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Murs occupés d'angle pizzeria La Grinta avec extraction · Perpignan (66) · Rentabilité 7,59 %

Perpignan - Secteur disponible sur demande

220 000 €

Surface: 84 m²

Photo 1 - Murs occupés d'angle pizzeria La Grinta avec extraction · Perpignan (66) · Rentabilité 7,59 %

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Type

local commercial

Surface

84 m²

Prix

220 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés d’un local commercial à Perpignan en axe principal très passant de la rue Bernard Metge, proche de l'université et de la zone commerciale de l'avenue d'Espagne. Surface totale de 84 m² en RDC Loyer actuel : 16 693 € HC. Rentabilité : 7.59% Prix : 220 000 € honoraires inclus. Réf. BO3-2277 Agence Le Boutiquier

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple
Enseigne: La Grinta (pizzeria)
Groupe ou réseau: Indépendant

Quartier: Perpignan sud, angle de l'avenue du Général Guillaut et de la rue Bernat Metge
Résumé: Murs d'angle de 84 m² en rez-de-chaussée, loués à la pizzeria La Grinta et équipés d'une extraction autorisée par le règlement de copropriété, à Perpignan. Le bail commercial 3/6/9 a pris effet le 8 mai 2023 et court jusqu'au 7 mai 2032, pour un loyer de 18 000 € HT HC par an indexé chaque année sur l'ILC. Après la taxe foncière conservée par le bailleur, le loyer net atteint 16 693 € par an, soit une rentabilité nette de 7,59 % sur le prix de 220 000 € FAI. Un ticket d'entrée accessible pour un actif de rendement dans la préfecture des Pyrénées-Orientales.

Prix et rendement

Prix FAI: 220 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 7,59 %
Rendement brut / FAI: 7,59 %
Multiple de loyer: 13,2 x
Prix au m²: 2 619 €/m²
Prix au m² pondéré: 2 619 €/m²
Frais de notaire estimés: 16 500 €
Coût total acquisition: 236 500 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 5,6 ans

Nature du bail: Commercial 3/6/9
Date d'effet: 8 mai 2023
Période du bail: du 8 mai 2023 au 7 mai 2032
Durée: 9 ans
Statut du bail: En cours
Preneur actuel: LA GRINTA (SASU)
Clause résolutoire: Oui
Sous-location autorisée: Non

Durée ferme restante: 2,6 ans, jusqu'à la prochaine échéance triennale du 07/05/2029 ; fin du bail le 07/05/2032
Destination du bail: Tout commerce, à l'exclusion notamment de : bar, café, salon de thé, kebab ; poissonnerie ; boucherie, charcuterie, traiteur, rôtisserie ; alimentation, fruits et légumes ; cave à vin ou à bière et vente de boissons ; discothèque ; armurerie et produits dangereux. Aucune licence (1 à 5) ne peut être domiciliée dans les lieux. Toute extension ou transformation d'activité doit être autorisée par le bailleur.
Chaîne de transmission: Bail signé pour le compte de la société LA GRINTA en formation, immatriculée le 10/08/2023 ; aucune cession depuis
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Local pris à l'état brut ; tous travaux d'aménagement et de mise en conformité (hygiène, sécurité, accessibilité, électricité, gaz) à la charge du preneur, y compris ceux imposés par l'administration. Entretien et remplacement des devantures, vitrines et fermetures à sa charge. Les améliorations restent acquises au bailleur sans indemnité, qui peut aussi exiger la remise en état initial aux frais du preneur.
Répartition article 606: Bailleur limité aux grosses réparations de l'article 606 (couvertures entières, poutres, gros murs) ; toutes autres réparations au preneur

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 18 000 €/an
Loyer net bailleur: 16 693 €/an
Loyer mensuel: 1 391 €/mois
Loyer trimestriel: 4 173 €/trim.
Loyer au m²: 214,29 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: ILC du 4e trimestre 2022 : 126,05
Modalités de paiement: Mensuel, d'avance le 1er de chaque mois, par virement ou chèque
Franchise ou palier en cours: Aucune en cours. Franchise de trois mois (mai à juillet 2023) accordée à l'installation du preneur, échue.

Passerelle loyer facial → loyer net

Loyer facial HT HC (bail): 18 000 €
Taxe foncière non refacturée: moins 1 307 €
Loyer net bailleur: 16 693 €

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 1 307 €/an

Taxe foncière refacturée: Non

Régime de copropriété: Copropriété de 16 lots créée par division de l'immeuble ; local commercial = lot n°1, 104/1000 des parties communes ; syndic professionnel

Répartition des charges

Charges locatives de copropriété: Locataire
Eau (compteur individuel): Locataire
Taxe d'enlèvement des ordures ménagères: Locataire
Taxe foncière: Bailleur
Grosses réparations (article 606): Bailleur
Mises en conformité et réparations courantes: Locataire

Surfaces

Surface pondérée: 84 m2

Source du mesurage: Géomètre (tableau de calcul des millèmes de la copropriété) : 84,07 m²
Surface fiscale vs mesurée: Le bail indique environ 90 m² ; le mesurage retient 84,07 m²

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	84,07	Local commercial d'angle (salle principale, WC)
Total	84,07

Le local

Extraction: Oui
Licence IV: Non
Année de construction: 1950

Configuration: Local commercial d'angle en rez-de-chaussée d'un immeuble de 1950 élevé de cinq étages, à l'angle de l'avenue du Général Guillaut et de la rue Bernat Metge. Salle principale et WC ; exploité en pizzeria (sur place, à emporter et en livraison). Possibilité de terrasse sur le trottoir.
Terrasse: Possibilité de terrasse ; nettoyage du trottoir terrasse à la charge du preneur
Étages de l'immeuble: Rez-de-chaussée et cinq étages (appartements et lofts)

Équipements

Extraction existante en conduit extérieur, autorisée par le règlement de copropriété
Salle de restauration en angle, double exposition sur rue
WC dans le local
Compteur électrique triphasé à poser par le preneur si besoin (bail)

Vidéo de visite

Diagnostics

Date du DPE: 26 avril 2018
Amiante: Positif, matériaux non dégradés
État des risques ERP: Réalisé

DPE: DPE tertiaire du 26/04/2018 sans étiquette (établi sans factures de consommation), valable jusqu'au 25/04/2028
Termites: Absence d'indice d'infestation (commune en zone délimitée)

Le locataire

Capital social: 500 €

Raison sociale: LA GRINTA
Forme juridique: SASU
SIREN: 978 419 257
Date de création: 7 août 2023
Effectif: Au moins 1 salarié
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026)
Ancienneté dans les lieux: Depuis mai 2023

Activité: Restauration traditionnelle (NAF 56.10A) : pizzeria sur place, à emporter et en livraison
Dirigeant: Fathi Kaddouri, président (depuis le 29/06/2024 selon Pappers), signataire du bail
Présence en ligne: Page Facebook, commande en livraison sur Uber Eats, fiche Tripadvisor (5/5 sur 1 avis, juillet 2025)

Emplacement

Classement: N°2

Type d'emplacement: Angle de rue en pied d'immeuble, sur un axe passant du sud de la ville, proche de l'université et de la zone commerciale de l'avenue d'Espagne
Zone de chalandise: Perpignan compte environ 120 000 habitants et Perpignan Méditerranée Métropole environ 270 000 ; clientèle de quartier résidentiel, d'actifs et d'étudiants de l'université voisine.

Transports

Bus: Réseau urbain Sankéo de Perpignan Méditerranée Métropole
Gare SNCF de Perpignan: Environ 1,5 km
Université de Perpignan Via Domitia: À proximité

Commerces à proximité

Agence d'assurance AXA (21 avenue du Général Guillaut)
Centre auto Speedy (30 avenue du Général Guillaut)
Salon de coiffure et institut de beauté (24 et 28 avenue du Général Guillaut)
Crèmerie Le Bar à Lait (16 avenue du Général Guillaut)
Zone commerciale de l'avenue d'Espagne

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 236 500 € (prix FAI de 220 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 16 693 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	182 800 €	268 200 €	451 000 €	1,91 fois	8,5 %
15 ans	288 700 €	296 100 €	584 800 €	2,47 fois	8,8 %
20 ans	405 600 €	326 900 €	732 500 €	3,10 fois	8,9 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	166 900 €	220 000 €	386 900 €	1,64 fois	6,5 %
15 ans	250 400 €	220 000 €	470 400 €	1,99 fois	6,8 %
20 ans	333 900 €	220 000 €	553 900 €	2,34 fois	6,9 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Murs d'angle de 84 m² en rez-de-chaussée, avec extraction autorisée par le règlement de copropriété
Bail commercial récent (mai 2023) courant jusqu'au 07/05/2032
Loyer de 18 000 € HT HC par an, indexé chaque année sur l'ILC de plein droit
Rentabilité nette de 7,59 % sur le prix FAI, après taxe foncière
Travaux de mise en conformité et réparations hors article 606 à la charge du preneur
Ticket d'entrée de 220 000 € FAI, soit 2 619 €/m²

Points d'attention

Taxe foncière de 1 307 € par an conservée par le bailleur
Société locataire récente (créée en août 2023) au capital de 500 €
Faculté de sortie triennale du preneur, prochaine échéance le 07/05/2029
Amiante ciment non dégradé relevé au repérage (murs sous escalier, conduits du WC)
DPE tertiaire de 2018 sans étiquette énergétique
Emplacement de quartier, hors hyper-centre
Destination excluant bar et toute licence de débit de boissons