Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 2 lots, opticien Atol et prêt-à-porter · Tarare (69) · Rentabilité 9 %

43 Rue de la République, Tarare, France, Tarare

150 000 €

Surface: 185 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 2 lots, opticien Atol et prêt-à-porter · Tarare (69) · Rentabilité 9 %

Photo 2 - Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 2 lots, opticien Atol et prêt-à-porter · Tarare (69) · Rentabilité 9 %

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Type

local commercial

Surface

185 m²

Prix

150 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés de deux locaux commerciaux situés au 43 rue de la République, artère commerçante du centre de Tarare (Rhône). L'ensemble développe une surface totale d'environ 185 m² en rez-de-chaussée et se compose d'un local d'angle à grand linéaire de vitrines et d'un second local, au sein d'un immeuble en copropriété. Le local d'angle est loué à un opticien exploité sous l'enseigne Atol, enseigne nationale portée par un franchisé présent sur place depuis 2015, dans le cadre d'un bail commercial récent courant jusqu'en mai 2035, avec indexation annuelle sur l'indice ILC et taxe foncière à la charge du preneur. Le second local est occupé par un commerce d'habillement dans le cadre d'un bail dérogatoire arrivé à échéance, à sécuriser par l'acquéreur. Le loyer net bailleur global s'élève à 13 600 € par an et les charges annuelles à 480 €. Prix : 180 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 7,56 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité

Enseigne: Atol Mon Opticien (lot d'angle) ; commerce d'habillement installé en pépinière commerciale (second lot)
Groupe ou réseau: Atol, réseau national d'opticiens (lot d'angle) ; pépinière commerciale multisites de la Communauté d'agglomération de l'Ouest Rhodanien (second lot)
Nature du bien: Deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée, dont un local d'angle à grand linéaire de vitrines
Quartier: Rue de la République, centre-ville de Tarare
Résumé: Portefeuille de deux commerces en pied d'immeuble sur la rue de la République, artère commerçante du centre de Tarare. Le local d'angle est loué depuis mai 2026 à l'opticien Atol de Tarare, implanté dans la ville depuis 2012, par un bail commercial neuf de 9 ans avec taxe foncière refacturée et indexation annuelle ILC. Le second local est loué à la Communauté d'agglomération de l'Ouest Rhodanien, qui y installe un commerce d'habillement dans le cadre de sa pépinière commerciale, par un bail dérogatoire courant jusqu'au 30/04/2027. Loyers facturés de 14 400 € HT par an, loyer net bailleur de 13 600 € par an, loyers à jour.

Prix et rendement

Prix FAI: 180 000 €
Rendement brut / FAI: 9,07 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,56 %
Multiple de loyer: 11 x
Prix au m²: 811 €/m²
Frais de notaire estimés: 11 250 €
Coût total acquisition: 161 250 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Tableau locatif par lot

Lot	Preneur	Activité	Nature du bail	Période en cours	Loyer annuel HT HC	Provisions sur charges	Taxe foncière	Indexation
Lot 0002, local d'angle	SARL Optique Kilinc (Atol Mon Opticien)	Optique, audition	Commercial 3/6/9	04/05/2026 au 03/05/2035	7 200 €	40 € par mois	Refacturée au preneur	Annuelle, ILC
Lot 0001	Communauté d'agglomération de l'Ouest Rhodanien (sous-location à un commerce d'habillement)	Habillement, fabrication de vêtements	Dérogatoire, 12 mois renouvelé	01/05/2026 au 30/04/2027 (entrée le 01/05/2025)	7 200 €	Néant	Bailleur, environ 800 € par an	ILC seulement si durée supérieure à 12 mois
Total					14 400 €	480 € par an

Le bail

Années restantes: 8,6 ans

Nature du bail (lot Atol): Commercial 3/6/9
Nature du bail (lot habillement): Dérogatoire
Période du bail (lot Atol): du 4 mai 2026 au 3 mai 2035
Période en cours (lot habillement): du 1 mai 2026 au 30 avril 2027
Durée (lot Atol): 9 ans
Statut du bail (lot Atol): En cours
Statut du bail (lot habillement): Renouvelé
Sous-location autorisée (lot habillement): Oui
Clause résolutoire (lot habillement): Oui
État des lieux d'entrée: Oui

Nature des baux: Lot d'angle Atol : bail commercial 3/6/9. Lot habillement : bail dérogatoire (article L.145-5 du Code de commerce) de 12 mois, renouvelé pour 12 mois.
Durée (lot habillement): 12 mois à compter du 01/05/2025, renouvelé pour 12 mois jusqu'au 30/04/2027 ; durée cumulée légale maximale de 3 ans
Durée ferme restante: Lot Atol : 2,6 ans jusqu'à la prochaine échéance triennale du 03/05/2029 (faculté triennale du preneur supposée non écartée), terme du bail le 03/05/2035. Lot habillement : 0,6 an, jusqu'au 30/04/2027, sans droit au renouvellement.
Détail du statut: Le bail dérogatoire du lot habillement, conclu pour 12 mois du 01/05/2025 au 30/04/2026, a été renouvelé pour 12 mois jusqu'au 30/04/2027 d'après le compte rendu de gestion du 2e trimestre 2026 ; l'acte de renouvellement n'est pas au dossier. Ce bail échappe au statut des baux commerciaux : il prend fin à son terme sans congé ; si le preneur se maintient plus d'un mois après l'échéance sans opposition du bailleur, un bail commercial soumis au statut prend naissance (art. L.145-5). La durée cumulée ne peut excéder 3 ans, soit au plus le 30/04/2028.
Destination du bail: Lot Atol : optique et commerce. Lot habillement : « Commerce de détail d'habillement, fabrication de vêtements », à titre exclusif.
Preneur actuel: Lot d'angle : SARL Optique Kilinc (Atol Mon Opticien). Second lot : Communauté d'agglomération de l'Ouest Rhodanien (COR), locataire principal qui sous-loue à un commerce d'habillement.
Sous-location en place: La COR sous-loue le lot à un commerce d'habillement dans le cadre de son dispositif « pépinière commerce multisites » destiné à favoriser l'implantation de nouveaux commerces en centre-ville ; la COR reste seule responsable envers le bailleur et doit l'informer des changements d'occupant.
Répartition article 606: Lot habillement : grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur, mises en conformité à la charge du preneur
Travaux à la charge du preneur: Lot habillement : locaux pris en l'état, travaux d'installation et de décoration à la charge du preneur, sans recours contre le bailleur (art. 4 des conditions générales).

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 14 400 €/an
Loyer net bailleur: 13 600 €/an
Loyer mensuel: 1 133 €/mois
Loyer trimestriel: 3 400 €/trim.
Loyer au m²: 77,8 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Indexation: Lot Atol : indexation annuelle sur l'ILC. Lot habillement : indexation ILC prévue seulement si la durée excède 12 mois, sans indice de base fixé au bail.
Modalités de paiement: Mensuel, à échoir, pour les deux lots
Note sur le loyer: Chaque lot est loué 600 € HT par mois. Le preneur Atol a réglé 540 € au prorata pour mai 2026 (entrée le 04/05/2026), puis 600 € HT par mois plus 40 € de provisions sur charges. La COR règle 600 € par mois sans provisions.

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyers facturés HT HC (2 lots): 14 400 €
Taxe foncière du lot habillement non refacturée (estimation au prorata): moins 800 €
Loyer net bailleur: 13 600 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière à la charge du bailleur (lot habillement): 800 €/an
Provisions de charges appelées au preneur Atol: 480 €/an

Imputation de la taxe foncière: Lot Atol : à la charge du preneur. Lot habillement : à la charge du bailleur (100 % selon l'inventaire des charges annexé au bail).
Régime de copropriété: Immeuble en copropriété (Pipedrive) de rez-de-chaussée et quatre étages, à usage mixte (commerces, locaux professionnels et logements), avec ascenseur ; les deux commerces constituent les lots 0001 et 0002
Travaux à prévoir: Sujets techniques signalés sur l'immeuble : installation électrique ; groupe de climatisation de la boutique posé sur la terrasse d'un appartement appelé à être vendu ; façade avec peinture au plomb sur les volets et présence d'amiante possible ; absence de chauffage fixe dans le local, radiateurs suspendus au plafond. Quote-part des commerces dans ces travaux à chiffrer avec le syndic.

Répartition des charges

Taxe foncière, lot Atol: Preneur
Taxe foncière, lot habillement: Bailleur
Provisions sur charges, lot Atol: 40 € par mois, preneur
Provisions sur charges, lot habillement: Néant
Grosses réparations (article 606): Bailleur

Surfaces

Surface totale: 185 m2
Surface pondérée: 185 m2

Répartition: Deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée, dont un local d'angle à grand linéaire, pour environ 185 m² au total ; surface par lot non détaillée au dossier
Source du mesurage: Déclaratif (Pipedrive) ; aucun certificat de mesurage au dossier

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	185	Deux locaux commerciaux : local d'angle Atol et local du lot habillement (magasin sur rue et local annexe avec WC et point d'eau)

Le local

Configuration: Lot d'angle à grand linéaire de vitrines, exploité en magasin d'optique. Lot habillement : magasin sur rue avec vitrine fixe et porte à ouverture automatique, local annexe avec toilettes et point d'eau. Immeuble en copropriété avec ascenseur.
État: Boutique Atol aménagée à l'entrée du preneur en mai 2026 ; sujets techniques signalés sur l'immeuble (électricité, façade, chauffage)
Extraction: Interdite par le règlement de copropriété

Équipements

Vitrine fixe et porte à ouverture automatique (lot habillement)
Toilettes et point d'eau (lot habillement)
Climatisation de la boutique Atol, groupe extérieur sur la terrasse d'un appartement
Ascenseur dans l'immeuble

Vidéo de visite

Diagnostics

État des risques ERP: Réalisé

Le locataire

Capital social: 20 000 €

Raison sociale (lot Atol): Optique Kilinc
Forme juridique: SARL
SIREN: 751 669 094
Date de création: 15 avril 2012
Effectif: 1 à 2 salariés (2023)
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Ancienneté de l'enseigne: Atol Mon Opticien est exploité à Tarare par la même société depuis 2012, d'abord rue Pêcherie, puis transféré au 43 rue de la République le 04/05/2026
Dirigeant: Ramazan Kilinc, gérant depuis le 24/11/2016
Groupe d'appartenance / réseau: Atol, réseau national d'opticiens ; société indépendante adhérente
Ancienneté dans les lieux: Depuis le 04/05/2026 (lot Atol) ; depuis le 01/05/2025 (COR, lot habillement)
Note clients: 4,9/5 sur 179 avis (page magasin Atol de Tarare, rue de la République, 26/09/2026)
Présence en ligne: Page magasin sur le site Atol, prise de rendez-vous en ligne sur Doctolib ; services optique, audition, dyslexie et basse vision
Preneur du lot habillement: Communauté d'agglomération de l'Ouest Rhodanien (COR), établissement public de coopération intercommunale dont le siège est à Tarare ; locataire principal au titre de sa pépinière commerciale multisites, il sous-loue à un commerce d'habillement et reste seul responsable des loyers envers le bailleur.

Emplacement

Classement: N°1 bis

Type d'emplacement: Centre-ville, rue commerçante, pied d'immeuble, local d'angle
Zone de chalandise: Tarare, environ 10 000 habitants, à une quarantaine de kilomètres au nord-ouest de Lyon, est la ville-centre de la Communauté d'agglomération de l'Ouest Rhodanien, qui regroupe une trentaine de communes et près de 50 000 habitants. La COR soutient l'installation de commerces en centre-ville par son dispositif de pépinière commerciale.

Transports

Train: Gare de Tarare, ligne TER entre Lyon et Roanne
Route: Autoroute A89 et RN7

Commerces à proximité

Commerces de centre-ville de la rue de la République
Opticien concurrent Optical Center, place de la République

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 193 500 € (prix FAI de 180 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 13 600 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	148 900 €	219 400 €	368 300 €	1,90 fois	8,5 %
15 ans	235 200 €	242 300 €	477 400 €	2,47 fois	8,7 %
20 ans	330 400 €	267 500 €	597 900 €	3,09 fois	8,8 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	136 000 €	180 000 €	316 000 €	1,63 fois	6,5 %
15 ans	204 000 €	180 000 €	384 000 €	1,98 fois	6,7 %
20 ans	272 000 €	180 000 €	452 000 €	2,34 fois	6,9 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Local d'angle à grand linéaire de vitrines en pied d'immeuble sur la rue de la République
Bail commercial Atol neuf de 9 ans (04/05/2026 au 03/05/2035), indexation annuelle ILC, taxe foncière refacturée au preneur
Opticien implanté à Tarare depuis 2012, note clients de 4,9/5 sur 179 avis
Second lot loué à une collectivité, la COR, locataire principal responsable des loyers
Loyers à jour au 30/06/2026 ; rentabilité nette de 7,56 % sur le prix FAI
Loyer modéré de 600 € HT par mois et par lot, soit environ 78 €/m²/an

Points d'attention

Lot habillement sous bail dérogatoire jusqu'au 30/04/2027, sans droit au renouvellement : risque de vacance ou bail commercial à conclure
Taxe foncière du lot habillement à la charge du bailleur, environ 800 € par an
Première faculté de sortie du preneur Atol au 03/05/2029
Sujets techniques signalés sur l'immeuble : installation électrique, groupe de climatisation posé sur la terrasse d'un appartement, façade avec peinture au plomb et amiante possible, chauffage
Règlement de copropriété, servitudes et quote-part des travaux de l'immeuble à examiner
Local d'angle resté vacant environ six ans avant l'arrivée d'Atol
Opticien concurrent présent place de la République