Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Exclusivité

Enseigne: Portefeuille de 5 commerces : AG7 Mini Market Night Shop, Beny Fon, Mon Nuage, une onglerie et un commerce de détail
Groupe ou réseau: Indépendants ; cinq preneurs, dont deux sociétés présidées par le même dirigeant (lots 51 et 53 bis)
Quartier: Avenue Jean Lebas, axe gare / centre-ville de Roubaix
Résumé: Portefeuille de cinq cellules commerciales contiguës en rez-de-chaussée, 45 à 53 bis avenue Jean Lebas à Roubaix, pour 146,86 m² au total. Les cinq lots sont loués à des commerces de proximité indépendants (alimentation générale, téléphonie, esthétique, commerce de détail) pour 33 016 € HC par an, charges et taxe foncière refacturées aux preneurs. Au prix de 420 000 € FAI, la rentabilité nette ressort à 7,86 % pour un prix de 2 860 € par m². Le lot 45 n'a jamais été indexé depuis 2022, ce qui laisse un potentiel de revalorisation. La diversification sur cinq preneurs a pour contrepartie des engagements fermes courts et deux lots dont la situation contractuelle doit être documentée.

Prix et rendement

Prix FAI: 420 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,86 %
Rendement brut / FAI: 7,86 %
Multiple de loyer: 12,7 x
Prix au m²: 2 860 €/m²
Prix au m² pondéré: 2 844 €/m²
Frais de notaire estimés: 31 500 €
Coût total acquisition: 451 500 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Clause résolutoire: Oui

Nature des baux: Portefeuille de cinq baux distincts : baux commerciaux 3/6/9 sur les lots 45, 49 (acte notarié) et 53 bis ; bail dérogatoire d'un an échu sur le lot 47 ; lot 51 occupé sans bail écrit produit
Statut des baux: Baux en cours sur les lots 45, 49 et 53 bis. Lot 47 : bail dérogatoire d'un an échu le 14/05/2026 ; si le preneur est resté dans les lieux plus d'un mois sans opposition, un bail commercial statutaire a pu naître (article L145-5 du Code de commerce). Lot 51 : occupation par la SAS BENY attestée par l'avis d'échéance d'avril 2026 (loyer professionnel et commercial de 595 € HC par mois), sans bail écrit produit.
Durée ferme restante: Environ 1,2 an en moyenne pondérée par les loyers. Lot 45 : 1,4 an, jusqu'au 28/02/2028 ; lot 49 : 1,6 an, jusqu'au 30/04/2028 ; lot 53 bis : 3,2 ans, jusqu'au 30/11/2029, sauf congé délivré avant le 31/05/2026 pour le 30/11/2026 ; lots 47 et 51 : aucun engagement ferme documenté.
Destination des baux: Lot 49 : onglerie et soins du visage et des mains, avec faculté de déspécialisation légale (articles L145-47 et L145-48). Lot 53 bis : alimentation générale, sans cuisson et sans extraction. Lot 47 : commerce de détail. Lot 45 : destination laissée en blanc aux conditions particulières. Lot 51 : aucun bail produit.
Sous-location: Interdite, ainsi que la location-gérance et la domiciliation, au bail du lot 45
Répartition article 606: Grosses réparations de l'article 606 du Code civil à la charge du bailleur ; entretien, réparations et mises en conformité à la charge du preneur
Clause de remise en état: Aménagements et améliorations du preneur acquis au bailleur sans indemnité en fin de bail ; le bailleur peut exiger la remise des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur (baux des lots 45 et 53 bis).
Droit de préférence des locataires: Rappelé au bail du lot 49 (article L145-46-1) ; son application à une cession globale des cinq lots relève de l'analyse du notaire

Tableau locatif par lot

Lot	Enseigne / activité	Preneur	Surface RDC	Bail	Prise d'effet	Échéance et prochaine sortie	Loyer annuel HC	Loyer €/m²/an	Indexation
45	Mon Nuage ; services	Exploitante individuelle	29,72 m²	Commercial 3/6/9	01/03/2022	Fin 28/02/2031 ; triennale 28/02/2028	5 280 €	178 €	ICC annuelle, base 3T 2021 (1 886)
47	Commerce de détail (brocante, textile vintage)	Exploitante individuelle	27,50 m²	Dérogatoire 1 an	15/05/2025	Échu le 14/05/2026	6 600 €	240 €	ILC, base 4T 2024 (135,30)
49	Onglerie et soins esthétiques	Exploitante individuelle	21,92 m²	Commercial 9 ans, acte notarié	01/05/2025	Fin 30/04/2034 ; triennale 30/04/2028	7 039 €	321 €	ILC annuelle, base 4T 2024 (135,30)
51	Beny Fon ; téléphonie	SAS BENY	30,85 m²	Sans bail écrit au dossier	01/03/2024 (récapitulatif bailleur)	Sans engagement ferme documenté	7 140 €	231 €	Sans clause produite
53 bis	AG7 Mini Market Night Shop ; alimentation générale sans cuisson	SAS A G 7	36,80 m² + cave d'environ 8 m²	Commercial 3/6/9	01/12/2023 (dans les lieux depuis le 01/03/2019)	Fin 30/11/2032 ; triennale 30/11/2026 puis 30/11/2029	6 957 €	189 €	ICC annuelle, base 1T 2021 (1 822)
Total			146,79 m²				33 016 €	225 €

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 33 016,32 €/an
Loyer net bailleur: 33 016,32 €/an
Loyer mensuel: 2 751 €/mois
Loyer trimestriel: 8 254 €/trim.
Loyer au m²: 224,81 €/m²/an
Arriéré d'indexation récupérable (lot 45): 2 036 €

Indexation: Clauses d'échelle mobile annuelles : ICC pour les lots 45 (base 3T 2021, 1 886) et 53 bis (base 1T 2021, 1 822) ; ILC pour les lots 47 et 49 (base 4T 2024, 135,30 ; hausse plafonnée à 10 % par an au lot 49). Lot 51 : aucune clause produite.
Dernière révision appliquée: Lot 45 : aucune indexation appliquée depuis la prise d'effet du 01/03/2022 (440 € HC par mois inchangés en 2026) ; lot 53 bis : loyer inchangé depuis le 01/12/2023
Potentiel d'indexation: Lot 45 : loyer indexé d'environ 5 756 € par an au dernier ICC du 3e trimestre 2025, contre 5 280 € facturés, soit environ 476 € par an
Modalités de paiement: Mensuel, terme à échoir (le 1er du mois au lot 45, le 5 du mois au lot 49)

Passerelle loyer facial vers loyer net

Loyers HT HC facturés: 33 016 €
Taxe foncière et TEOM: Refacturées par provisions mensuelles
Assurance propriétaire et eau: Refacturées par provisions mensuelles
Provisions appelées (7 381 € par an): Neutres pour le bailleur
Loyer net bailleur: 33 016 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière et TEOM (lots 45 et 53 bis): 2 172,3 €/an
Provisions de charges appelées aux locataires: 7 381,08 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Lots en pied d'immeubles à usage d'habitation et de commerce, sous régime de copropriété ; parcelles cadastrales LT 28 (lot 49) et LT 29 (lot 47)

Provisions mensuelles par lot

Lot 45: 101,81 € (TF 37,50 ; TEOM 10,42 ; assurance 13,90 ; eau 40,00)
Lot 47: 100,56 € (provision globale TF, TEOM, assurance, eau)
Lot 49: 61,61 € (TF 31,16 ; TEOM 8,51 ; assurance 11,94 ; eau 10,00)
Lot 51: 182,46 € (TF 130,33 ; TEOM 36,58 ; assurance 15,54)
Lot 53 bis: 168,65 € (TF 105,10 ; TEOM 28,01 ; assurance 15,54 ; eau 20,00)

Répartition des charges

Taxe foncière et TEOM: Locataires
Assurance propriétaire: Locataires
Eau (quote-part): Locataires
Entretien et mises en conformité: Locataires
Grosses réparations article 606: Bailleur

Surfaces

Surface pondérée: 147,66 m²

Source du mesurage: Déclaratif, dossier de commercialisation ; les baux indiquent environ 28 m² au lot 45 et environ 34 m² plus cave au lot 53 bis

Surfaces par lot

Lot	Niveau	Surface	Nature
45	RDC	29,72 m²	Boutique, deux pièces
47	RDC	27,50 m²	Boutique
49	RDC	21,92 m²	Boutique
51	RDC	30,85 m²	Boutique
53 bis	RDC	36,80 m²	Boutique, remise et WC
53 bis	Sous-sol	environ 8 m²	Cave accessible par trémie
Total	RDC	146,79 m²

Le local

Extraction: Non

Configuration: Cinq cellules commerciales contiguës en rez-de-chaussée, aux numéros 45, 47, 49, 51 et 53 bis de l'avenue. Lot 45 : deux pièces principales. Lot 53 bis : pièce principale, remise arrière avec WC et cave d'environ 8 m² (3,05 m × 2,70 m) accessible par une trémie.
Restauration: Interdite par le règlement de copropriété

Vidéo de visite

Diagnostics

État des risques ERP: Réalisé

DPE (lot 49): DPE vierge, consommations non exploitables
Amiante (lot 49): Aucun matériau de liste B ; faux plafonds de liste A non sondés, sondage refusé par le propriétaire

Le locataire

Autres preneurs: Lots 45, 47 et 49 : exploitantes individuelles (identités en data room)
Concentration locative: Lots 51 et 53 bis : 14 097 € par an, soit 43 % des loyers, exploités par deux sociétés présidées par le même dirigeant ; aucun lot ne dépasse 22 % des loyers
Ancienneté dans les lieux: Lot 53 bis depuis le 01/03/2019 (nouveau bail au profit de la SAS A G 7 le 01/12/2023) ; lot 45 depuis le 01/03/2022 ; lots 47 et 49 depuis mai 2025 ; lot 51 depuis 2024
Effectif: Au moins un salarié pour chacune des SAS A G 7 et BENY
Procédures collectives: Aucune pour les SAS A G 7 et BENY (Pappers, 26/09/2026)

Preneurs en société

Lot	Société	Forme et capital	SIREN	Création	Dirigeant	Situation
51	BENY (Beny Fon), vente d'équipements de télécommunications	SASU, 500 €	925 118 390	01/04/2024	Hamza Ben Youssef, président	Active, aucune procédure collective
53 bis	A G 7 (AG7 Mini Market Night Shop), commerce de détail non spécialisé	SAS, 500 €	983 202 979	01/12/2023	Hamza Ben Youssef, président	Active, aucune procédure collective

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Centre-ville, pied d'immeuble sur l'avenue reliant la gare de Roubaix au Grand-Place
Zone de chalandise: Roubaix compte environ 99 000 habitants ; deuxième commune de la Métropole européenne de Lille (environ 1,2 million d'habitants). L'avenue Jean Lebas dessert un quartier dense et étudiant entre la gare et le centre.

Transports

Métro: Ligne 2, stations Gare Jean Lebas et Roubaix Grand-Place
Train: Gare de Roubaix (TER, TGV vers Paris), à l'extrémité de l'avenue

Générateurs de flux

Musée d'art et d'industrie La Piscine
ENSAIT, école nationale supérieure des arts et industries textiles
IUT de Roubaix
Gare de Roubaix et métro ligne 2

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 451 500 € (prix FAI de 420 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 33 016 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	361 500 €	512 000 €	873 500 €	1,93 fois	8,8 %
15 ans	571 000 €	565 300 €	1 136 200 €	2,52 fois	9,0 %
20 ans	802 200 €	624 100 €	1 426 300 €	3,16 fois	9,1 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	330 200 €	420 000 €	750 200 €	1,66 fois	6,8 %
15 ans	495 200 €	420 000 €	915 200 €	2,03 fois	7,0 %
20 ans	660 300 €	420 000 €	1 080 300 €	2,39 fois	7,1 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Revenu de 33 016 € HC par an réparti sur cinq preneurs ; aucun lot ne dépasse 22 % des loyers
Rentabilité nette de 7,86 % sur prix FAI, taxe foncière et charges refacturées aux preneurs
Prix d'environ 2 860 € par m² pour 146,86 m² de boutiques en rez-de-chaussée
Bail notarié de neuf ans au lot 49, jusqu'au 30/04/2034
Lot 53 bis occupé depuis 2019 par un commerce d'alimentation générale, société active sans procédure collective
Loyer du lot 45 jamais indexé depuis 2022 : environ 476 € par an de revalorisation au dernier ICC
Avenue de flux entre la gare et le Grand-Place, métro ligne 2, musée La Piscine et écoles supérieures à proximité

Points d'attention

Lot 47 : bail dérogatoire échu le 14/05/2026 ; la nature de l'occupation depuis cette date doit être établie
Lot 51 : aucun bail écrit produit, occupation attestée par avis d'échéance (595 € HC par mois)
Engagements courts : durée ferme moyenne d'environ 1,2 an ; échéance triennale du lot 53 bis au 30/11/2026
Preneurs indépendants de petite taille ; lots 51 et 53 bis (43 % des loyers) liés à un même dirigeant
Absence de cautionnement mentionnée aux baux des lots 47 et 49
Lot 49 : DPE vierge et faux plafonds non sondés au repérage amiante de 2023
Restauration interdite par le règlement de copropriété ; aucune extraction

Exclusivité · Murs occupés portefeuille de 5 lots, 45 avenue Jean Lebas · Roubaix (59) · Rentabilité 7,86 %

Description

Identité

Prix et rendement

Le bail

Tableau locatif par lot

Loyer et indexation

Passerelle loyer facial vers loyer net

Charges et fiscalité

Provisions mensuelles par lot

Répartition des charges

Surfaces

Surfaces par lot

Le local

Diagnostics

Le locataire

Preneurs en société

Emplacement

Transports

Générateurs de flux

Retour sur investissement

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Points forts et points d'attention

Points forts

Points d'attention

Détails de surface

Emplacement

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