Quand vous achetez des murs occupés, vous n'achetez pas des mètres carrés : vous achetez un contrat. Le bail est le produit. Et le bail commercial français, dans sa forme la plus courante, s'appelle le 3-6-9. Voici comment le lire quand on investit, c'est à dire en se demandant non pas ce que dit la loi, mais combien de temps le loyer va tomber.
Ce que 3-6-9 veut dire, exactement
La durée d'un bail commercial ne peut pas être inférieure à neuf ans. C'est l'article L. 145-4 du Code de commerce, et c'est une protection du locataire.
En contrepartie, le locataire peut donner congé à l'issue de chaque période de trois ans, avec un préavis de six mois. D'où le nom : neuf ans d'engagement pour le bailleur, trois ans pour le locataire, renouvelable.
La dissymétrie est totale, et c'est le premier point que doit intégrer un acheteur. Le bailleur est engagé neuf ans, le locataire trois. Sauf exception, le bailleur ne peut pas donner congé aux échéances triennales, sauf dans des cas très encadrés comme la reprise pour construire ou surélever.
La période ferme : le seul chiffre qui compte vraiment
Un bail peut écarter la faculté de résiliation triennale du locataire et prévoir une période ferme, pendant laquelle il ne peut pas sortir. C'est licite dans plusieurs cas, notamment pour les baux de plus de neuf ans, les locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux monovalents et les entrepôts.
Pour un investisseur, la question n'est donc pas « combien d'années reste-t-il au bail » mais « combien d'années fermes reste-t-il ». Ce ne sont pas les mêmes, et elles ne valent pas le même prix.
Chiffrons. Des murs loués 30 000 euros avec six ans fermes devant eux se négocient autour de 7 % de rendement, soit 428 000 euros. Les mêmes murs avec un bail en tacite prolongation, où le locataire peut partir dans six mois, se négocient plutôt à 9 %, soit 333 000 euros. Près de 100 000 euros d'écart pour le même local, le même loyer et le même locataire.
Testez-le vous-même avec le calculateur d'estimation : la durée ferme restante y est l'un des trois paramètres.
Les sept lignes à vérifier dans un bail avant d'acheter
La date de prise d'effet et la durée. Elles déterminent les échéances triennales et la date de renouvellement. Vérifiez aussi les avenants : un renouvellement non enregistré change tout le calendrier.
La clause de résiliation triennale. Est-elle écartée ? Sur quelle durée ? C'est la ligne qui pèse le plus lourd sur le prix.
Le montant du loyer et l'indice d'indexation. ILC pour le commerce, ILAT pour le tertiaire. Vérifiez que l'indexation a bien été appliquée chaque année : son oubli est fréquent et il ampute le loyer, donc la valeur.
La destination. Elle définit l'activité autorisée. Une destination étroite limite la relocation en cas de départ, et donc la valeur. Une destination large est un actif.
La répartition des charges et des travaux. Qui paie la taxe foncière, qui paie les grosses réparations de l'article 606. Elle décide de votre revenu net.
Le dépôt de garantie et les garanties. Caution personnelle du dirigeant, garantie bancaire, cautionnement solidaire en cas de cession : c'est votre filet.
La clause résolutoire. Elle permet de résilier en cas d'impayé après commandement resté sans effet. Son absence vous prive de l'outil le plus rapide en cas de défaut.
Les fins de bail, et ce qu'elles coûtent
À l'échéance des neuf ans
Le bail ne s'arrête pas tout seul. S'il n'y a ni congé ni demande de renouvellement, il se poursuit par tacite prolongation, pour une durée indéterminée. Le locataire peut alors partir à tout moment avec six mois de préavis, ce qui fragilise le revenu. Un bail en tacite prolongation est un bail qui a perdu de la valeur.
Si le bailleur refuse le renouvellement
Il le peut, mais il doit alors une indemnité d'éviction égale au préjudice causé, qui atteint couramment la valeur du fonds de commerce. Autrement dit, reprendre son local coûte très cher. Nous avons chiffré cela dans le calculateur d'indemnité d'éviction.
Pour un acheteur, c'est une information rassurante et contraignante à la fois : le locataire est très protégé, donc le revenu est stable, mais vous ne récupérerez pas le local facilement.
Si le locataire part
Au terme d'une période triennale, avec six mois de préavis, sans indemnité. C'est le risque principal de l'investissement en murs occupés, et c'est exactement ce que mesure la durée ferme.
Bail 3-6-9, bail dérogatoire, convention précaire : ne pas confondre
Trois contrats se ressemblent et n'offrent pas du tout les mêmes garanties.
Le bail commercial 3-6-9 confère le statut des baux commerciaux, donc le droit au renouvellement et à l'indemnité d'éviction.
Le bail dérogatoire, dit bail de courte durée, est conclu pour trois ans au plus. Il ne confère pas le statut. Si le locataire reste au-delà, un bail commercial de plein droit se forme, ce qui est une source classique de contentieux.
La convention d'occupation précaire suppose une circonstance particulière justifiant la précarité, indépendante de la seule volonté des parties. Elle ne confère aucun droit au renouvellement.
Pour un investisseur, la conséquence est simple : un local occupé sous bail dérogatoire ou sous convention précaire ne vaut pas le prix d'un local sous 3-6-9. Le revenu n'est pas sécurisé de la même manière, et le taux de rendement exigé doit monter en conséquence.
Les trois signaux qui doivent vous faire ralentir
Un bail verbal ou introuvable. Il existe, il est réputé 3-6-9, mais vous ne connaissez ni la répartition des charges, ni la destination, ni les garanties. Tout jouera contre vous.
Un loyer très supérieur au marché. Il gonfle le rendement affiché, mais il ne tiendra pas au renouvellement, où le locataire demandera un alignement sur la valeur locative. Vous achetez un revenu qui va baisser.
Une indexation jamais appliquée. Elle signale une gestion négligée. Bonne nouvelle pour l'acheteur : c'est un levier de valeur immédiat, à condition de vérifier que la prescription quinquennale n'a pas déjà effacé une partie du rattrapage.
Questions fréquentes
Le bail se transmet-il automatiquement si j'achète les murs ?
Oui. L'acquéreur devient le nouveau bailleur aux conditions existantes, sans que le locataire ait à donner son accord. Vous héritez du bail tel qu'il est, bon ou mauvais.
Puis-je augmenter le loyer après l'achat ?
Pas librement. Vous pouvez appliquer l'indexation prévue au bail, et demander une révision triennale plafonnée. Au-delà, il faut attendre le renouvellement ou démontrer un déplafonnement.
Que vaut un bail avec dix ans fermes ?
Beaucoup. C'est la configuration la plus recherchée, et elle justifie à elle seule un point de rendement en moins, donc un prix sensiblement supérieur.
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Cet article présente un cadre général. Chaque dossier doit être analysé au cas par cas, avec votre notaire et votre conseil, notamment sur les aspects fiscaux et juridiques.