Mandat Exclusif

local commercialExclusivité

Exclusivité · Murs occupés bureaux Les Compagnons · Saint-Doulchard (18) · Rentabilité 9,73 %

49 Av. des Prés le Roi, 18230 Saint-Doulchard, France, Saint-Doulchard

95 000 €

Surface: 76 m²

Photo 1 - Exclusivité · Murs occupés bureaux Les Compagnons · Saint-Doulchard (18) · Rentabilité 9,73 %

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Type

local commercial

Surface

76 m²

Prix

95 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose en exclusivité les murs occupés d'un local commercial loué à l'enseigne Les Compagnons à Saint-Doulchard (Cher), aux portes de Bourges. Bail commercial ayant pris effet le 2 mai 2023. Surface totale de 76 m² en rez-de-chaussée. Loyer : 10 800 € par an hors charges. Taxe foncière : 598 €. Prix : 111 000 € honoraires inclus, soit un rendement de 9,73 %.

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité
Enseigne: Les Compagnons

Groupe ou réseau: Groupe familial Les Compagnons (Chambray-lès-Tours), agences à Saint-Doulchard et Châteauroux et sociétés sœurs à Bordeaux, Le Mans, Libourne et Blois
Quartier: Avenue des Prés le Roi, quartier résidentiel de Saint-Doulchard aux portes de Bourges
Résumé: Local de plain-pied d'environ 76 m² (accueil, bureaux, coin cuisine, sanitaires) à Saint-Doulchard, commune limitrophe de Bourges, loué à la SARL Les Compagnons, entreprise de rénovation de l'habitat sans procédure collective, qui y exploite son agence du Cher. Bail commercial de 9 ans à effet du 2 mai 2023, loyer de 10 800 € par an indexé chaque année sur l'ILC, taxe foncière remboursée par le locataire. Toiture, électricité et peintures refaites par le bailleur avant l'entrée du preneur. Prix de 111 000 € honoraires inclus, sans TVA sur les loyers.

Prix et rendement

Prix FAI: 111 000 €
Rendement brut / FAI: 11,37 %
Rentabilité nette sur prix FAI: 9,73 %
Multiple de loyer: 8,8 x
Prix au m²: 1 250 €/m²
Frais de notaire estimés: 7 125 €
Coût total acquisition: 102 125 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 5,6 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 2 mai 2023
Période du bail: du 2 mai 2023 au 1 mai 2032
Statut du bail: En cours
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non
État des lieux d'entrée: Oui
Droit de préférence locataire: Oui, en cours

Durée: 9 ans, du 2 mai 2023 au 1er mai 2032, avec faculté de congé du preneur à chaque échéance triennale (article L 145-4)
Durée ferme restante: 2,6 ans, jusqu'au 1er mai 2029 (deuxième échéance triennale ; congé du preneur possible avec préavis de 6 mois)
Destination du bail: Usage de bureaux pour la vente de tous produits de rénovation, d'amélioration et d'aménagement intérieur et extérieur de l'habitat, la vente de prestations de réfection de bâtiments, le démoussage et le ravalement ; toute autre activité exclue, exploitation personnelle obligatoire, location-gérance interdite.
Preneur actuel: SARL Les Compagnons (RCS Tours 797 765 013), siège à Chambray-lès-Tours
Clause de remise en état et travaux à la charge du preneur: Entretien complet et au besoin remplacement des devantures, fermetures, vitrages, sols, canalisations, robinetterie et installations électriques à la charge du preneur, avec vérification annuelle de l'installation électrique ; menus travaux d'aménagement intérieur libres, toute modification de distribution, de gros œuvre ou d'aspect extérieur soumise à autorisation écrite du bailleur.
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606, travaux de vétusté et de mise en conformité réglementaire à la charge du bailleur (répartition légale L 145-40-2)

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 10 800 €/an
Loyer net bailleur: 10 800 €/an
Loyer mensuel: 900 €/mois
Loyer trimestriel: 2 700 €/trim.
Loyer au m²: 142,1 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: ILC du 4e trimestre 2022 : 126,05
Modalités de paiement: Mensuel, à échoir, au plus tard le 5 de chaque mois, par virement permanent

Passerelle loyer facial vers loyer net

Loyer facial HT HC: 10 800 €
Taxe foncière (598 €) remboursée par le locataire: 0 €
Charges de copropriété: 0 € (monopropriété)
Loyer net bailleur: 10 800 €

Historique des révisions

Date	Loyer annuel	Base
02/05/2023	10 800 € HT HC	Loyer initial du bail, ILC 4e trimestre 2022 = 126,05

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 598 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 0 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Travaux réalisés par le bailleur: Avant l'entrée du preneur en 2023 : remise en peinture des murs et plafonds, réfection de la toiture (calage et réfection de la charpente, pose de bac acier, isolation du grenier), remise aux normes de l'installation électrique.
Travaux à prévoir: Aucun travaux envisagé par le bailleur dans les trois années suivant le bail (état prévisionnel du bail de 2023 sans mention).
Régime de copropriété: Monopropriété : local indépendant sur la parcelle CL 155 (80 ca), sans syndic ni charges de copropriété

Répartition des charges

Taxe foncière: Locataire (remboursement annuel)
Grosses réparations article 606, vétusté, mise en conformité: Bailleur
Assurance propriétaire d'immeuble: Bailleur
Entretien courant, devantures, vitrages, sols, électricité, plomberie: Locataire
Eau, gaz, électricité, abonnements: Locataire
Taxe sur les enseignes, impôts professionnels: Locataire
Assurances locatives, aménagements, responsabilité civile: Locataire

Surfaces

Surface pondérée: 76 m2

Source du mesurage: Déclaratif : 76 m² selon le mandant, environ 68 m² selon le bail
Surface fiscale vs mesurée: Écart de 8 m² entre la surface déclarée (76 m²) et celle du bail (environ 68 m²) ; le loyer au m² s'établit entre 142 et 159 € selon la référence retenue

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	76	Accueil, bureaux, coin cuisine, sanitaires (environ 68 m² selon le bail)
Terrain	80	Parcelle cadastrée section CL n°155

Le local

WC: Oui
Point d'eau: Oui
État général: Bon état

Configuration: Local indépendant de plain-pied comprenant un accueil, des bureaux, un coin cuisine et des sanitaires ; grenier isolé sous toiture bac acier.
Dernière rénovation: Avant mai 2023 : toiture, isolation du grenier, électricité et peintures
Étages de l'immeuble: Rez-de-chaussée uniquement, grenier non aménagé

Vidéo de visite

Diagnostics

État des risques ERP: Réalisé

Le locataire

Capital social: 10 000 €

Raison sociale: SARL Les Compagnons
Forme juridique: SARL
SIREN: 797 765 013 (RCS Tours)
Date de création: 1 octobre 2013
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)

Dirigeant: Sébastien Lebeau et Guillaume Lagoutte, cogérants depuis octobre 2013
Activité: Rénovation de l'habitat (NAF 43.32A, menuiserie bois et PVC) : fenêtres et portes, isolation, plomberie, salles de bains, traitement de toiture, volets roulants, pompes à chaleur ; entreprise certifiée RGE
Siège: Chambray-lès-Tours (Indre-et-Loire)
Groupe d'appartenance / réseau: Entreprise familiale indépendante ; les cogérants détiennent des sociétés sœurs Les Compagnons à Bordeaux, Le Mans, Libourne et Blois
Taille du réseau: 3 établissements ouverts pour la SARL (siège de Chambray-lès-Tours, agences de Saint-Doulchard et de Châteauroux ouvertes en mars 2024), plus quatre sociétés sœurs ; indépendant, non franchisé
Effectif: 20 à 49 salariés (tranche Sirene 2023)
Ancienneté dans les lieux: Depuis le 2 mai 2023, soit plus de 3 ans
Note client: 4,2/5 sur 27 avis vérifiés Eldo pour la société (dernier avis juin 2021)
Présence en ligne: Site lescompagnonsfrance.fr ; agence de Saint-Doulchard référencée dans les annuaires professionnels (Kompass, annuaire des entreprises)

Emplacement

Classement: N°3

Type d'emplacement: Local indépendant sur avenue résidentielle, quartier pavillonnaire de Saint-Doulchard, clientèle du locataire sur place
Stationnement: Stationnement sur voirie dans un quartier résidentiel peu contraint
Zone de chalandise: Saint-Doulchard compte environ 9 500 habitants et forme la première couronne nord-ouest de Bourges au sein de la communauté d'agglomération Bourges Plus (environ 100 000 habitants). Tissu pavillonnaire dense, cohérent avec l'activité de rénovation de l'habitat du locataire dont la clientèle est locale.

Transports

Bourges centre: Environ 4 km
Gare SNCF de Bourges: Environ 3 km (liaisons Paris-Austerlitz, Tours, Montluçon)
Autoroute A71: Échangeur Bourges Nord à quelques minutes
Bus: Réseau AggloBus de Bourges Plus

Commerces à proximité

Boulangerie Les Prés le Roi, 67 avenue des Prés le Roi
Zones commerciales de Saint-Doulchard (route de Vierzon et Cap Nord) à quelques minutes en voiture

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 119 300 € (prix FAI de 111 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 10 800 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	118 300 €	135 300 €	253 600 €	2,12 fois	10,6 %
15 ans	186 800 €	149 400 €	336 200 €	2,82 fois	10,8 %
20 ans	262 400 €	164 900 €	427 400 €	3,58 fois	10,9 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	108 000 €	111 000 €	219 000 €	1,84 fois	8,6 %
15 ans	162 000 €	111 000 €	273 000 €	2,29 fois	8,8 %
20 ans	216 000 €	111 000 €	327 000 €	2,74 fois	8,9 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Locataire solide : SARL active, aucune procédure collective, réseau de sociétés sœurs dans cinq villes
Loyer de 10 800 € intégralement net : taxe foncière de 598 € remboursée par le locataire, aucune charge de copropriété
Indexation ILC annuelle de plein droit depuis mai 2024
Toiture, charpente, isolation, électricité et peintures refaites par le bailleur avant 2023 : pas de travaux structurels à court terme
Local indépendant en monopropriété, sans syndic ni assemblée
Ticket d'entrée de 111 000 € honoraires inclus, point mort de l'ordre de 10 ans

Points d'attention

Droit de préférence légal du locataire à purger avant la vente
Local à destination de bureaux dans un quartier résidentiel, hors commerce de flux : relocation à un profil services ou artisan en cas de départ
Faculté de congé triennal du preneur : engagement ferme jusqu'au 1er mai 2029 seulement
Surface déclarée de 76 m² contre environ 68 m² au bail, à confirmer par mesurage
Grosses réparations, vétusté et mises en conformité à la charge du bailleur (répartition légale)
Loyers non soumis à TVA : pas de récupération de TVA sur travaux éventuels
Dernier loyer indexé à confirmer sur quittance récente (indexation de plein droit depuis mai 2024)