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Murs occupés local de services, bail 10 ans dont 6 fermes, rue principale · Pamiers (09) · Rentabilité 8,18 %

Pamiers - Secteur disponible sur demande

110 000 €

Surface: 87 m²

Photo 1 - Murs occupés local de services, bail 10 ans dont 6 fermes, rue principale · Pamiers (09) · Rentabilité 8,18 %

Photo 2 - Murs occupés local de services, bail 10 ans dont 6 fermes, rue principale · Pamiers (09) · Rentabilité 8,18 %

Type

local commercial

Surface

87 m²

Prix

110 000 €

Statut

Occupé

Description

Le Boutiquier vous propose les murs occupés d'un local commercial situé à Pamiers (09), sur la rue principale de la ville, en Ariège. Le local développe une surface totale de 87 m², dont 52 m² en rez-de-chaussée et 35 m² en sous-sol. Il bénéficie d'une bonne visibilité et a été refait à neuf récemment. Les murs sont loués à une activité de services, sans nuisance, dans le cadre d'un bail commercial neuf d'une durée de 10 ans dont 6 ans fermes, ce qui sécurise les revenus locatifs sur la durée. Le loyer net bailleur s'élève à 9 000 € par an. La taxe foncière, d'un montant de 874 € par an, est refacturée au locataire. Cet actif s'adresse à un investisseur recherchant un ticket d'entrée accessible, un bail long et un local sans travaux à prévoir. Prix : 110 000 € FAI Rentabilité nette sur prix FAI : 8,18 %

Identité

Typologie: Murs occupés
Statut mandat: Mandat simple
Groupe ou réseau: Indépendant

Quartier: Centre-ville de Pamiers, rue commerçante
Résumé: Murs d'un local d'activité de 87 m² en pied d'immeuble dans le centre-ville de Pamiers, première ville de l'Ariège : 52 m² en rez-de-chaussée et une réserve de 35 m² en sous-sol avec accès direct. Le local, récemment rénové (sols et peintures refaits), est loué pour 9 000 € HC par an dans le cadre d'un bail professionnel de 10 ans ayant pris effet le 1er juillet 2026, indexé chaque année sur l'ILC. Proposé à 110 000 € FAI, soit une rentabilité de 8,18 % sur le prix FAI et 1 264 €/m², pour un ticket d'entrée accessible.

Prix et rendement

Prix FAI: 110 000 €
Rentabilité nette sur prix FAI: 8,18 %
Rendement brut / FAI: 8,18 %
Multiple de loyer: 12,2 x
Prix au m²: 1 264 €/m²
Prix au m² pondéré: 1 864 €/m²
Frais de notaire estimés: 8 250 €
Coût total acquisition: 118 250 €

Qui paie les honoraires: Acquéreur

Le bail

Années restantes: 9,7 ans

Nature du bail: Professionnel
Date d'effet: 1 juillet 2026
Clause résolutoire: Oui
État des lieux d'entrée: Oui
Droit de préférence locataire: Non

Période du bail: du 1 juillet 2026 au 30 juin 2036
Durée: 10 ans, reconductible tacitement pour 10 ans
Durée ferme restante: Le projet de bail réserve au locataire une faculté de résiliation anticipée « à compter de la sixième année », soit au plus tôt à partir du 01/07/2031 (4,8 ans) avec 6 mois de préavis ; s'agissant d'un bail professionnel, l'article 57 A de la loi du 23/12/1986 ouvre toutefois au locataire un congé à tout moment avec 6 mois de préavis, de sorte que l'engagement ferme est à sécuriser dans l'acte
Détail du statut: Bail professionnel de 10 ans à effet du 01/07/2026 établi sur la base d'un projet daté du 30/06/2026 ; premier loyer exigible le 20/07/2026, puis mensuellement le premier de chaque mois.
Destination du bail: « Les locaux présentement loués sont destinés à l'exercice par le locataire de la profession de service à la personne, avec la possibilité de changer l'activité à tout moment. » Usage d'habitation interdit.
Preneur actuel: Société par actions simplifiée unipersonnelle créée en 2024, active
Clause de remise en état / travaux à la charge du preneur: Le locataire assure l'entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives. Aucun travaux de transformation sans accord écrit du bailleur ; à défaut, le bailleur peut exiger la remise en état ou conserver les aménagements sans indemnité. Frais du bail et de l'état des lieux à la charge du locataire.
Répartition article 606: Toutes réparations autres que locatives à la charge du bailleur, dont les grosses réparations

Loyer et indexation

Loyer annuel HT HC: 9 000 €/an
Loyer net bailleur: 9 000 €/an
Loyer mensuel: 750 €/mois
Loyer trimestriel: 2 250 €/trim.
Loyer au m²: 103,45 €/m²/an

Indice de révision: ILC
Périodicité de révision: Annuelle
Clause recettes: Non
TVA sur les loyers: Non

Indice de base: ILC du 1er trimestre 2026 ; première révision au 01/07/2027 sur l'ILC du 1er trimestre 2027
Modalités de paiement: Mensuel, à échoir, le premier de chaque mois, par virement permanent

Charges et fiscalité

Taxe foncière: 874 €/an
Provisions de charges appelées au locataire: 0 €/an
Charges de copropriété: 0 €/an

Taxe foncière refacturée: Oui

Régime de copropriété: Copropriété ; immeuble d'avant 1948 comprenant deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée et trois appartements

Répartition des charges

Charges récupérables (services, entretien courant des parties communes, taxes locatives): Locataire
Quote-part de taxe foncière: Locataire
Entretien courant et réparations locatives: Locataire
Réparations autres que locatives: Bailleur

Surfaces

Surface pondérée: 59 m²

Source du mesurage: Surfaces déclaratives du vendeur, sans mesurage de géomètre au dossier

Surfaces par niveau

Niveau	m²	Nature
Rez-de-chaussée	52	Espace principal (accueil, vente, bureau), arrière-espace avec point d'eau, plan de travail et rangements, WC indépendant
Sous-sol	35	Réserve et local technique, accès direct depuis le local
Total	87

Le local

Extraction: Non
État général: Bon état
Année de construction: Avant 1948

Configuration: Local en pied d'immeuble composé d'une pièce principale d'environ 52 m² (accueil, vente ou bureau), d'un arrière-espace avec point d'eau, plan de travail et rangements, d'un WC indépendant et d'une réserve de 35 m² en sous-sol desservie directement depuis le local.
Dernière rénovation: Rénovation récente : sols refaits, peintures reprises, canalisation remplacée après sinistre pris en charge par l'assurance

Équipements

Point d'eau et plan de travail dans l'arrière-espace
WC indépendant
Réserve en sous-sol avec accès direct
Vitrine sur rue

Vidéo de visite

Diagnostics

Amiante: Négatif

Amiante en parties communes: Présence de matériaux et produits de la liste B en parties communes
État des risques: Aucun plan de prévention des risques ; sismicité 2 (faible) ; hors secteur d'information sur les sols (état de 2023, à actualiser pour la vente)

Le locataire

Forme juridique: SASU au capital de 1 000 €
Date de création: 2 avril 2024
Effectif: Aucun salarié
Ancienneté dans les lieux: Bail à effet du 01/07/2026

Activité du locataire: Activités immobilières (code NAF 68.31Z)
Procédures collectives: Aucune (Pappers, 26/09/2026) ; société active

Emplacement

Classement: N°1

Type d'emplacement: Centre-ville, rue commerçante, pied d'immeuble
Zone de chalandise: Pamiers, première ville de l'Ariège avec environ 16 000 habitants, est le principal pôle commercial de la basse Ariège, sur l'axe Toulouse, Foix, Andorre.

Transports

Train: Gare de Pamiers, ligne TER Toulouse, Foix, Latour-de-Carol
Route: Autoroute A66 vers Toulouse, à environ 60 km

Retour sur investissement

Méthode: Investissement de départ : coût total d'acquisition de 118 200 € (prix FAI de 110 000 € majoré d'environ 7,5 % de frais de notaire). Loyers nets : loyer net bailleur actuel de 9 000 € par an, encaissé chaque année sans vacance. Revente : en fin de période, au même taux de rendement qu'à l'achat, soit le prix FAI revalorisé comme le loyer (2 % par an dans le premier tableau, sans revalorisation dans le second). Total perçu = loyers nets cumulés + prix de revente ; multiple = total perçu ÷ coût total ; TRI = taux de rendement interne annuel de l'opération. Hypothèses indicatives, avant fiscalité, frais de revente et financement ; montants arrondis à la centaine d'euros.

Retour sur investissement, loyer et valeur indexés à 2 % par an

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	98 500 €	134 100 €	232 600 €	1,97 fois	9,1 %
15 ans	155 600 €	148 000 €	303 700 €	2,57 fois	9,3 %
20 ans	218 700 €	163 500 €	382 100 €	3,23 fois	9,4 %

Retour sur investissement, sans indexation ni revalorisation

Horizon	Loyers nets cumulés	Revente estimée	Total perçu	Multiple du coût total	TRI annuel
10 ans	90 000 €	110 000 €	200 000 €	1,69 fois	7,1 %
15 ans	135 000 €	110 000 €	245 000 €	2,07 fois	7,3 %
20 ans	180 000 €	110 000 €	290 000 €	2,45 fois	7,4 %

Points forts et points d'attention

Points forts

Rentabilité de 8,18 % sur le prix FAI (9 000 € HC de loyer pour 110 000 €), soit 12,2 fois le loyer
Ticket d'entrée de 110 000 € FAI, soit 1 264 €/m² pour 87 m²
Bail de 10 ans à effet du 01/07/2026, échéance au 30/06/2036, indexé chaque année sur l'ILC
Charges récupérables et quote-part de taxe foncière à la charge du locataire selon le bail
Local récemment rénové (sols, peintures, canalisation), sans travaux identifiés
Réserve de 35 m² en sous-sol avec accès direct
Centre-ville de Pamiers, première ville de l'Ariège

Points d'attention

Bail professionnel et non commercial : l'article 57 A de la loi du 23/12/1986 permet au locataire de donner congé à tout moment avec 6 mois de préavis, ce qui fragilise la période ferme de 6 ans prévue au bail
Bail récent (juillet 2026), sans historique de paiement
Locataire créé en 2024, sans salarié
Extraction interdite par le règlement de copropriété : pas d'activité de restauration possible
Présence de matériaux amiantés de la liste B en parties communes, immeuble d'avant 1948 en copropriété
Loyer de 173 €/m²/an rapporté au seul rez-de-chaussée, élevé pour une ville de 16 000 habitants