Quelqu’un peut nous expliquer l’intérêt d’investir dans le neuf quand l’immobilier commercial existe ? La question, posée avec un sourire dans cette vidéo, mérite une réponse sérieuse, parce que des milliers d’investisseurs achètent chaque année un appartement neuf « pour défiscaliser » sans jamais avoir comparé avec ce que rapportent, à budget égal, des murs de boutique occupés. Voici la comparaison honnête, chiffres à l’appui.
Cet article accompagne la vidéo ci-dessous, publiée sur notre chaîne YouTube.
Ce que le neuf promet
L’argumentaire est rodé et il a de vrais points forts. Un logement neuf se vend avec des frais de notaire réduits, autour de 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 % dans l’ancien. Il bénéficie de garanties constructeur, décennale, biennale, parfait achèvement, donc peu de travaux pendant dix ans. Il respecte les dernières normes énergétiques, ce qui le met à l’abri des interdictions de louer. Et surtout, il ouvre droit, selon les dispositifs en vigueur, à une réduction d’impôt étalée sur plusieurs années en contrepartie d’un engagement de location à loyer plafonné.
Sur une brochure, tout cela se traduit par une phrase : « L’État finance une partie de votre investissement. » C’est vrai. Reste à savoir ce que l’investisseur finance, lui.
Ce que le neuf coûte réellement
Une prime à l’achat de 20 à 30 %
Un logement neuf se vend en moyenne 20 à 30 % plus cher que son équivalent ancien dans le même quartier. Cette prime rémunère le promoteur, la commercialisation, souvent un réseau de conseillers en défiscalisation rémunérés à la commission, et la garantie du neuf. Le jour de la livraison, l’appartement vaut ce que vaut un appartement récent dans le quartier : la prime a disparu. La réduction d’impôt, sur la durée, compense rarement cette perte de valeur initiale.
Un loyer plafonné
Les dispositifs de défiscalisation imposent des plafonds de loyer, souvent inférieurs de 15 à 20 % au marché. Un appartement neuf de 45 m² acheté 280 000 € dans une métropole régionale se loue 650 € par mois plafonnés, soit 7 800 € par an : 2,8 % brut, avant charges, avant vacance et avant la taxe foncière qui arrive en pleine force après la période d’exonération.
Une revente difficile
À la fin de l’engagement de location, des dizaines d’appartements identiques du même programme arrivent sur le marché en même temps, mis en vente par des investisseurs qui ont tous le même calendrier fiscal. L’offre déborde, les prix s’ajustent. C’est le point aveugle de la plupart des simulations : elles supposent une revente au prix d’achat, voire au-dessus.
Une gestion résidentielle classique
Locataires qui changent tous les deux ans, états des lieux, charges de copropriété d’une résidence neuve avec ascenseur et espaces verts, syndic. Le neuf ne supprime pas la gestion, il la reporte.
Ce que l’immobilier commercial propose, au même budget
Avec les 280 000 € du même investisseur, vous achetez des murs de boutique occupés loués 22 000 à 25 000 € par an à 8 ou 9 % de rendement, par exemple une pharmacie en centre-ville d’une ville moyenne ou deux petits locaux de commerces de proximité. Comparons poste par poste.
Loyer : 23 000 € contre 7 800 €. Trois fois plus.
Plafonnement : aucun. Le loyer commercial est libre et indexé sur l’indice des loyers commerciaux.
Charges : largement refacturées au locataire, taxe foncière comprise si le bail le prévoit, contre des charges de copropriété et une taxe foncière à votre charge dans le neuf.
Travaux : le commerçant entretient son outil de travail. Les grosses réparations restent au bailleur, mais elles sont rares sur des murs.
Gestion : un locataire, un bail de neuf ans, quelques heures par an.
Revente : sur un marché d’investisseurs actif, à un prix calculé sur le loyer, sans concurrence d’un programme entier.
Réduction d’impôt : aucune. C’est le seul point où le neuf gagne.
La réduction d’impôt face au loyer : le calcul
Prenons l’exemple d’une réduction d’impôt de 12 % du prix sur neuf ans, soit 33 600 € pour 280 000 €, un peu plus de 3 700 € par an. Pendant ces neuf ans, l’appartement neuf a rapporté 7 800 € de loyers bruts, disons 5 000 € nets de charges, plus 3 700 € d’économie d’impôt : 8 700 € par an. Les murs commerciaux ont rapporté 23 000 € bruts, environ 21 500 € nets de charges, sans avantage fiscal. Même après une imposition des revenus fonciers de 30 % et 17,2 % de prélèvements sociaux, il reste plus de 11 000 € par an. Et cette comparaison ne tient pas compte de la prime du neuf perdue à la revente ni de l’indexation du loyer commercial.
Le neuf « offre » 3 700 € par an d’impôt en moins. Le commercial offre 13 000 € de loyers en plus. La défiscalisation est un argument de vente, pas un argument d’investissement.
Le crédit, encore lui
Une banque finance un appartement neuf comme n’importe quel logement, sur la base de vos revenus, avec un loyer plafonné pris en compte à 70 %. Elle finance des murs commerciaux occupés sur la base d’un bail de neuf ans avec une entreprise identifiée, dont les comptes sont consultables. Dans les deux cas, l’effet de levier existe. Mais dans le premier, c’est votre salaire qui rembourse l’essentiel ; dans le second, c’est le loyer. Sur notre exemple, l’appartement neuf demande un effort d’épargne annuel de 8 000 à 10 000 € pendant vingt ans ; les murs commerciaux s’autofinancent dès la première année.
Pourquoi le neuf continue de se vendre
Parce qu’il est simple à comprendre, qu’il est vendu par des réseaux commerciaux puissants, que la réduction d’impôt est immédiatement visible sur l’avis d’imposition, et que « investir dans l’immobilier » évoque spontanément un appartement. L’immobilier commercial souffre de l’inverse : il paraît technique, réservé aux professionnels, et personne ne vient vous le proposer au téléphone. C’est précisément ce que nous faisons depuis 2014 : rendre accessible aux investisseurs particuliers un actif que les institutionnels s’arrachent.
Quand le neuf reste défendable
Restons justes. Le neuf a un sens pour un investisseur fortement imposé qui cherche avant tout à réduire son impôt, qui n’a ni le temps ni l’envie d’analyser un dossier, et qui accepte un rendement faible en échange d’une garantie constructeur et d’un bien aux normes. Il a aussi un sens comme future résidence pour un enfant ou pour soi-même. Mais comme placement destiné à produire un revenu et à construire un patrimoine, il est difficile de justifier de payer 30 % de prime pour toucher trois fois moins de loyer.
Le test des trois questions
Avant de signer une réservation dans un programme neuf, posez trois questions au conseiller qui vous le propose. Combien vaut, aujourd’hui, un appartement équivalent de cinq ans dans le même quartier ? Quel loyer réel, et non plafonné, se pratique dans la rue ? Et combien d’appartements du programme seront remis en vente la même année que le vôtre ? Si les réponses sont floues, vous avez votre réponse. Puis posez les mêmes questions à propos de murs de boutique occupés : le loyer est écrit dans le bail, la valeur se déduit du loyer et du taux de marché, et personne ne revendra le même local en même temps que vous. La transparence est du côté du commercial, et c’est rarement un hasard quand un produit se vend avec beaucoup de marketing et peu de chiffres.
Dernier point, souvent oublié : la durée de l’engagement. Un dispositif de défiscalisation vous lie pour six, neuf ou douze ans, pendant lesquels vous ne pouvez ni vendre ni changer l’usage du bien sans perdre l’avantage fiscal. Des murs de boutique se revendent quand vous le décidez, et la plus-value éventuelle est imposée selon le régime classique, avec des abattements pour durée de détention. La liberté a une valeur, et elle est du côté du commercial.
Ce qu’il faut retenir
Le neuf se paie 20 à 30 % au-dessus de l’ancien, avec un loyer plafonné et une revente concurrencée par le programme entier.
La réduction d’impôt, autour de 3 700 € par an sur notre exemple, ne compense pas 13 000 € de loyers en moins.
Au même budget, des murs de boutique occupés rapportent trois fois plus, s’autofinancent et se gèrent en quelques heures par an.
La défiscalisation est un argument de vente ; le loyer est un argument d’investissement.
Questions fréquentes
Existe-t-il des dispositifs fiscaux pour l’immobilier commercial ?
Pas de réduction d’impôt à l’achat, mais des outils puissants : la détention en société à l’impôt sur les sociétés permet d’amortir les murs et de réduire fortement l’imposition des loyers, et le déficit foncier s’applique aux travaux en nom propre.
Un local commercial peut-il aussi être « neuf » ?
Oui, en pied d’immeuble de programmes neufs. Nous sommes prudents : ces locaux sont souvent vendus vides, à des prix élevés, dans des quartiers dont la commercialité n’est pas encore prouvée. Nous préférons un local ancien occupé depuis dix ans dans une rue qui a fait ses preuves.
Que deviennent mes murs si le commerçant part ?
Si le loyer est au prix du marché et l’emplacement solide, le local se reloue en quelques mois à un autre commerçant. C’est pour cela que nous vérifions ces deux points avant tout achat.
Le Boutiquier vend et gère des murs de boutique occupés depuis 2014 : 300 locaux vendus, un réseau d’investisseurs qualifiés et une sélection stricte des dossiers. Découvrez nos murs commerciaux à vendre, notre méthode de vente de murs occupés ou demandez une estimation gratuite.
Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.