Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: L'Authentique
Groupe ou réseau: Indépendant

Nature du bien: Local commercial de restauration avec extraction, en pied d'immeuble de copropriété
Quartier: Place du village (place François Bouvet), cœur piéton de la station de ski de La Norma
Résumé: Murs occupés d'un restaurant de 36 m² déclarés avec terrasse, sur la place piétonne de la station de La Norma, à quelques mètres du front de neige, des remontées mécaniques et de l'Office de tourisme. Bail commercial notarié 3/6/9 courant jusqu'au 30 novembre 2031, loyer de 9 477,76 € HT HC par an indexé annuellement sur l'ILC, soumis à TVA, charges de copropriété refacturées au preneur. L'exploitant a acquis le fonds de commerce en février 2025 pour 140 000 €, un montant supérieur au prix des murs, et l'établissement affiche une note Google de 4,8/5. Prix de 125 000 € FAI, soit un rendement de 7,58 % sur prix FAI ; la taxe foncière de 440 € par an reste à la charge du bailleur.

Prix et rendement

Prix FAI: 125 000 €
Rendement brut / FAI: 7,58 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,58 %
Multiple de loyer: 13,2 x
Prix au m²: 3 472 €/m²
Frais de notaire estimés: 9 375 €
Coût total acquisition: 134 375 €

Négociable: Oui

Le bail

Années restantes: 5,1 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date de signature: 7 décembre 2022
Date d'effet: 1 décembre 2022
Durée: 9 ans
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Période du bail: du 1 décembre 2022 au 30 novembre 2031
Durée ferme restante: 2,2 ans, jusqu'au 30/11/2028 : le preneur conserve la faculté de résiliation à chaque échéance triennale avec un préavis de six mois ; le bailleur ne peut donner congé aux échéances triennales que dans les cas légaux de l'article L145-4 (reconstruction, surélévation, etc.)
Destination du bail: Exploitation par le preneur de son activité de dépôt de pains et viennoiseries, dépôt de pâtisserie, traiteur, vente à emporter, snacking et épicerie, à l'exclusion de toute autre même temporairement ; déspécialisation restreinte ou plénière possible dans les conditions des articles L145-47 et L145-48 du Code de commerce. L'exploitant pratique aujourd'hui la restauration sur place et à emporter.
Preneur actuel: L'AUTHENTIQUE LA NORMA (EURL), cessionnaire du fonds de commerce depuis le 28/02/2025
Chaîne de transmission: Bail consenti le 07/12/2022 à la SARL L'AUTHENTIQUE (SIREN 921 776 654, aujourd'hui dénommée CHALET 1720) ; fonds de commerce cédé le 28/02/2025 à L'AUTHENTIQUE LA NORMA pour 140 000 € ; le bail autorise la cession au successeur dans le commerce sans agrément, par acte authentique en présence du bailleur
Travaux et entretien à la charge du preneur: Toutes les réparations grosses ou menues autres que celles de l'article 606 sont à la charge du preneur (vitres, rideaux de fermeture, peintures intérieures et extérieures) ; aménagements liés à l'activité à sa charge exclusive sous contrôle d'un architecte ; par dérogation à l'article 1719 du Code civil, le preneur supporte les travaux prescrits par l'autorité administrative (sécurité, accueil du public, accessibilité, hygiène), sauf ceux relevant des grosses réparations. Le preneur subit sans indemnité les travaux décidés par la copropriété.
Répartition article 606: Bailleur : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture, travaux de vétusté et de mise en conformité relevant de l'article 606 (article R145-35). Preneur : tout le reste.
Droit de préférence du locataire: Droit de préférence légal du locataire (article L145-46-1) à purger lors de la vente ; le locataire a fait part de son souhait de racheter les murs.

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 9 477,76 €/an
Loyer initial au bail: 8 970 €/an
Loyer net bailleur: 9 477,76 €/an
Loyer mensuel: 790 €/mois
Loyer trimestriel: 2 369 €/trim.
Loyer au m²: 263 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Oui

Indice de base: ILC du 2e trimestre 2022 : 123,65 ; réajustement annuel à la date anniversaire du 1er décembre, variation plafonnée à 10 % par an
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance dans les cinq premiers jours du mois, par virement permanent ; TVA et provision sur charges en sus

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC: 9 477,76 €
Charges de copropriété: Refacturées au preneur (provision de 40 € par mois au bail, ajustée chaque année)
Taxe foncière non refacturée: 440 € par an à la charge du bailleur
Loyer net après taxe foncière: 9 037,76 € par an, soit 7,23 % sur prix FAI

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
01/12/2022	8 970,00 € HT	Loyer initial au bail, ILC T2 2022 (123,65)
2026	9 477,76 € HT	Loyer facturé (Pipedrive), soit +5,66 % depuis l'origine

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 440 €/an
Charges de copropriété: 912 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 480 €/an

Taxe foncière refacturée: Non

Imputation de la taxe foncière: À la charge du bailleur ; la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les taxes locatives sont refacturables au preneur selon le bail
Régime de copropriété: Copropriété de l'ensemble immobilier « Le Village » à La Norma ; lot n° 50 avec 211/10000e des parties communes générales

Répartition des charges

Charges de copropriété courantes: Locataire (remboursement intégral, hors gros travaux)
Gros travaux de copropriété (article 606) et honoraires liés: Bailleur
Taxe foncière: Bailleur
TEOM, taxes locatives, taxes liées à l'usage du local: Locataire
Abonnements et consommations individuels: Locataire
Assurance des locaux et de l'activité: Locataire (assurances souscrites par le preneur)
Mises aux normes prescrites par l'administration: Locataire, hors grosses réparations

Surfaces

Surface totale: 36 m2

Répartition: 36 m² en rez-de-chaussée, complétés d'une terrasse
Surface selon le bail: Le bail désigne le lot n° 50 comme un local à usage de magasin d'environ 60 m² ; le mandant déclare 36 m² en rez-de-chaussée ; l'écart reste à expliquer par un mesurage
Source du mesurage: Déclaratif (mandant) ; aucun mesurage de géomètre au dossier

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	36	Salle et cuisine avec extraction (surface déclarée)
Extérieur	à préciser	Terrasse devant le local

Le local

Extraction: Oui

Terrasse: Terrasse devant le local, sur la place du village ; surface et régime d'autorisation à préciser
Configuration: Local de plain-pied en rez-de-chaussée d'un immeuble de copropriété, en angle de la place du village à côté de la fontaine, avec cuisine équipée d'une extraction et terrasse extérieure. Exploité en boulangerie-dépôt de pain, restauration sur place et vente à emporter.

Vidéo de visite

Diagnostics

État des risques ERP: Réalisé

Radon: Commune classée en zone 3 (potentiel radon significatif) selon l'état des risques annexé au bail

Le locataire

Capital social: 5 000 €

Raison sociale: L'AUTHENTIQUE LA NORMA
Forme juridique: EURL
SIREN: 934 985 730
Date de création: 31 octobre 2024

Dirigeant: David Guelen, gérant depuis le 13/01/2025
Activité: Restauration traditionnelle (NAF 56.10A) : plats faits maison, spécialités savoyardes, burgers, salades, sandwichs, sur place et à emporter, dépôt de pain
Groupe d'appartenance / réseau: Indépendant, exploitation familiale
Effectif: Aucun salarié déclaré (Pappers, 2026) ; exploitation par le gérant et son épouse d'après les avis clients
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; aucun compte annuel encore publié, premier exercice en cours
Acquisition du fonds de commerce: Fonds acquis le 28/02/2025 auprès de la SARL L'AUTHENTIQUE (devenue CHALET 1720) pour 140 000 €
Ancien preneur (garant solidaire): SARL CHALET 1720, ex L'AUTHENTIQUE, SIREN 921 776 654, gérant Jordann Leconte, société active, aucune procédure collective, comptes confidentiels (Pappers)
Ancienneté dans les lieux: Exploitant actuel en place depuis mars 2025 ; enseigne L'Authentique présente à l'adresse depuis décembre 2022 ; le local était auparavant exploité par le propriétaire lui-même
Note Google: 4,8/5, une soixantaine d'avis, derniers avis publiés en octobre 2025 ; les clients citent l'accueil du couple exploitant et les produits faits maison
Présence en ligne: Instagram @lauthentique_la_norma ; fiche sur le site officiel de la station la-norma.fr ; ouverture 7 jours sur 7 en saison d'hiver (12/12/2026 au 09/04/2027) de 7 h à 22 h 30

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Cœur de station piétonne, pied d'immeuble en angle sur la place du village (place François Bouvet), à côté de la fontaine ; emplacement n° 1 de la station concentrant les flux hiver et été
Stationnement: Station piétonne ; parkings publics en périphérie immédiate du village
Zone de chalandise: Commune de Villarodin-Bourget d'environ 500 habitants permanents ; la clientèle est touristique, portée par les lits de la station familiale de La Norma (altitude 1 350 m, domaine skiable jusqu'à 2 750 m, label Famille Plus) en double saison hiver et été, et par le bassin de Modane et de la Haute-Maurienne.

Transports

Gare SNCF de Modane (TGV Paris–Milan, TER Chambéry): environ 7 km
Autoroute A43, sortie Modane: environ 10 km
Accès à la station: station piétonne ; parkings en entrée de station
Remontées mécaniques et front de neige: à quelques mètres

Commerces à proximité

Emplacement central et piéton au sein de la station
Proximité immédiate du front de neige et des remontées mécaniques
Office de Tourisme et point de rassemblement de l'ESF à proximité
Location de matériel de ski, supérette, boulangerie, bars et restaurants

Pôles générateurs de flux

Front de neige et départ des remontées mécaniques
École du ski français (point de rassemblement)
Office de tourisme de La Norma
Place du village, lieu de vie de la station

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 134 400 € (prix FAI de 125 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 9 478 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	103 800 €	152 400 €	256 200 €	1,91 fois	8,5 %
15 ans	163 900 €	168 200 €	332 100 €	2,47 fois	8,8 %
20 ans	230 300 €	185 700 €	416 000 €	3,10 fois	8,9 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	94 800 €	125 000 €	219 800 €	1,64 fois	6,5 %
15 ans	142 200 €	125 000 €	267 200 €	1,99 fois	6,8 %
20 ans	189 600 €	125 000 €	314 600 €	2,34 fois	6,9 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Emplacement n° 1 de la station : place du village piétonne, front de neige et remontées mécaniques à quelques mètres, double saison hiver et été
Rendement de 7,58 % sur prix FAI pour un loyer de 9 477,76 € HT HC par an, soit 263 € par m²
Bail commercial notarié 3/6/9 courant jusqu'au 30/11/2031, indexation annuelle ILC, loyers soumis à TVA, charges de copropriété refacturées au preneur
Exploitant ayant acquis le fonds 140 000 € en février 2025, soit plus que le prix des murs ; ancien preneur garant solidaire jusqu'en février 2028
Note Google de 4,8/5 et exploitation familiale, ouverte 7 jours sur 7 en saison
Local avec extraction autorisée par le règlement de copropriété et terrasse sur la place
Locataire ayant exprimé le souhait de racheter les murs ; ticket d'entrée de 125 000 € FAI

Points d'attention

Taxe foncière de 440 € par an à la charge du bailleur : loyer net réel de 9 037,76 €, soit 7,23 % sur prix FAI
Faculté de résiliation triennale du preneur : prochaine échéance le 30/11/2028 avec préavis de six mois
Activité saisonnière liée à la station ; exploitant en place depuis mars 2025 seulement, sans comptes annuels publiés
Destination du bail limitée au dépôt de pain, traiteur, vente à emporter, snacking et épicerie : la restauration sur place pratiquée aujourd'hui n'y figure pas expressément
Surface de 36 m² déclarée alors que le bail désigne un lot d'environ 60 m² ; mesurage à prévoir
Loyer facturé en hausse de 5,66 % depuis 2022, en deçà de la progression de l'ILC sur la période : application des indexations annuelles à vérifier
Faible surface et loyer modeste : actif de rendement plutôt que de valorisation

Exclusivité · Murs occupés restaurant avec extraction, station de La Norma · Villarodin-Bourget (73) · Rentabilité 7,9 %

Description

Identité

Prix et rendement

Le bail

Loyer et indexation

Passerelle loyer facial → loyer net

Historique des révisions

Charges et fiscalité

Répartition des charges

Surfaces

Surfaces par niveau

Le local

Diagnostics

Le locataire

Emplacement

Transports

Commerces à proximité

Pôles générateurs de flux

Retour sur investissement

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Points forts et points d'attention

Points forts

Points d'attention

Détails de surface

Emplacement

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