Mandat Exclusif
local commercialExclusivité
Exclusivité · Murs occupés restaurant d'angle avec extraction, La Table des Matrus · Saint-Étienne (42) · Rentabilité 8,57 %
26 Rue du Grand-Gonnet, 42000 Saint-Étienne, France, Saint-Étienne
203 000 €
Surface: 248 m²
Type
local commercial
Surface
248 m²
Prix
203 000 €
Statut
Occupé
Description
Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés d'un restaurant à Saint-Etienne, bénéficiant d'un emplacement stratégique à l'angle de la Rue Du Grand-Gonnet, d'une visibilité optimale grâce à sa grande vitrine. Surface totale : 248m² (RDC + sous-sol) Loyer annuel : 17 400 € net bailleur Prix: 203 000 € FAI Rendement : 8.57% Réf. BO3-2072 Agence Le Boutiquier
Identité
- Typologie
- Murs occupés
- Statut mandat
- Exclusivité
- Enseigne
- La Table des Matrus
- Groupe ou réseau
- Indépendant
- Quartier
- Centre-ville, angle de la rue du Grand-Gonnet et de la rue Jules-Ledin
- Résumé
- Murs d'un restaurant d'angle en centre-ville de Saint-Étienne : 163 m² en rez-de-chaussée et 85 m² de caves, avec extraction en toiture, dans un immeuble ancien réhabilité. Les murs sont loués à la SAS Les Matrus, qui exploite La Table des Matrus, distinguée Bib Gourmand au Guide Michelin 2026, par un bail commercial 3/6/9 courant jusqu'au 31/05/2031. Le loyer est de 17 400 € HT HC par an, soit 70 €/m² ; la taxe foncière et les charges sont refacturées au preneur et seules les grosses réparations de l'article 606 restent à la charge du bailleur. Prix de 203 000 € FAI, soit une rentabilité nette de 8,57 %.
Prix et rendement
- Prix FAI
- 203 000 €
- Rentabilité nette sur prix FAI
- 8,57 %
- Prix au m² pondéré
- 1 128 €/m²
- Rendement brut / FAI
- 8,57 %
- Multiple de loyer
- 11,7 x
- Prix au m²
- 819 €/m²
- Frais de notaire estimés
- 15 225 €
- Coût total acquisition
- 218 225 €
- Qui paie les honoraires
- Acquéreur
Le bail
- Années restantes
- 4,6 ans
- Nature du bail
- Commercial 3/6/9
- Date de signature
- 1 juin 2022
- Date d'effet
- 1 juin 2022
- Période du bail
- du 1 juin 2022 au 31 mai 2031
- Durée
- 9 ans
- Statut du bail
- En cours
- Clause résolutoire
- Oui
- Sous-location autorisée
- Non
- Durée ferme restante
- 1,7 an, jusqu'au 31/05/2028 (prochaine faculté de congé triennal, réservée au preneur) ; fin du bail au 31/05/2031
- Destination du bail
- Destination libre, dans le respect du règlement de copropriété : les locaux du rez-de-chaussée peuvent recevoir bureaux, activités professionnelles, commerce, artisanat ou services. Le règlement interdit dans tout l'immeuble les commerces avec activités musicales, de téléphonie ou internet, de vente ou réparation de motos, et tout commerce dont la fermeture excéderait 20 heures.
- Preneur actuel
- SAS Les Matrus (enseigne La Table des Matrus)
- Chaîne de transmission
- Bail consenti le 01/06/2022 au précédent exploitant ; fonds de commerce cédé par adjudication le 10/11/2022 à la SAS Les Matrus, subrogée dans le bail ; cession signifiée au bailleur le 08/12/2022
- Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur
- Le preneur prend les lieux en l'état et supporte l'entretien, le gros entretien (chauffage, climatisation, cumulus, canalisations), le ravalement et tous les travaux de mise en conformité, y compris ceux prescrits par l'administration. Les aménagements et améliorations restent acquis au bailleur sans indemnité.
- Répartition article 606
- Seules les grosses réparations de l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture) restent à la charge du bailleur, liste d'interprétation restrictive
- Droit de préemption urbain
- Droit de préemption urbain renforcé sur la parcelle
Loyer et indexation
- Loyer annuel HT HC
- 17 400 €/an
- Loyer net bailleur
- 17 400 €/an
- Loyer mensuel
- 1 450 €/mois
- Loyer trimestriel
- 4 350 €/trim.
- Loyer au m²
- 70,16 €/m²/an
- Loyer révisable estimé (révision triennale légale, non appliquée)
- 18 912,01 €/an
- Indice de révision
- ILC
- Périodicité de révision
- Triennale
- Clause recettes
- Non
- TVA sur les loyers
- Oui
- Modalités de paiement
- Mensuel, d'avance le 1er de chaque mois, par virement permanent
Passerelle loyer facial → loyer net
- Loyer facial HT HC
- 17 400 €
- Taxe foncière (4 300 € en 2025), refacturée au preneur
- 0 €
- Charges (provision de 1 200 € par an), refacturées au preneur
- 0 €
- Loyer net bailleur
- 17 400 €
Historique des révisions
| Date | Loyer annuel | Base |
|---|---|---|
| 01/06/2022 | 17 400 € | Loyer initial, aucune révision appliquée depuis |
Charges et fiscalité
- Taxe foncière
- 4 300 €/an
- Provisions de charges appelées au locataire
- 5 400 €/an
- Charges annuelles
- 1 200 €/an
- Taxe foncière refacturée
- Oui
- Régime de copropriété
- Copropriété (règlement et état descriptif du 04/11/2013) ; le bien réunit les lots 102 et 103 en rez-de-chaussée et les caves 123 et 130, soit 1 401/10 000 des parties communes générales
Répartition des charges
- Taxe foncière
- Locataire
- Taxes locatives (ordures, assainissement, balayage)
- Locataire
- Charges de copropriété récupérables
- Locataire (provision mensuelle)
- Entretien, gros entretien, ravalement, mises en conformité
- Locataire
- Grosses réparations de l'article 606
- Bailleur
Surfaces
- Surface pondérée
- 180 m²
- Source du mesurage
- Déclaratif (Pipedrive) ; le bail ne mentionne pas de surface
Surfaces par niveau
| Niveau | m² | Nature |
|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | 163 | Salle et cuisine (lots 102 et 103) |
| Sous-sol | 85 | Caves (lots 123 et 130), accès depuis le local |
| Total | 248 |
Le local
- Extraction
- Oui
- Dernière rénovation
- Immeuble réhabilité en 2015
- Configuration
- Local commercial d'angle en rez-de-chaussée réunissant deux lots, avec une entrée à l'angle de la rue Jules-Ledin et de la rue du Grand-Gonnet et une seconde entrée rue du Grand-Gonnet. Salle de restaurant avec cuisine ouverte ; caves en sous-sol accessibles exclusivement depuis le local. Immeuble ancien réhabilité en 2015.
Équipements
- Extraction en toiture, en place depuis 2012
- Cuisine ouverte sur la salle
- Double entrée sur deux rues, dont une à l'angle
- Caves en sous-sol pour le stockage
Le locataire
- Capital social
- 2 000 €
- Raison sociale
- Les Matrus
- Forme juridique
- SAS à associé unique
- SIREN
- 921 081 923
- Date de création
- 4 novembre 2022
- Groupe d'appartenance / réseau
- Indépendant
- Effectif
- 1 à 9 salariés
- Dirigeant
- Matéo Ravel, président depuis le 04/11/2022, chef du restaurant
- Procédures collectives
- Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; société active, comptes de l'exercice clos le 31/10/2025 déposés
- Ancienneté dans les lieux
- Depuis novembre 2022 (reprise du fonds par adjudication le 10/11/2022)
- Distinctions
- Bib Gourmand au Guide Michelin 2026 ; chef Matéo Ravel révélation régionale du Gault et Millau
- Présence en ligne
- Site la-table-des-matrus-restaurant-saint-etienne.fr ; fiche Guide Michelin (cuisine moderne, service le midi du jeudi au vendredi et le soir mardi, mercredi et samedi)
Emplacement
- Classement
- N°2
- Type d'emplacement
- Centre-ville, angle, pied d'immeuble
- Contexte urbanistique
- Zone UAccn du PLU, secteur centre-ville ; périmètre de protection des monuments historiques et zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager du centre ; périmètre de l'Établissement public d'aménagement de Saint-Étienne et de l'Opération d'intérêt national ; opération de restauration immobilière ; voisinage de voies classées bruyantes.
- Zone de chalandise
- Saint-Étienne, préfecture de la Loire, compte environ 170 000 habitants ; Saint-Étienne Métropole en réunit environ 400 000. Le restaurant, distingué par le Guide Michelin, attire une clientèle de destination au-delà du quartier.
Transports
- Tramway
- Secteur classé en aire d'influence du tramway au PLU
Retour sur investissement
- Méthode
- Investissement de départ : coût total d'acquisition de 218 200 € (prix FAI de 203 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 17 400 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.
Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 190 500 € | 247 500 € | 438 000 € | 2,01 fois | 9,5 % |
| 15 ans | 300 900 € | 273 200 € | 574 100 € | 2,63 fois | 9,7 % |
| 20 ans | 422 800 € | 301 600 € | 724 400 € | 3,32 fois | 9,8 % |
Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation
| Horizon | Loyers nets cumulés | Revente estimée | Total perçu | Multiple du coût total | TRI annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 174 000 € | 203 000 € | 377 000 € | 1,73 fois | 7,5 % |
| 15 ans | 261 000 € | 203 000 € | 464 000 € | 2,13 fois | 7,7 % |
| 20 ans | 348 000 € | 203 000 € | 551 000 € | 2,52 fois | 7,8 % |
Points forts et points d'attention
Points forts
- Rentabilité nette de 8,57 % sur le prix FAI, la taxe foncière et les charges étant refacturées au preneur
- Restaurant distingué Bib Gourmand au Guide Michelin 2026, chef révélation régionale du Gault et Millau
- Local d'angle de 163 m² en rez-de-chaussée et 85 m² de caves, équipé d'une extraction en toiture
- Loyer modéré de 70 € HT HC par m² et par an, avec un potentiel de révision triennale légale estimé à 18 900 € par an
- Bail très protecteur pour le bailleur : seules les grosses réparations de l'article 606 restent à sa charge
- Immeuble ancien réhabilité en 2015, en centre-ville, dans le périmètre de protection des monuments historiques
Points d'attention
- Le règlement de copropriété interdit les commerces dont la fermeture excède 20 heures, alors que le restaurant assure un service du soir jusqu'à 21 h 30
- Prochaine faculté de congé triennal du preneur au 31/05/2028, soit 1,7 an de durée ferme restante
- Preneur jeune : société créée en novembre 2022, au capital de 2 000 €
- Fonds repris en novembre 2022 par adjudication, après la liquidation judiciaire du précédent exploitant
- Taxe foncière élevée (4 300 € en 2025, soit 25 % du loyer), refacturée mais pésant sur le coût d'occupation du preneur
- Aucune clause d'indexation : le loyer n'évolue que par révision triennale légale, à la demande du bailleur
- Droit de préférence du locataire (article L 145-46-1 du Code de commerce) à purger avant la vente
Détails de surface
Surface totale
248 m²
Surface RDC
163 m²
Surface sous-sol
85 m²
Emplacement
26 Rue du Grand-Gonnet, 42000 Saint-Étienne, France, Saint-Étienne
Intéressé(e) par ce bien ?
Yankel Benahmou
Conseiller Immobilier Senior
01 88 32 17 77
Référence: BQR-43
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