mais il ne s’attrape pas en achetant le premier local venu. Trois conditions.
Le loyer doit être au marché. Un rendement calculé sur un loyer surévalué disparaît au prochain locataire. Vérifiez les loyers de la rue avant de croire le chiffre de l’annonce.
Le locataire doit être solide. Comptes, ancienneté, historique de paiement, ratio loyer sur chiffre d’affaires. C’est lui qui paie votre rendement.
La rue doit tenir. Historique des enseignes, vacance, projets urbains. Un local dans une rue qui se vide entraîne son loyer avec elle.
Quand ces trois conditions sont réunies, l’écart de 20 à 40 %, souvent bien plus, est à vous. Quand elles ne le sont pas, vous avez acheté un chiffre sur une annonce.
Ce que devient l’écart sur vingt ans
L’écart de rendement annuel n’est que le début. Sur vingt ans, il se transforme en écart de patrimoine. Reprenons nos deux biens à 320 000 €, financés chacun par un crédit de 250 000 € sur vingt ans à 3,8 %, soit environ 17 900 € de mensualités annuelles. L’appartement, avec 9 000 € nets, demande 8 900 € d’effort d’épargne chaque année : 178 000 € sortis de la poche de l’investisseur sur la durée, contre l’espoir d’une hausse des prix qui n’est plus acquise. Le local, avec 23 000 € nets et un loyer indexé, dégage 5 000 € de trésorerie la première année et près de 12 000 € la vingtième : environ 160 000 € encaissés sur la durée, sans effort d’épargne, pour un actif dont la valeur a suivi le loyer. Au terme, les deux investisseurs détiennent un bien payé. L’un a versé 178 000 €, l’autre a reçu 160 000 €. La différence, 340 000 €, c’est le prix de ne pas avoir regardé le rez-de-chaussée.
Le même raisonnement, appliqué à un arbitrage
Beaucoup de nos clients arrivent avec un appartement loué qu’ils ont acheté il y a dix ou quinze ans. Il vaut aujourd’hui 320 000 € et rapporte 9 000 € nets. Nous faisons le calcul avec eux : vendre l’appartement, payer l’éventuelle plus-value, réinvestir 300 000 € dans des murs de boutique à 7,5 %, et passer de 9 000 € à 22 000 € nets par an, sans travaux ni vacance ni gestion. La plupart n’avaient jamais fait ce calcul, parce que personne ne le leur avait proposé. Ceux qui le font ne reviennent pas en arrière.
Comment trouver l’opticien du rez-de-chaussée
Les murs commerciaux ne s’affichent pas en vitrine d’agence. Ils se vendent entre investisseurs, via des spécialistes, souvent avant toute publication. Trois voies pour y accéder : les annonces des sites d’immobilier d’entreprise, où il faut savoir trier les loyers surévalués ; le bouche-à-oreille des commerçants eux-mêmes, qui savent quand leur propriétaire vend ; et un intermédiaire spécialisé, dont c’est le métier de recevoir les dossiers, de les analyser et de les présenter aux investisseurs dont ils servent l’objectif. Chez Le Boutiquier, nos meilleurs dossiers sont présentés à notre réseau plusieurs jours avant toute diffusion publique. C’est la raison pour laquelle nous demandons à chaque investisseur de commencer par un brief : pour savoir quel rez-de-chaussée lui proposer.
Ce qu’il faut retenir
Dans le même immeuble, le pied d’immeuble rapporte deux à trois fois net ce que rapporte l’appartement du dessus.
L’écart tient à deux marchés d’acheteurs, deux régimes de charges et deux cadres juridiques.
Personne n’y va parce que personne ne le propose, que ça paraît compliqué et qu’on ne peut pas y habiter.
L’écart s’attrape à trois conditions : loyer de marché, locataire solide, rue qui tient.
Questions fréquentes
L’écart de rendement va-t-il se réduire quand plus d’investisseurs le découvriront ?
Un peu, dans les emplacements les plus recherchés, où les taux se compressent déjà. Mais l’écart tient à la nature des deux marchés, pas à une inefficience passagère : tant que les appartements s’achèteront pour y vivre, ils se paieront plus cher que ce que leur loyer justifie.
Peut-on acheter le local et les appartements de l’immeuble ensemble ?
Oui, c’est l’immeuble de rapport mixte. Il combine les deux logiques et demande de savoir gérer les deux. Nous conseillons généralement de commencer par les murs commerciaux seuls.
Le rendement de l’opticien est-il garanti ?
Rien n’est garanti. Il est contractuel pour la durée du bail, sécurisé par la solidité du locataire et par le loyer de marché, et il se vérifie avant d’acheter.
Le Boutiquier vend et gère des murs de boutique occupés depuis 2014 : 300 locaux vendus, un réseau d’investisseurs qualifiés et une sélection stricte des dossiers. Découvrez nos murs commerciaux à vendre, notre méthode de vente de murs occupés ou demandez une estimation gratuite.
Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.