Sur un local commercial dans l'ancien, comptez autour de 7,8 % du prix en frais d'acquisition. Mais ce chiffre bouge selon le département, selon que le bien est en Île-de-France, et surtout selon que la vente est soumise ou non à la TVA, auquel cas les droits s'effondrent à 0,715 %. Le calculateur ci-dessous fait le détail.
Frais d'acquisition estimés
27 353 € 7,82 % du prixVente hors TVA : ce sont les droits de mutation de droit commun qui s’appliquent.
Un forfait de 1 400 euros de débours et formalités est inclus dans le total.
Ce qui compose vraiment les frais de notaire
L'expression est trompeuse : l'essentiel ne va pas au notaire. Sur un achat à 350 000 euros, il encaisse environ 3 800 euros TTC, soit à peine plus d'un pour cent du prix. Le reste part aux collectivités.
Les droits de mutation
C'est le poste principal, et il a augmenté. Depuis 2026, la majorité des départements appliquent un taux global de 6,32 %, après avoir porté leur part départementale de 4,50 % à 5 %. Onze départements sont restés à 5,81 %, et l'Indre affiche 5,09 %.
La taxe additionnelle d'Île-de-France
Les bureaux, locaux commerciaux et locaux de stockage situés en Île-de-France supportent une taxe additionnelle de 0,6 %. Elle ne s'applique pas aux logements, et elle ne s'applique pas si la vente relève de la TVA.
Les émoluments du notaire
Ils sont tarifés par arrêté et dégressifs par tranches : 3,870 % jusqu'à 6 500 euros, 1,596 % de 6 500 à 17 000, 1,064 % de 17 000 à 60 000, puis 0,799 % au delà, le tout majoré de 20 % de TVA. Plus le bien est cher, plus le poids relatif de ce poste diminue.
Les débours et formalités
Ce sont les sommes avancées par le notaire pour votre compte : documents d'urbanisme, état hypothécaire, publication au service de la publicité foncière. Comptez un forfait de l'ordre de 1 400 euros.
Le cas qui change tout : la vente soumise à la TVA
Quand la vente relève de la TVA, parce que l'immeuble a moins de cinq ans ou parce que le vendeur assujetti a opté, les droits de mutation tombent à 0,715 %. Sur 350 000 euros, l'économie dépasse 19 000 euros.
La contrepartie, c'est que le prix supporte 20 % de TVA. Si vous êtes assujetti et que le bien est affecté à une activité ouvrant droit à déduction, vous la récupérez, et l'opération devient très avantageuse. Si vous ne l'êtes pas, elle devient un coût sec. C'est le point à trancher avec votre comptable avant de signer, pas après.
Trois économies légitimes
Sortir le mobilier du prix. Si la vente comprend du matériel ou du mobilier, sa valeur, justifiée et raisonnable, n'est pas soumise aux droits de mutation. Sur un restaurant équipé, cela se chiffre.
Négocier la remise sur les émoluments. Au delà de 100 000 euros, le notaire peut consentir une remise sur sa part proportionnelle. Elle se demande, elle ne s'offre pas.
Vérifier qui paie. Les frais sont à la charge de l'acquéreur par défaut, mais ce n'est pas une règle d'ordre public. Sur un marché où le vendeur est pressé, cela se négocie comme le reste.
Et la taxe foncière dans tout ça
Elle n'entre pas dans les frais d'acquisition, mais elle pèse sur le rendement, et son sort se joue dans le bail. Dans un bail commercial, la taxe foncière peut être refacturée au locataire si une clause le prévoit expressément. Quand elle reste à votre charge, elle ampute directement le revenu net, donc la valeur de vos murs.
L'année de la vente, elle se répartit en général au prorata temporis entre vendeur et acquéreur, par une clause de l'acte. Ce n'est pas automatique : vérifiez qu'elle y figure.
Pour mesurer ce que la taxe foncière retire à votre rendement, utilisez le calculateur de rendement.
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Cet article présente un cadre général et ne remplace pas l'avis de votre notaire, de votre expert-comptable ou de votre avocat fiscaliste. Les règles et les taux cités sont ceux en vigueur à la date de publication.