Vous voulez faire un investissement locatif à Paris ? L’idée paraît imparable : la capitale, une demande locative inépuisable, des prix qui ne baissent jamais vraiment. Et pourtant, à y regarder de près, acheter un appartement à Paris pour le louer est aujourd’hui l’un des placements immobiliers les moins rentables de France. Dans cette vidéo, nous expliquons pourquoi, et nous montrons ce que rapportent, dans le même immeuble, les murs de la boutique du rez-de-chaussée.
Cet article accompagne la vidéo ci-dessous, publiée sur notre chaîne YouTube.
Le calcul que personne ne fait avant d’acheter
Un deux-pièces de 40 m² dans le 11e arrondissement s’achète autour de 400 000 € frais de notaire compris, à un prix moyen proche de 10 000 € le mètre carré. Il se loue, dans la limite de l’encadrement des loyers, environ 1 300 € par mois hors charges, soit 15 600 € par an. Rendement brut : 3,9 %. C’est le chiffre optimiste.
Retirez maintenant la taxe foncière, autour de 900 €, les charges de copropriété non récupérables, 800 à 1 200 €, l’assurance propriétaire non occupant, la vacance entre deux locataires, les travaux de remise en état tous les cinq à sept ans et, si vous déléguez, 7 à 8 % de frais de gestion. Le revenu net avant impôt tombe à 11 000 ou 12 000 €, soit 2,8 à 3 % net. Ajoutez la fiscalité des revenus fonciers pour un contribuable dans une tranche moyenne, et vous êtes à 2 % net d’impôt. À ce niveau, un livret réglementé fait presque aussi bien, sans crédit, sans locataire et sans assemblée générale.
Cinq raisons structurelles
1. Le prix au mètre carré a décroché des loyers
En vingt ans, les prix parisiens ont été multipliés par trois ; les loyers, par 1,5 environ. Cet écart est le cœur du problème. Le rendement locatif n’est rien d’autre que le rapport entre les deux, et il ne cesse de se comprimer. Les investisseurs des années 2000 achetaient à 5 ou 6 % ; ceux d’aujourd’hui achètent à 3 %.
2. L’encadrement des loyers plafonne la recette
Depuis 2019, le loyer d’un logement parisien ne peut dépasser un loyer de référence majoré, fixé par quartier et par type de logement. Le mécanisme est contrôlé, les amendes existent et les locataires connaissent leurs droits. Votre recette est plafonnée par arrêté préfectoral, mais votre prix d’achat, lui, ne l’est pas.
3. Le diagnostic de performance énergétique impose des travaux
Une part importante du parc parisien est classée F ou G, et l’interdiction progressive de louer les passoires thermiques oblige à des travaux lourds, souvent en copropriété, longs à voter et coûteux. Un investisseur qui achète un G aujourd’hui achète aussi un chantier et une incertitude.
4. Le locataire est protégé, le propriétaire moins
Bail de trois ans renouvelable, préavis réduit pour le locataire, trêve hivernale, procédures d’expulsion longues : le cadre résidentiel est conçu pour protéger l’occupant. C’est légitime socialement, mais il faut l’intégrer dans le calcul du risque.
5. La gestion n’est jamais gratuite
Un appartement, c’est un locataire à trouver tous les deux ou trois ans, des états des lieux, des petites réparations, des impayés potentiels. Soit du temps, soit des honoraires. Dans les deux cas, le rendement net en souffre.
Dans le même immeuble, la boutique du rez-de-chaussée
Descendez maintenant deux étages. Le local commercial au pied de l’immeuble, occupé par une boulangerie, un opticien ou un traiteur, se négocie entre investisseurs sur la base de son loyer et d’un taux de rendement, pas d’un prix au mètre carré. À Paris intra-muros, les murs de boutique occupés s’échangent couramment entre 5 et 7 % de rendement brut selon l’emplacement et le locataire, davantage en petite couronne.
Le même budget de 400 000 € achète des murs loués 24 000 à 28 000 € par an. Et cette fois, la plupart des charges sont portées par le locataire : taxe foncière refacturée si le bail le prévoit, entretien et réparations locatives à sa charge, pas de vacance tant que le commerce tourne, pas d’encadrement des loyers, pas de diagnostic énergétique bloquant pour un commerce. Le rendement net s’approche du brut. Sur ce même immeuble, l’appartement du deuxième rapporte 2 % net et la boutique du rez-de-chaussée 5,5 %.
Comparaison sur dix ans
Deux investisseurs, 400 000 € chacun, même immeuble du 11e arrondissement, crédit de 320 000 € sur vingt ans à 3,8 %, soit environ 22 900 € de mensualités annuelles.
L’appartement : loyer 15 600 €, charges et provisions 4 000 €, mensualités 22 900 €. Effort d’épargne annuel : 11 300 €, avant impôt. Sur dix ans, l’investisseur a sorti 113 000 € de sa poche pour un capital remboursé d’environ 135 000 €. Il compte sur la hausse des prix pour justifier l’opération, hausse qui n’est plus garantie.
Les murs de boutique : loyer 26 000 €, indexé sur l’indice des loyers commerciaux, charges non récupérables 1 000 €, mêmes mensualités. Trésorerie annuelle : environ 2 000 €, positive dès la première année, et qui augmente avec l’indexation. Sur dix ans, l’investisseur n’a rien sorti de sa poche, il a encaissé environ 30 000 € et remboursé 135 000 € de capital.
L’un finance son patrimoine avec son salaire, l’autre avec le loyer de son locataire. Sur le papier, les deux ont un actif à Paris. Dans la vraie vie, seul le second a fait un investissement.
Les objections, et nos réponses
« L’appartement, je peux y habiter un jour »
C’est vrai, et c’est la seule bonne raison d’acheter un appartement parisien à 3 % : l’usage futur. Mais alors ce n’est plus un investissement locatif, c’est une résidence différée, et il faut l’assumer comme telle.
« Les commerces ferment, les appartements se louent toujours »
Un local bien placé, occupé par une activité de proximité, se reloue en quelques mois si le loyer est au prix du marché. Et un appartement classé G ne se loue plus du tout à partir de 2025. Le risque existe des deux côtés ; il est simplement mieux rémunéré côté commercial.
« L’immobilier commercial, c’est compliqué »
C’est un métier, comme le résidentiel en est un. La différence est que nous le pratiquons depuis 2014, que nous lisons les baux, vérifions les bilans des locataires et connaissons les loyers de marché rue par rue. C’est précisément ce que nous apportons à nos investisseurs.
Comment investir à Paris intelligemment
Raisonnez en rendement, pas en mètres carrés. Un local se valorise par son loyer. Demandez toujours le bail, le loyer, le taux et le loyer de marché.
Choisissez l’activité avant l’adresse. Alimentaire, santé, services du quotidien : les commerces dont on a besoin toutes les semaines.
Regardez l’historique de la rue. Une rue où les enseignes restent dix ans vaut plus qu’une rue à la mode où elles changent tous les deux ans.
Vérifiez le loyer de marché. Un loyer au-dessus du marché est un rendement qui disparaîtra au prochain locataire.
Ne négligez pas la petite couronne. Vincennes, Saint-Ouen, Ivry, Boulogne : des rues commerçantes solides à des rendements supérieurs à ceux de Paris intra-muros.
Le cas particulier de la résidence principale transformée en location
Beaucoup de Parisiens deviennent bailleurs sans l’avoir décidé : ils déménagent, gardent leur ancien appartement et le mettent en location « pour ne pas vendre au mauvais moment ». C’est le pire des deux mondes. Le bien est souvent un ancien logement familial, mal adapté à la location, avec un diagnostic énergétique médiocre, et le loyer encadré couvre à peine les charges et le crédit restant. Notre conseil, dans cette situation, est de faire le calcul froidement : vendre l’appartement et réinvestir le capital dans des murs de boutique occupés multiplie souvent le revenu net par deux ou trois, sans travaux, sans vacance et sans gestion. Nous accompagnons régulièrement des propriétaires dans cet arbitrage, en commençant par une estimation gratuite de ce que rapporterait le même capital placé en immobilier commercial.
Ce qu’il faut retenir
Un appartement parisien loué rapporte 3,5 à 4 % brut, 2 à 3 % net, souvent moins de 2 % après impôt.
Prix décorrélés des loyers, encadrement, diagnostic énergétique, protection du locataire et gestion expliquent cette faiblesse structurelle.
Dans le même immeuble, les murs de boutique occupés rapportent 5 à 7 % brut, presque net, sans encadrement des loyers.
Le premier investisseur finance son bien avec son salaire ; le second avec le loyer de son locataire.
Questions fréquentes
Peut-on trouver des murs de boutique à Paris avec un budget de 200 000 € ?
Oui, dans les arrondissements périphériques et en petite couronne, pour de petits locaux loués à des commerces de proximité. Les rendements y sont souvent supérieurs à ceux du centre.
Les murs commerciaux sont-ils concernés par l’encadrement des loyers ?
Non. L’encadrement s’applique aux logements. Le loyer commercial est librement fixé à la signature du bail, puis indexé chaque année selon l’indice prévu au contrat.
Faut-il acheter le fonds de commerce avec les murs ?
Non, et c’est même l’intérêt de l’opération : vous achetez seulement les murs et vous encaissez le loyer. Le commerçant reste propriétaire de son fonds et exploite son activité. Vous êtes bailleur, pas commerçant.
Le Boutiquier vend et gère des murs de boutique occupés depuis 2014 : 300 locaux vendus, un réseau d’investisseurs qualifiés et une sélection stricte des dossiers. Découvrez nos murs commerciaux à vendre, notre méthode de vente de murs occupés ou demandez une estimation gratuite.
Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.