C'est le poste qu'on découvre trois semaines avant la signature, et qui la décale d'un mois. Les diagnostics ne sont pas une formalité : leur absence engage votre responsabilité et peut faire annuler la vente ou obtenir une réduction du prix. Voici la liste exacte pour un local commercial, qui n'est pas celle d'un logement.
Les trois diagnostics qui concernent presque tous les locaux
Le diagnostic de performance énergétique
Le DPE est obligatoire pour la vente comme pour la location d'un local commercial. Il est valable dix ans, et sa classe doit figurer dans l'annonce.
Certaines catégories de bâtiments en sont dispensées, notamment ceux à usage agricole, artisanal ou industriel qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, les lieux de culte, les monuments historiques classés ou inscrits, et les bâtiments indépendants de moins de 50 mètres carrés.
Au-delà de l'obligation, le DPE pèse désormais sur la valeur. Pour les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 mètres carrés, le dispositif éco énergie tertiaire impose des trajectoires de réduction de consommation. Un acheteur averti en déduit un coût de travaux futur, et il le retire du prix.
L'état d'amiante
Obligatoire pour tout bien bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Au-delà de cette date, l'amiante étant interdit en France, le diagnostic ne s'impose pas.
Sa validité est illimitée en l'absence d'amiante. Si de l'amiante est détecté, des obligations de surveillance périodique s'ajoutent, et le dossier technique amiante doit être tenu à jour. Sur un bâtiment industriel ancien, une toiture en fibrociment se chiffre en dizaines de milliers d'euros de désamiantage.
L'état des risques et pollutions
L'ERP informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, le radon et la pollution des sols. Il est obligatoire dès lors que le bien se situe dans une zone concernée, ce qui couvre une grande partie du territoire.
Sa validité est courte : six mois. C'est le diagnostic qu'il faut refaire si la vente traîne, et celui qu'on oublie le plus souvent de rafraîchir.
Les diagnostics qui dépendent de la situation
L'état relatif aux termites, lorsque le bien se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Validité de six mois.
Le mesurage loi Carrez, lorsque le local est un lot de copropriété. Il s'applique aussi aux lots commerciaux, à l'exclusion des caves, garages, emplacements de stationnement et des lots de moins de 8 mètres carrés. Une surface inférieure de plus d'un vingtième à celle annoncée ouvre droit à une diminution du prix.
L'état de l'installation intérieure de gaz et d'électricité n'est obligatoire que pour les locaux à usage d'habitation. Un local purement commercial en est dispensé, mais un ensemble mixte avec logement ne l'est pas.
Le dossier technique que l'acheteur vous demandera de toute façon
Au-delà des diagnostics légaux, un investisseur sérieux réclamera quatre documents qui ne sont pas des diagnostics mais qui conditionnent son offre.
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriété, pour les travaux votés et ceux à venir.
Le règlement de copropriété, qui peut interdire certaines activités et donc limiter la relocation.
L'état prévisionnel et récapitulatif des travaux prévu par la loi Pinel, que le bailleur doit communiquer au locataire tous les trois ans. Son absence signale une gestion approximative.
Les attestations de conformité si le local reçoit du public : accessibilité, sécurité incendie. Un établissement recevant du public non conforme est un sujet de négociation lourd.
Ce que leur absence vous coûte
Le vendeur qui ne fournit pas un diagnostic obligatoire ne peut pas se prévaloir de la clause d'exonération de garantie des vices cachés pour le défaut concerné. Autrement dit, la clause de style qui protège habituellement le vendeur tombe.
Concrètement, si de l'amiante est découvert après la vente sur un bâtiment de 1980 pour lequel vous n'avez pas fourni le diagnostic, l'acquéreur peut demander la prise en charge du désamiantage, voire l'annulation de la vente. Le risque se chiffre en dizaines de milliers d'euros, parfois davantage.
Le bon réflexe : les faire avant la mise en vente
La plupart des vendeurs commandent les diagnostics après la signature de la promesse, parce qu'ils veulent éviter la dépense si la vente ne se fait pas. C'est un faux calcul, pour trois raisons.
Le délai. Entre la commande et le rapport, comptez deux à trois semaines. Si un sujet apparaît, ajoutez le temps du devis et de la négociation.
La négociation. Un acheteur qui découvre une mauvaise surprise après avoir signé la promesse renégocie en position de force. Le même acheteur informé dès le départ intègre le sujet dans son offre initiale, et il le fait moins durement.
La crédibilité du dossier. Un bien présenté avec ses diagnostics complets se vend plus vite, parce qu'il supprime l'incertitude. Et l'incertitude se paie toujours en décote.
Comptez quelques centaines d'euros pour un local standard, davantage pour un bâtiment industriel ou un grand plateau. C'est une fraction de ce que coûte un mois de retard.
Questions fréquentes
Les diagnostics de la location valent-ils pour la vente ?
Pas tous. Les périmètres et les validités diffèrent, et l'état des risques en particulier doit avoir moins de six mois à la date de l'acte. Repartez d'un dossier neuf.
Qui paie les diagnostics ?
Le vendeur, sauf accord contraire. C'est lui qui doit les annexer à la promesse puis à l'acte.
Mon local est en copropriété. Le DPE est-il celui du lot ou de l'immeuble ?
Celui du lot vendu. Un DPE collectif peut exister à l'échelle de l'immeuble, mais il ne dispense pas du diagnostic individuel pour la vente du lot.
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Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.